Posso vendere la mia quota di casa ereditata? Cosa fare con più eredi

Quando si eredita un immobile,  una firma non basta a chiudere l’accordo. C’è la dichiarazione di successione, il tema delle utenze come gas e luce, la dichiarazione di successione e le imposte. In più, se ci sono più eredi e si parla di vendita, subentrano temi come il valore di mercato, i possibili affittuari e domande come “posso vendere la mia quota di casa ereditata?”.

Immobile ereditato da più eredi: il processo legale

Il termine “comunione ereditaria” è un termine giuridico che indica un’eredità divisa tra più persone, come fratelli o coniugi, che sono tutti comproprietari e contitolari dei diritti e debiti di un immobile. Il defunto può indicare le quote per la suddivisione (ad esempio lasciando il 60% ad un figlio), altrimenti la suddivisione viene equamente divisa tra le parti, come previsto dal Codice Civile. 

Quindi, a questo punto del processo di eredità della casa di genitore deceduto, tutti gli eredi hanno una quota dell’immobile, diversa oppure equamente divisa ma ci possono essere contese e disaccordi.

A questo punto entra in gioco la divisione ereditaria che permette ad un erede di diventare unico proprietario dell’immobile. Esistono diversi tipi di divisione, tra cui:

• Divisione contrattuale: prevede un accordo tra tutti gli eredi (tutti e nessuno escluso). Il contratto deve essere scritto, autenticato e trascritto da un notaio.
• Divisione giudiziale: prevede che sia un giudice a trovare un accordo tra le parti. 
• Divisione a domanda congiunta:  avviene quando gli eredi non sono d’accordo sui beni che spettano a ciascuno ma solo sulle quote di eredità. Anche in questo caso le persone coinvolte devono rivolgersi al Tribunale.

Con la divisione, ogni erede conosce esattamente quale parte dell’immobile gli spetta, cioè la sua quota ereditaria. Ed è anche l’unica soluzione possibile se un un erede si rifiuta di fare la successione.

Vendita casa ereditata tra fratelli, le imposte da pagare

Una volta che la questione della divisione è decisa, il seguente passo è la dichiarazione di successione, che deve avvenire entro 12 mesi dalla morte. La dichiarazione va inviata all’Agenzia delle Entrate e, una volta formalizzata la successione bisogna fare i conti con le tasse di successione che vengono calcolate sul valore catastale, in questo modo:

• Per figli e coniugi, le tasse sono del 4% con una franchigia di 1 milione di euro;
• Se gli eredi sono fratelli e sorelle del defunto, la tassa è del 6% con una franchigia di 100mila euro;
• Per parenti come zii, cugini di primo grado, nipoti, cognati a suoceri, la tasse è del 6% senza franchigia;
• Per tutti gli altri eredi, la tasse di successione ammonta all’8%, sempre senza franchigia.

Si può vendere la quota di casa ereditata?

Se tutti gli eredi sono d’accordo sulla vendita dell’immobile, non si pongono problemi per la vendita della quota di casa ereditata nel mercato immobiliare. Tuttavia, la questione cambia se non si riesce a trovare un accordo. Ad esempio, quando c’ė chi vuol vendere e chi invece preferisce tenere l’immobile. A questo punto ci si potrebbe porre la domanda “posso vendere la mia quota di casa ereditata?”.

La risposta in breve è: sì, ma non si può vendere un immobile senza successione. A tal proposito, è bene evidenziare che, sono previste anche delle sanzioni per chi non ha fatto la registrazione della successione, che variano da caso a caso.

Detto questo, la parte che vuole vendere la propria quota è obbligata a fare la sua offerta prima ai coeredi. Prima di tale offerta non è possibile vendere la propria quota di eredità ad una terza persona. Infatti, il diritto di prelazione prevede che gli altri eredi dell’immobile abbiano fino a due mesi per confermare il loro interesse a comprare la quota.  

È bene notare che è possibile vendere solo una parte della quota ereditaria della casa del genitore deceduto oppure la quota ereditaria intera. Comunque, l’erede che decide di vendere deve pagare le tipiche tasse della compravendita immobiliare, nello specifico:

• Imposta catastale dell’1% sul valore catastale;
• Ipotecaria del 2% sul valore catastale;
• Imposto di bollo di 64 euro per ogni trascrizione;
• Tassa ipotecaria di 35 euro per ogni trascrizione;
• Tributi speciali come quelli di segreteria.

Come vendere la quota di casa ereditata: procedura passo per passo

Per riassumere, se ti stai ancora chiedendo posso vendere la mia quota di casa ereditata?  sappi che puoi farlo. La procedura prevede i seguenti passaggi:

1. Il primo passo è fare la dichiarazione di successione, con cui si indica che si accetta l’eredità e che l’immobile cambia di proprietario;
2. Fatta la dichiarazione di successione serve pagare le relative tasse;
3. Una volta ottenuta la successione dell’immobile,  si effettua l’offerta di vendita ai coeredi, come indica il diritto di prelazione o, nel caso di mancato interesse, ad una terza persona;
4. Una volta effettuata la vendita ai coeredi o a una persona terza, occorre pagare le tasse per la compravendita.

Con quest’ultimo passo, viene conclusa con successo la vendita della  quota dell’immobile ereditato.

Quando conviene vendere un immobile ereditato da più eredi?

Se si decide di vendere la propria eredità prima dei 5 anni, le uniche imposte che si pagheranno sono quelle fisse come i bolli e la tassazione sulla plusvalenza, cioè il guadagno dato dalla vendita. Invece, dopo i 10 anni, si pagheranno le imposte ordinarie di ogni compravendita immobiliare. 

Qui è bene fare una precisazione: per la legge italiana, gli eredi hanno tempo fino a 10 anni per accettare l’eredità e fare la dichiarazione di successione. Ma cosa succede se un erede si rifiuta di fare la successione? E nel caso in cui  la successione non venga fatta dopo 20 anni dall’eredità? Dopo i 10 anni, non basta più fare la dichiarazione di successione. L’accettazione tardiva che prevede una trascrizione dal notaio. È bene sottolineare che senza aver fatto l’accettazione dell’eredità non è possibile vendere la propria quota di casa ereditata.

Esiste sempre la possibilità di ritirarsi dalla successione di un immobile. Per farlo, basta rivolgersi ad un avvocato oppure al cancelliere del Tribunale che si trova nell’ultimo domicilio del defunto. Il consiglio è di effettuare la dichiarazione di rinuncia prima di quella di successione e prima della divisione dei beni. Nel caso di rinuncia, l’erede rinuncia a tutta la sua quota, non solo una parte, ma la decisione è reversibile.