Comment vendre un appartement occupé ? 

La vente d'un appartement occupé est une démarche qui peut paraître complexe pour de nombreux propriétaires. Si d'une part, cela offre l'avantage d'un revenu locatif stable jusqu'à la finalisation de la vente, cela implique également des contraintes légales et administratives spécifiques. 

Dans certaines situations, le fait que l'appartement soit occupé peut être perçu comme un atout, notamment pour des investisseurs cherchant un rendement locatif immédiat. Toutefois, cela pourrait aussi limiter la gamme d'acheteurs potentiels, en particulier ceux qui souhaiteraient emménager rapidement.

Qu’est-ce qu’un appartement occupé ?

La qualification "d'appartement occupé" s'applique à tout bien immobilier qui est actuellement loué à un locataire ayant un contrat de bail en cours. Ce locataire jouit d'un certain nombre de droits, et le propriétaire doit être conscient de ces droits lorsqu'il envisage de vendre. Cela signifie notamment que le locataire ne peut être expulsé sans raison valable, et que tout nouveau propriétaire devra respecter les termes du contrat de bail existant jusqu'à son expiration.

Il est donc essentiel pour le propriétaire de comprendre non seulement ses obligations légales, mais aussi les motivations qui pourraient pousser un acheteur à s'intéresser à un appartement déjà occupé. L'objectif est de maximiser les avantages tout en gérant efficacement les défis potentiels.

Vendre un appartement occupé : les différentes options 

Vendre un bien libre de toute occupation 

 La première option pour un propriétaire souhaitant vendre son bien est d'attendre que le logement soit vide. Pour cela, il doit respecter certaines conditions, notamment sur le préavis :

• Pour un bien meublé : Le délai de préavis est généralement de 3 mois. Durant cette période, le propriétaire doit informer le locataire de son intention de vendre, lui laissant le temps de chercher un nouveau logement.
• Pour un bien non-meublé : Le délai s'étend à 6 mois, toujours dans le but de protéger les droits du locataire et de lui laisser un laps de temps suffisant pour ses recherches.

Il est également important de mentionner que cette option permet généralement de vendre le bien à un prix plus élevé, car il est alors libre de toute contrainte locative.

Vendre un bien occupé par un locataire 

Lorsque le propriétaire décide de vendre le logement alors qu'il est toujours occupé par un locataire, cela signifie que le bail en cours sera automatiquement transféré au nouvel acquéreur. Le locataire, de son côté, est protégé par la loi : il ne peut être expulsé, sauf dans des cas très spécifiques et son bail continue de s'appliquer comme auparavant.

La vente d'un bien occupé peut être intéressante, notamment pour des investisseurs à la recherche d'une rentabilité locative immédiate. Toutefois, le prix de vente peut être sujet à une décote, car le bien est vendu avec le "poids" d'un bail en cours et donc, des droits locatifs qui le régissent.

Les étapes pour vendre un appartement occupé “libre” de toute occupation 

Est-il obligatoire d'informer le locataire ?

• Principe général : En France, la loi protège les droits du locataire, même lorsque le propriétaire envisage de vendre le bien immobilier occupé. Dans ce contexte, le propriétaire est tenu d'informer le locataire de son intention de vendre, lui donnant ainsi l'opportunité de se porter acquéreur avant toute autre personne.

• Forme et délais de la notification : La formalité n'est pas à prendre à la légère. Le propriétaire doit notifier son intention au locataire par le biais d'un acte d'huissier, garantissant ainsi la prise de connaissance officielle par le locataire. 

• Contenu de la notification : Il ne s'agit pas d'une simple déclaration d'intention. La notification doit être précise, mentionnant le prix de vente envisagé et les conditions générales de la vente. De plus, elle doit stipuler que le locataire dispose de deux mois (pour une location nue) ou un mois (pour une location meublée) pour répondre. Si ce dernier ne manifeste aucun intérêt, ou décline l'offre, le propriétaire est libre de vendre à un autre acquéreur, mais il est contraint de proposer une offre aux mêmes conditions ou à des conditions plus avantageuses pour le locataire.
• Droit de préemption du locataire : Cette étape est cruciale. En effet, une fois informé, le locataire dispose d'un droit de préemption, lui permettant d'acheter le bien en priorité. S'il exprime le souhait d'acheter le bien immobilier, le propriétaire est obligé de vendre à ce dernier, respectant ainsi son droit. Dans le cas contraire, si le locataire ne souhaite pas acheter ou ne répond pas dans le délai imparti, le propriétaire est alors libre de vendre à qui bon lui semble.
• Conséquences d'une notification non conforme : Il est essentiel de respecter scrupuleusement ces étapes. Une omission, même mineure, peut entraîner l'invalidité de la vente. Si un propriétaire vend son bien sans avoir correctement notifié le locataire, ce dernier peut contester la vente devant les tribunaux, ce qui peut avoir des conséquences financières et juridiques lourdes pour le vendeur.

La procédure est certes contraignante, mais elle vise à équilibrer les droits entre le propriétaire et le locataire, en assurant une certaine sécurité juridique pour les deux parties.

Évaluation de la valeur de l'appartement

Estimer la valeur d'un appartement occupé est une démarche délicate. Le fait qu'il soit habité peut, selon le marché et le type de bail, augmenter ou diminuer sa valeur. Il est essentiel de considérer la durée restante du bail, le montant du loyer en cours, et l'état général du logement. Des outils comme l'estimation en ligne peuvent s'avérer très utiles pour obtenir une première évaluation. Néanmoins, l'idéal serait également de consulter un expert immobilier qui saura évaluer les spécificités liées à la présence d'un locataire.

Trouver un acheteur

La recherche d'un acheteur pour un appartement occupé présente des caractéristiques propres. Certains investisseurs sont spécifiquement à la recherche de biens locatifs déjà occupés, car cela leur garantit un revenu locatif immédiat, sans avoir à chercher un nouveau locataire. Ces acheteurs considèrent souvent le locataire en place comme un atout. Toutefois, d'autres acheteurs, surtout ceux qui cherchent une résidence principale, peuvent être réticents à l'idée d'acheter un appartement dont ils ne pourront pas jouir immédiatement. Il est donc crucial de cibler correctement sa communication et ses annonces pour toucher le bon profil d'acheteur.

Vendre l'appartement tout en continuant la location

Est-il obligatoire d'informer le locataire de la vente ?

• Absence de notification : Contrairement à une vente où le logement est destiné à être libéré, la vente d'un appartement occupé ne requiert pas nécessairement d'information préalable du locataire. En effet, le contrat de bail se poursuit normalement, indépendamment du changement de propriétaire.
• Transfert du bail : Lors de la transaction, le bail en cours est simplement transféré à l'acquéreur. Cela signifie que tous les termes du contrat de location, tels que le montant du loyer, la date d'échéance, etc., demeurent inchangés. Le nouveau propriétaire est tenu de respecter les conditions préexistantes du bail.
• Avantages pour l'acquéreur : Acquérir un logement déjà loué offre des bénéfices majeurs pour l'acheteur. Outre l'absence de recherche de locataire, il bénéficie immédiatement des revenus locatifs. De plus, il est possible que l'appartement soit vendu à un prix légèrement inférieur à celui du marché en raison de son occupation.
• Rassurer le locataire : Bien qu'il ne soit pas obligatoire d'informer le locataire de la vente, une communication ouverte peut rassurer ce dernier. Informer le locataire que son bail sera respecté et que ses droits restent inchangés peut éviter d'éventuelles inquiétudes ou malentendus.

Droits et obligations du nouveau propriétaire

Lorsqu'une personne acquiert un appartement déjà occupé, elle se retrouve dans une situation particulière, où elle hérite non seulement d'un bien immobilier, mais aussi d'un contrat de location en cours. Cet état de fait impose au nouveau propriétaire un certain nombre de droits et d'obligations.

• Respect du bail existant : En premier lieu, le bailleur ne peut pas rompre le contrat de location en cours ou modifier unilatéralement ses conditions. Cela signifie qu'il doit respecter la durée restante du bail, le montant du loyer convenu, la périodicité des paiements, ainsi que toutes les autres stipulations prévues dans le contrat.
• Garanties locatives : Toutes les garanties fournies par le locataire initial, telles que le dépôt de garantie, sont transférées au nouveau propriétaire. Il devient alors responsable de leur restitution à la fin du bail, déduction faite des éventuelles réparations locatives.
• Obligations d'entretien : Tout comme le propriétaire précédent, le nouvel acquéreur est tenu d'assurer l'entretien courant du logement et de réaliser les travaux nécessaires pour maintenir le bien en bon état.

Avantages de vendre un appartement occupé

Vendre un bien immobilier occupé peut, à première vue, sembler moins attractif qu'une vente traditionnelle. Cependant, cette démarche présente des avantages non négligeables.

• Revenu locatif immédiat : Pour un investisseur, l'achat d'un bien déjà loué offre l'opportunité d'un revenu locatif instantané. Il n'a pas à se soucier de chercher un nouveau locataire, ni d'attendre le début des rentabilités.
• Sécurité du rendement : Un appartement déjà occupé donne une idée claire du rendement locatif, puisque l'acheteur connaît le montant du loyer en cours et la fiabilité du locataire actuel.
• Économie sur les frais d'agence : Dans de nombreux cas, l'acheteur d'un bien occupé économise sur les frais d'agence liés à la recherche et à la mise en place d'un nouveau locataire.
• Potentiel de négociation : Les biens occupés peuvent parfois être négociés à des prix plus compétitifs, car tous les acheteurs ne sont pas intéressés par cette configuration, réduisant ainsi la concurrence.
• Continuité de la relation locative : Pour le locataire en place, le changement de propriétaire peut être moins perturbant que de devoir chercher un nouveau logement. Cela peut entraîner une relation plus harmonieuse entre le propriétaire et le locataire.