Le droit de mutation est un impôt sur les transactions immobilières visant à transférer la propriété d'un bien immobilier d'une personne à une autre. Il est prélevé sur toutes les transactions immobilières, à certaines exceptions près, détaillées plus bas.
En effet, dans l’ensemble des cantons de Suisse, toute personne physique ou morale qui acquiert une propriété foncière doit payer un droit de mutation, ou au moins des émoluments administratifs du registre foncier.
Cet impôt ou redevance est perçu lors du changement de propriétaire du bien immobilier. Il correspond à un pourcentage du prix du bien acheté et a pour vocation de couvrir les frais administratifs des transactions.
Dans certains cantons, le droit de mutation peut être prélevé directement par les communes.
“En Suisse, ce type d'impôt est prélevé par les cantons, ou du moins par leurs communes, la Confédération ne percevant aucun droit de mutation. La terminologie utilisée par les lois fiscales cantonales n'est pas uniforme. Suivant le canton, cette obligation fiscale porte également le nom d’ « impôt », de « contribution » ou encore de « taxe » ou « émolument ».”
Le droit de mutation est toujours rattaché au processus de transaction immobilière, c'est-à-dire la mutation d’immeubles dans le canton ou la commune. Sont considérés comme immeubles:
Sont donc concernés par cet impôt les terrains, les appartements et les maisons par exemple.
La majorité des cantons exigent le paiement des droits de mutation pour toute nouvelle transaction. Seuls de rares cantons ne prélèvent pas cet impôt: Argovie, Schwytz, Zoug et Zurich.
Nous l’avons vu, la grande majorité des transactions immobilières en Suisse sont concernées par le paiement du droit de mutation. Il convient alors de calculer le montant de cet impôt et de déterminer le partie en charge du règlement de celui-ci.
Lors d’une transaction, la partie qui doit payer les droits de mutation varie en fonction des cantons. En général, ceux-ci sont payés par l’acquéreur.
Dans certains cantons, le paiement est partagé entre acquéreur et aliénateur, et dans d’autres, les termes du paiement de cet impôt peuvent être convenus par les deux parties lors de la rédaction de l’acte de vente.
En principe, il est prélevé sur le prix d’achat du bien immobilier. Dans le cas de figure où aucun prix d’achat n’a été fixé, il est calculé sur la valeur vénale de l’immeuble.
Pour plus de détails sur les cas de figure relatifs à l’échange, la donation ou la succession tels que définis dans le code civil, n’hésitez pas à consulter le site de votre canton.
Dans la majorité des cantons et communes, le calcul du droit de mutation appliqué se fait proportionnellement au prix d’achat et représente entre 1 et 3%. Seul le canton du Valais recourt à un taux progressif.
Exemple: le taux de l'impôt sur la mutation du Vaud est de 2.2%, c'est-à-dire que pour l’acquisition d’un bien au prix de 2 000 000 CHF, le montant de l'impôt s’élève à 40 000 CHF. C’est l’acquéreur qui devra s’en acquitter, bien que le vendeur soit tenu pour solidairement responsable.
Pour en savoir plus sur le taux applicable ainsi que ses modalités d’application dans votre canton, référez-vous au recueil d’informations fiscales présent sur le site de l’administration fédérale des contributions.
Le montant des droits de mutation est fixé par les cantons et varie entre 0 et 3 %. Voici un aperçu complet, par ordre alphabétique, des droits de mutation ou des taxes et redevances similaires :
| Canton | Montant du droit de mutation | Remarques |
|---|---|---|
| Argovie | De 0.1 à 0.4 % | Au moins CHF 50 |
| Appenzell Rhodes-Extérieures | Jusqu'à 2.0 % | |
| Appenzell Rhodes-Intérieures | 1.0 % | |
| Bâle-Campagne | 2.5 % | Vendeur et acheteur à parts égales |
| Bâle-Ville | 3.0 % | |
| Berne | 1.8 % | En cas d'utilisation comme résidence principale, les premiers 800 000 francs du prix d'achat peuvent, le cas échéant, être exonérés de droits de mutation. |
| Fribourg | 0.35 jusqu'à 1.5 % | |
| Genève | 3.0 % | |
| Glaris | 0.5 % | Émolument pour modification du registre foncier |
| Grisons | 2.0 % | Peut varier selon la commune, mais au maximum 2.0 % |
| Jura | 2.1 % | au moins CHF 30 |
| Lucerne | 15 ‰ | |
| Neuchâtel | 3.0 % | |
| Nidwald | 1.0 % | |
| Obwald | 1.5 % | Sauf moins de CHF 5.000 |
| Schaffhouse | 0.6 % | |
| Schwyz | Le droit de mutation n'est pas prélevé | |
| Soleure | 2.2 % | |
| Saint-Gall | 1.0 % | |
| Tessin | Entre 1.1 et 1.3 % | 1.3 % pour une valeur supérieure à 2 millions |
| Thurgovie | 1 % | |
| Uri | 0.2 % | Min. 50 CHF, max. 10'000 CHF |
| Valais | 2.2 % | |
| Vaud | 2.2 % | Plus, le cas échéant, supplément communal jusqu'à 1.1 %. |
| Zurich | 0.1 % | |
| Zoug | CHF 180.- | Taux horaire (vendeur et acheteur à parts égales) |
Il existe des exonérations d’assujettissement au droit de mutation qui s’appliquent généralement aux biens achetés par la Confédération helvétique (ses établissements, entreprises et fondations non autonomes), par les cantons, communes et collectivités de droit public, ainsi que les Églises nationales et institutions d’utilité publique, etc.
Par ailleurs, à Genève, certains acquéreurs peuvent sous certaines conditions bénéficier d’un système de réduction du droit de mutation appelé Casatax.
Vous avez pour projet de vendre votre bien immobilier en Suisse et vous voulez connaître la valeur du droit de mutation à payer sur la transaction, vous pouvez demander l’estimation gratuite de votre bien en quelques clics ou consulter notre guide complet « Comment vendre sa maison ».
Contrairement au droit de mutation, l'impôt sur le gain immobilier ne concerne pas l’opération de transfert en elle-même, mais plutôt les gains que le vendeur a réalisés lors de la transaction.
Oui, il s'applique également au transfert effectué entre les membres d’une même famille. Cependant, dans certains cantons, ce type de transfert permet une réduction du taux du droit de mutation.
En général, le taux de cet impôt est fixe et peut être revu à la baisse dans certaines situations, sauf pour le canton du Valais où ce taux est progressif en fonction de la valeur du bien (entre 1% et 1.5%).
