Kennzahlen sind hilfreich, wenn es um die Entscheidung über den Kauf einer Immobilie geht. Hierbei geht es insbesondere um die Berechnung der Rentabilität und der Amortisation und den daraus resultierenden, möglichen Vergleich mehrerer Objekte.
Die Nettorendite ist eine verhältnismässig einfach zu berechnende und dennoch aussagekräftige Kennzahl.
Im Gegensatz zur Bruttorendite, bei der lediglich die Einnahmen aus einer Immobilie ins Verhältnis zu den Investitionskosten gesetzt wird, berücksichtigt die Nettorendite auch die jährlichen Betriebskosten der Liegenschaft.
In aller Regel kann man die Nettorendite einer Immobilie ohne grosse Probleme berechnen, da die benötigten Werte praktisch immer vorliegen. Die Berechnung gliedert sich in drei Bereiche:
In einem ersten Schritt gilt es, alle Mieteinnahmen (Jahreskaltmieten) zusammenzutragen. Dies betrifft sowohl gewerbliche als auch private Vermietungen. Hinzu kommen mögliche weitere Einnahmen aus Wegerechten, Lizenzen für Werbetafeln etc.
In diesem Bereich müssen alle mit der Immobilie im Zusammenhang stehenden Kosten aus dem Betrieb ermittelt werden. Die Betriebskosten können sich unter anderem aus diesen Positionen zusammensetzen:
Zu den Investitionskosten zählen neben dem eigentlichen Kaufpreis auch Notargebühren, Gebühren für das Eintragen im Grundbuch, Maklercourtage etc.
Aus diesen drei Werten lässt sich nunmehr die Nettorendite wie folgt berechnen:
Nettorendite = (Jahresnettoeinnahmen – Betriebskosten) / Investitionskosten
Monatseinkommen eines 20-Parteien-Mietshauses: CHF 30’000.- (pro Jahr CHF 360’000.-)
Monatliche Betriebskosten: CHF 4’000.- (pro Jahr CHF 48’000.-)
Kaufpreis: CHF 3’900’000.-
Nebenkosten des Kaufs (5 %): CHF 180’000
Gesamtinvestition: 4’080’000.-
daraus ergibt sich folgende Rechnung:
(360’000 - 48’000 = 312’000) / 4’080’000 = 0,07647 oder 7,65 %
In der Nettorendite werden drei wichtige Aspekte nicht berücksichtigt:
Interpretiert man die Nettorendite am Ende als Kennzahl, müssen diese unberücksichtigten Aspekte bedacht werden. Am Ende können diese drei Faktoren nämlich einen markanten Einfluss auf die reale Rendite haben. Im direkten Vergleich mehrerer Objekte, bei denen jedes Mal «nur» die Nettorendite verglichen wird, spielen diese Werte hingegen keine Rolle.
Die Bruttorendite, die auch als nominale Rendite bezeichnet wird, berücksichtigt lediglich die Jahreseinnahmen und die Kosten der Investition. Die Nettorendite hingegen ist etwas präziser, da auch die Kosten der Verwaltung und der Instandhaltung einkalkuliert wird. Daher liegt die Nettorendite stets unterhalb der Bruttorendite. Wie die Unterschiede im Detail aussehen, erfahren Sie in diesem detaillierten Beitrag zu den Unterschieden zwischen der Brutto- und der Nettorendite.
Zur schnellen Vergleichbarkeit zweier oder mehrerer Objekte ist die Nettorendite eine geeignete Kennzahl, da man sie verhältnismässig schnell und einfach ermitteln kann. Als einziges Kriterium für oder gegen eine Investition ist sie hingegen nicht geeignet.
Um eine exakte Investitionsentscheidung treffen zu können, sollte man weitere Kennzahlen heranziehen. Folgende helfen Ihnen dabei, die beste Immobilie zu finden:
Die Festlegung eines Wertes für eine gute oder schlechte Nettorendite ist nur schwer möglich. Zu viele Faktoren spielen darüber hinaus eine wichtige Rolle. Zu diesen Faktoren könnten folgende Überlegungen zählen:
Bei einem kürzlich sanierten Mietshaus in einer 1A-Innenstadtlage nimmt man eine geringere Rendite in Kauf, als bei einem renovierungsbedürftigen Mietshaus am Stadtrand.
Nur im Gesamtkontext und unter Zuhilfenahme weiterer Kennzahlen lässt sich eine Aussage über die Güte einer Renditehöhe treffen.
Bei der Bruttorendite werden keine Betriebskosten berücksichtigt. Bei der Nettorendite werden hingegen auch Verwaltungskosten und Renovationen etc. mit in die Berechnung einbezogen.
Die Entscheidung über eine Investition sollte nicht allein über die Nettorendite getroffen werden. Für einen ersten Eindruck und das Vergleichen mehrerer Objekte eignet sie sich hingegen gut.
Die Berechnung der Nettorendite bei Immobilien erfolgt, indem man zunächst die jährlichen Betriebskosten von den Jahresnettoeinnahmen abzieht und den Wert durch die Anschaffungskosten (Kaufpreis + Nebenkosten) teilt.
Eine Nettorendite von 10 % bedeutet, dass die Differenz aus Jahreseinkommen und Betriebskosten einem Zehntel der Summe entspricht, die man für die Investition aufgebracht hat. Das Objekt hat sich demnach nach 10 Jahren bezahlt gemacht.
