La vente en viager est une transaction immobilière dans laquelle l'acheteur, appelé débirentier, s'engage à verser au vendeur, désigné sous le terme crédirentier, une rente à intervalles réguliers pour le restant de la vie de ce dernier. C'est une opération où le prix d'achat est en partie aléatoire, car il dépend de la durée de vie du crédirentier.
Le bien immobilier en question peut être habité par le vendeur (viager occupé) ou par l'acheteur (viager libre). Dans le cas d'un viager occupé, le vendeur conserve le droit d'habitation du logement pendant sa vie, tandis que dans un viager libre, l'acheteur peut prendre possession immédiate du bien.
La grande particularité de la vente en viager est que le montant total de la transaction n'est pas fixé d'avance. Bien que souvent, lors de la conclusion de la vente, une somme initiale (appelée "bouquet") soit versée, le reste de la transaction se déroule sous forme de rentes dont la valeur totale reste incertaine jusqu'au décès du crédirentier.
La vente en viager est souvent perçue comme une solution gagnant-gagnant : le vendeur bénéficie d'un revenu supplémentaire pour améliorer sa retraite, tandis que l'acheteur accède à un bien immobilier sans avoir à débourser la totalité du montant dès le départ.
La vente en viager se décline en plusieurs formes, chacune répondant à des besoins et des situations spécifiques. Les types les plus courants sont le viager libre et le viager occupé. Le choix entre ces deux formes dépendra des préférences et des besoins aussi bien du vendeur que de l'acheteur.
Le viager libre est une forme de viager où, dès la conclusion de la vente, le bien est disponible pour l'acheteur. Autrement dit, il n'y a pas d'occupation par le vendeur, permettant ainsi au débirentier de prendre possession immédiatement, que ce soit pour y habiter, le louer ou tout autre usage qu'il souhaite en faire.
Ce type de viager est généralement plus onéreux en termes de rente ou de bouquet initial, car l'acheteur bénéficie directement et sans délai du bien. C'est une option intéressante pour les crédirentiers qui n'ont pas de besoin d'habiter la propriété, peut-être parce qu'ils envisagent de déménager, vivre à l'étranger, ou résider dans une maison de retraite, mais souhaitent quand même bénéficier d'une rente régulière.
Le viager occupé est, comme son nom l'indique, une formule où le crédirentier garde le droit d'habiter le bien vendu jusqu'à son décès. Cela signifie que le débirentier ne pourra jouir pleinement du bien qu'après le décès du vendeur.
Du point de vue financier, le viager occupé est souvent moins coûteux pour l'acheteur que le viager libre, car il ne pourra pas immédiatement bénéficier du bien. Cette réduction est souvent représentée par une décote sur la valeur du bien lors de la détermination de la rente et du bouquet.
Cette formule est particulièrement adaptée aux vendeurs qui souhaitent bénéficier d'un complément de revenus sans quitter leur résidence principale, tout en assurant leur avenir et celui de leur patrimoine. Pour l'acheteur, c'est une manière d'investir à moindre coût initial, tout en anticipant une jouissance future du bien.
La vente en viager est un mécanisme singulier qui repose sur trois composantes principales : le bouquet, la rente viagère et la méthode de calcul de cette rente. Pour les néophytes, il est essentiel de comprendre ces trois éléments pour bien appréhender ce mode de vente.
Le bouquet en viager est un paiement initial que le débirentier verse au crédirentier au moment de la conclusion de la vente. C'est en quelque sorte un "apport initial" ou une avance sur le prix d'achat du bien. Si le bouquet n'est pas obligatoire, il est néanmoins couramment pratiqué dans la majorité des ventes en viager, car il permet au crédirentier d'obtenir une somme d'argent conséquente dès le début de la transaction, souvent utile pour des projets immédiats ou pour sécuriser sa situation financière. La taille du bouquet est négociable et dépend en général des besoins et des envies des deux parties.
La rente viagère est le cœur de la vente en viager. Elle correspond à un montant que le débirentier s'engage à verser périodiquement (chaque mois, trimestre ou année) au crédirentier pour le restant de ses jours.
Le montant et la fréquence de cette rente sont déterminés lors de la signature du contrat de vente. Ils tiennent compte de plusieurs critères tels que l'âge du crédirentier, son espérance de vie, la valeur du bien et, si applicable, le montant du bouquet versé. La rente viagère offre au crédirentier une sécurité financière, en lui garantissant un revenu régulier pour le reste de sa vie.
Le calcul de la rente viagère est sans doute l'étape la plus technique de la vente en viager. Elle nécessite une certaine expertise pour garantir un équilibre entre le juste prix du bien et l'espérance de vie du crédirentier. En général, on utilise des tables de mortalité, qui sont des statistiques établies sur l'espérance de vie moyenne des individus en fonction de leur âge. Ces tables permettent d'estimer la durée pendant laquelle le débirentier devra payer la rente.
La formule de calcul prend également en compte la valeur vénale du bien, le montant du bouquet (si celui-ci a été pratiqué) et éventuellement d'autres critères spécifiques à la situation du crédirentier, comme sa santé ou son niveau de vie. Une fois tous ces éléments réunis, il est possible d'arriver à une estimation de la rente, qui sera ensuite discutée et ajustée selon les souhaits des deux parties.
La rente viagère perçue par le crédirentier est considérée comme un revenu et est donc soumise à l'impôt sur le revenu. Cependant, pour tenir compte de l'âge du crédirentier et ainsi de l'incertitude liée à la durée du paiement de cette rente, le législateur a prévu des abattements spécifiques. Ces abattements varient en fonction de l'âge du crédirentier au moment de la conclusion du contrat de viager :
Cela signifie qu'un crédirentier de 72 ans, par exemple, ne sera imposé que sur 30% de la rente qu'il perçoit.
Si le débirentier décide de revendre le bien qu'il a acquis en viager, il est susceptible de réaliser une plus-value, c'est-à-dire une différence positive entre le prix de revente et le prix d'acquisition (prix global du viager incluant bouquet et rentes versées). Cette plus-value est alors soumise à l'impôt sur les plus-values immobilières. Il convient toutefois de noter que, comme pour toute vente immobilière, des exonérations peuvent être applicables, notamment si le bien vendu est la résidence principale du débirentier.
Comme pour toute transaction immobilière, la vente en viager est soumise aux droits de mutation. Ces droits sont généralement à la charge de l'acheteur, en l'occurrence le débirentier. Cependant, la base taxable pour le calcul de ces droits est réduite du montant de la valeur capitalisée de la rente viagère.
Il est fortement conseillé aux parties (crédirentier et débirentier) de consulter un expert fiscal ou un notaire avant de conclure une vente en viager pour bien appréhender tous les enjeux fiscaux liés à cette transaction.
La vente en viager, tout comme toute autre forme de transaction immobilière, est encadrée par un ensemble de droits et d'obligations pour chacune des parties. Il est essentiel de les comprendre pour garantir le bon déroulement de la vente et assurer la protection des intérêts de chaque partie.
Perception régulière de la rente viagère : Le crédirentier a le droit de recevoir la rente fixée à intervalles convenus (généralement mensuels) jusqu'à son décès. Cette rente ne peut pas être révisée à la baisse, sauf dispositions contractuelles particulières.
Droit d'occuper le logement (dans le cas d'un viager occupé) : Le crédirentier peut continuer à vivre dans le bien ou à le louer, selon ce qui est stipulé dans le contrat. Il conserve le droit d'usage et d'habitation jusqu'à son décès, empêchant ainsi le débirentier d'en prendre possession.
Protection contre l'expulsion : Le crédirentier est protégé par la loi contre toute tentative d'expulsion de la part du débirentier. Même en cas de non-paiement de la rente par le débirentier, le crédirentier conserve son droit d'occupation.
Il est également important de mentionner que le débirentier est généralement responsable des gros travaux et de l'entretien majeur du bien, tandis que le crédirentier assume les frais courants et l'entretien régulier, sauf dispositions contraires dans le contrat.
Chaque vente en viager est unique et les droits et obligations précis des parties peuvent varier en fonction des termes du contrat. Il est donc essentiel de consulter un expert, tel qu'un notaire, lors de la conclusion d'une vente en viager.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2762
https://www.ecologie.gouv.fr/achat-ou-vente-en-viager-quelles-sont-regles
https://www.economie.gouv.fr/particuliers/viager-comment-ca-marche
Le viager libre signifie que le bien est vendu sans que le vendeur y réside, ce qui permet à l'acheteur d'en jouir immédiatement. Dans un viager occupé, le vendeur continue d'habiter le logement et l'acheteur n'en prend possession qu'après son décès.
Le montant est basé sur plusieurs facteurs dont la valeur du bien, l'âge du crédirentier, le sexe, et des tables de mortalité.
Oui, le débirentier peut revendre le bien. Cependant, il reste responsable du paiement de la rente viagère au crédirentier initial.
Si le débirentier décède, ses héritiers reprennent la responsabilité du paiement de la rente viagère, sauf disposition contraire dans le contrat.
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