¿Es posible vender una parte de una vivienda?

Si te has preguntado alguna vez si es posible vender una parte de una vivienda, estás en el lugar indicado. En este artículo, explicaremos en detalle este tema que puede generar dudas tanto para compradores como para vendedores. Vender una parte indivisa de una propiedad inmobiliaria, comúnmente conocida como "proindiviso," es una práctica que puede ser viable en ciertas circunstancias, pero viene acompañada de sus propias reglas y restricciones, que pretendemos aclarar a continuación.

¿Es posible vender una parte indivisa de una propiedad inmobiliaria?

Vender una parte indivisa de una propiedad inmobiliaria, conocida como "proindiviso," es una práctica permitida en España. El proindiviso se refiere a la situación en la que una propiedad es compartida por varios propietarios, cada uno con una fracción de propiedad sobre el inmueble.

Lectura recomendada: ¿Qué es el proindiviso?

Estas fracciones pueden ser de tamaños diferentes, lo que significa que un propietario puede tener una participación mayor o menor en la vivienda.

Para llevar a cabo la venta de una parte indivisa de una vivienda se debe seguir un proceso legal y notarial que garantice la transparencia y el cumplimiento de las leyes. Es importante destacar que esta operación solo se puede realizar con la parte de la vivienda que te pertenece como copropietario.

A continuación, explicaremos cómo se lleva a cabo esta venta.

¿Cómo se vende el proindiviso de un inmueble?

Para vender una parte de una vivienda que posees en proindiviso, debes seguir estos pasos:

1. Acuerdo entre copropietarios: Antes de proceder con la venta, es fundamental que llegues a un acuerdo con los demás copropietarios. Deben estar dispuestos a vender su parte o permitirte hacerlo. Este acuerdo debe quedar documentado por escrito.
2. Valoración del proindiviso: Es necesario determinar el valor de la parte que deseas vender. Esto se hace a través de una tasación inmobiliaria que establecerá el precio de mercado de tu fracción.
3. Notario y escritura pública: Una vez acordado el precio y obtenida la valoración, deberás acudir a un notario para formalizar la venta. Se redactará una escritura pública que recogerá todos los detalles de la operación.
4. Derecho de tanteo y retracto: Es importante tener en cuenta que, en algunas situaciones, los demás copropietarios tienen un derecho de tanteo y retracto. Esto significa que, si decides vender para comprar otra casa, o porque necesitas el dinero, tu parte, ellos tendrán la opción de comprarla al mismo precio que otro tercero interesado. Solo si renuncias a esta opción podrás vender a un tercero.
5. Registro de la venta: Finalmente, la escritura de venta debe ser inscrita en el Registro de la Propiedad para que la operación sea completamente legal y válida.

Documentos son necesarios para vender una parte de una vivienda en proindiviso

La venta de una parte de una vivienda en proindiviso en España implica una serie de trámites y documentación específica. A continuación, te proporcionamos una lista de los documentos clave que necesitas para llevar a cabo esta operación:

• Escritura de Proindiviso: Este documento establece la propiedad compartida de la vivienda y debe estar registrado en el Registro de la Propiedad. Es esencial para demostrar la existencia de copropietarios y sus respectivas participaciones.
• Cédula de Habitabilidad: La cédula de habitabilidad es un documento que certifica que la vivienda cumple con los requisitos de habitabilidad y se encuentra en condiciones para ser ocupada. Es obligatoria para la venta de cualquier propiedad.
• Certificado de Deudas de la Comunidad: Debes obtener un certificado que demuestre que no existen deudas pendientes con la comunidad de propietarios. Este documento garantiza que el comprador no heredará deudas asociadas a la vivienda.
• Certificado de Eficiencia Energética: La certificación energética es obligatoria y proporciona información sobre la eficiencia energética de la vivienda. Debe estar disponible para los compradores potenciales.
• Notificación a Copropietarios: Si estás vendiendo tu parte de la vivienda en proindiviso, debes notificar por escrito a los demás copropietarios tu intención de vender. Esta notificación debe incluir los detalles de la oferta y las condiciones de venta.
• Contrato de Arras: El contrato de arras es un acuerdo previo a la venta que establece los términos y condiciones de la operación, incluyendo el precio, plazos y condiciones. Es recomendable contar con un abogado que lo redacte y lo supervise.
• Certificado de Dominio y Cargas: Este documento, expedido por el Registro de la Propiedad, acredita quiénes son los propietarios y si existen cargas o gravámenes pendientes sobre la vivienda.
• Declaración de Plusvalía Municipal: Al vender una parte de la vivienda, debes liquidar el impuesto de plusvalía municipal, que se calcula en función del aumento del valor del suelo desde la última transacción.

Cada uno de estos documentos desempeña un papel crucial en el proceso de venta de una parte de una vivienda en proindiviso en España. Asegúrate de reunirlos y mantener una comunicación fluida con un abogado o asesor inmobiliario para garantizar una transacción exitosa y sin complicaciones.

¿Hay alguna limitación a la venta del proindiviso de una vivienda?

Aunque es posible vender una parte indivisa de una vivienda en España, existen algunas limitaciones y restricciones a considerar:

• Acuerdo unánime de los copropietarios: La venta de un proindiviso requiere el acuerdo unánime de todos los copropietarios. Si alguno se opone, la operación no podrá llevarse a cabo. Esto es más común de lo que parece, sobre todo cuando se trata de propiedades heredadas. 
• Derecho de tanteo y retracto: Como mencionamos anteriormente, los demás copropietarios tienen prioridad para adquirir la parte que deseas vender. Solo si renuncian a este derecho podrás vender a un tercero.
• Indivisibilidad del inmueble: En algunos casos, la indivisibilidad del inmueble puede ser un obstáculo. Por ejemplo, si la venta de tu parte afecta la estructura o el uso de la vivienda, es posible que se requiera el consentimiento de todos los copropietarios.

¿Los demás copropietarios deben aprobar la venta del proindiviso?

Sí, en la mayoría de los casos, la aprobación de los demás copropietarios es fundamental para llevar a cabo la venta de una parte indivisa de una vivienda en España. Este proceso garantiza que todos los involucrados estén de acuerdo con la operación y que se respeten sus derechos como copropietarios.

Si los demás copropietarios no aprueban la venta, la operación no podrá realizarse a menos que haya una renuncia expresa por su parte. Es importante mantener una comunicación abierta y llegar a un acuerdo antes de proceder con la venta.

Referencias

• Ley de Propiedad Horizontal https://www.boe.es
• Notariado https://www.notariado.org/portal/
• Registro de la Propiedad https://www.registradores.org