Tassazione su Vendita Immobili, la Guida Definitiva

Quando si vende un’immobile occorre ricordarsi anche della tassazione sulla vendita degli immobili, per non incorrere in problemi con il fisco. In questo articolo facciamo luce su tutti i dettagli che riguardano le tasse sulla vendita di una casa, per avere tutto sotto controllo ed evitare di commettere errori.

Tassazione sulla vendita di immobili: quando è prevista?

Innanzitutto, occorre fare un’importante premessa: la tassazione sulla vendita degli immobili è prevista solo in caso di plusvalenze, ovvero quando c’è un profitto derivato dalla vendita dell’immobile. Quindi, la tassazione non si applica in altri casi come la cessione.

Quindi, prima di tutto ricordiamoci che parliamo di plusvalenze. La plusvalenza immobiliare è il profitto derivato dalla vendita dell’immobile, perciò se hai acquistato una casa a 120mila euro e poi la rivendi a 150mila euro, la plusvalenza è di 30mila euro. 

La regola dei 5 anni (importante!)

È importante ricordare che se si vende la propria casa dopo cinque anni dall'acquisto, non è prevista alcuna tassazione sulla plusvalenza. Al contrario, se si vende prima dello scadere dei 5 anni, si dovranno pagare le tasse sull’importo guadagnato. 

Quindi, occorre ricordare bene che:

• Prima dei 5 anni dall’acquisto sono dovute le tasse sulla vendita
• Dopo i 5 anni dall’acquisto NON vi sono tasse sulla vendita

Ciò detto occorre anche tener presente che se per la maggior parte del periodo tra data di acquisto e vendita (a prescindere dai cinque anni) il venditore ha utilizzato la casa come abitazione principale, il ricavato della vendita non sarà soggetto a tassazione. 

Fatte queste distinzioni, procediamo con la spiegazione illustrando a quanto ammontano le tasse sulla plusvalenza.

Tasse sulla vendita di una casa

Nei casi in cui sia prevista l’applicazione della tassazione sulla vendita di una casa, le tasse sulla vendita di un immobile si possono pagare in due modalità:

• Con tassazione ordinaria;
• Con imposta sostitutiva del 26%.

Nel regime di tassazione ordinaria, il venditore di un immobile può calcolare le tasse utilizzando le aliquote IRPEF standard, che variano in base al reddito. Il guadagno dalla vendita è considerato "redditi diversi" nella dichiarazione dei redditi, con aliquote progressive dal 23% al 43% a seconda del livello del reddito.

Nello specifico:

• al 23% per redditi fino a 15.000 euro;
• al 25% per redditi fino a 28.000 euro;
• al 35% per redditi fino a 50.000 euro;
• al 43% per redditi oltre i 50.000 euro.

L’imposta sostitutiva, invece, prevede un’aliquota pari al 26% ma va richiesta tramite notaio. La tassazione sostitutiva non è applicabile alle plusvalenze che costituiscono redditi di capitale (ovvero nell’esercizio di arti o professioni, imprese commerciali, società in nome collettivo o accomandita semplice, o in qualità di lavoratore dipendente). 

Tasse su vendita casa ereditata

Come funziona la tassazione sulla vendita di un immobile ereditato? Nel caso si tratti della prima casa, le imposte non sono dovute. Invece, se si stratta di una seconda (o successiva) casa, occorre considerare i 5 anni:

• Se si vende la seconda casa prima che siano trascorsi 5 anni dal passaggio ereditario, le tasse non sono dovute;
• Se si vende la seconda casa successivamente ai 5 anni, occorrerà calcolare la tassazione in base alla dichiarazione di successione. 

In particolare, occorrerà calcolare le seguenti imposte:

• 4% sul valore catastale dell’immobile per figli e coniuge (con franchigia di 1.000.000€);
• 6% sullo stesso valore per fratelli e sorelle (con franchigia pari a 100.000€);
• 6% sullo stesso valore per nipoti, zii, cugini di primo grado, cognati e suoceri (senza franchigia);
• 8% per convivente e tutti gli altri soggetti interessati (senza franchigia).

Inoltre, sempre sulla vendita dopo 5 anni dalla successione di case ereditate, vi sono delle imposte fisse da calcolare: 

• Imposta catastale dell’1% sul valore dell’immobile;
• Imposta ipotecaria pari al 2% del valore;
• Imposta di bollo il cui valore è basato sulla lunghezza della trascrizione (dipende dal numero di pagine della richiesta);
• Tributi speciali (es. diritti di segreteria);
• Tassa ipotecaria fissa dal costo di 35€ per ciascuna nota di trascrizione.

Come si calcolano le tasse sulla vendita della prima casa?

Per chi vende la prima casa, la tassazione non cambia rispetto a quanto visto in generale per la tassazione sulla vendita degli immobili. 

Quindi, nel caso si venda casa entro 5 anni dall’acquisto, per le tasse si devono considerare la tassazione ordinaria o l’imposta sostitutiva. 

Al contrario, se la vendita della prima casa avviene successivamente ai primi 5 anni dall’acquisto, non è prevista tassazione sulla vendita. 

Tasse sulla vendita della seconda casa

Come funziona la tassazione sulla vendita degli immobili che rappresentano la seconda casa? Vi sono tasse aggiuntive da pagare per la vendita per chi vanta la proprietà di uno o più immobili dopo la prima casa? 

Mentre la prima casa è generalmente adibita a principale abitazione e quindi non prevede tasse per la sua vendita, per la seconda casa è diversa. Infatti, qui entra in gioco la sua destinazione (es. casa al mare, casa in montagna ecc.) che quindi deve essere per forza di cose diversa da quella di “principale abitazione”. In tal caso, quindi, si pagano le tasse per la vendita secondo la tassazione ordinaria o l’imposta sostitutiva. 

Tasse sulla vendita di un immobile ricevuto in donazione

Chi riceve un immobile e desidera rivenderlo deve considerare il pagamento delle tasse nel caso di rivendita entro i 5 anni dall’avvenuta donazione. Passati i 5 anni, la tassazione generalmente non è dovuta. Occorre tuttavia considerare eventuali dettagli fiscali per i quali è consigliabile la consulenza di un esperto.

Cambia qualcosa per le tasse sulla vendita di un immobile tra privati?

La tassazione sulla vendita degli immobili si calcola sulla plusvalenza, perciò nel caso in cui la vendita avvenisse tra privati, senza agenzia immobiliare per intendersi, e avvenisse entro 5 anni dall’acquisto, la plusvalenza andrebbe ugualmente dichiarata e tassata. 

Fonti

• Articolo 67 Testo unico delle imposte sui redditi (TUIR): https://www.brocardi.it
• Art. 68 del TUIR: https://def.finanze.it