¿Se puede vender un terreno hipotecado en España?

En el variado panorama inmobiliario de España, la venta de terrenos representa una parte esencial de las transacciones que se realizan año tras año. Ya sea para desarrollar nuevos proyectos o para adquirir un espacio donde construir un sueño personal, los terrenos son el lienzo en blanco de muchos. Sin embargo, no todos los terrenos que se ponen a la venta están libres de cargas; muchos de ellos tienen hipotecas asociadas. 

Antes de considerar o hacer cualquier transacción, es crucial conocer el estado hipotecario de la parcela que se quiere vender. Esta información no solo determina la viabilidad de la venta, sino que también influye en el valor del terreno y en las decisiones de los potenciales compradores. En este artículo, abordaremos las consideraciones clave y los pasos a seguir para enfrentarse a la venta de un terreno hipotecado en España.

¿Es posible vender un terreno hipotecado legalmente?

En España, al igual que en muchos otros países, es posible vender un terreno hipotecado, pero es esencial conocer los procedimientos, opciones y riesgos que conlleva. La decisión de vender un terreno no siempre es sencilla, y se complica aún más cuando este tiene una hipoteca asociada. 

Formas de vender un terreno hipotecado

A continuación, exploraremos las diversas alternativas disponibles para quienes desean vender su terreno hipotecado.

1. Subrogación de la hipoteca

La subrogación es una herramienta financiera que permite que un comprador asuma el compromiso hipotecario del vendedor, convirtiéndose en el nuevo deudor ante el banco. Es decir, en lugar de liquidar la hipoteca existente y crear una nueva, la deuda simplemente “cambia de manos”, permitiendo al comprador continuar con los pagos preestablecidos.

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Este proceso requiere la aprobación del banco que concedió la hipoteca original, ya que debe asegurarse de que el nuevo deudor tenga la solvencia y capacidad financiera para asumir el compromiso. Una vez que se otorga esta aprobación, se formaliza un nuevo contrato hipotecario con el comprador como principal deudor. La subrogación es particularmente atractiva en situaciones donde las condiciones de la hipoteca original, como la tasa libre de riesgo o el plazo, son más favorables que las condiciones actuales del mercado. Por lo tanto, puede representar un aliciente adicional para el comprador, facilitando la transacción y beneficiando a ambas partes.

2. Cancelación de la hipoteca

Optar por la cancelación de la hipoteca durante el proceso de compra de un terreno es una elección frecuente, especialmente cuando el comprador cuenta con la liquidez necesaria o tiene acceso a otros medios de financiamiento. Al hacerlo, el comprador asegura que el terreno esté libre de cargas, facilitando futuras transacciones y brindando una mayor tranquilidad.

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La dinámica es relativamente sencilla, ya que una vez acordado el precio, parte del importe total se destina a liquidar la deuda hipotecaria. Esta cancelación, en términos legales y formales, suele efectuarse en la notaría durante la firma de la escritura de venta, asegurando que todo esté en orden y que el terreno quede libre de gravámenes. 

Sin embargo, es fundamental que ambas partes estén informadas de los gastos adicionales que puede suponer la cancelación anticipada de una hipoteca. Estos varían, pero comúnmente engloban comisiones bancarias, gastos notariales y de registro. La anticipación y el conocimiento de estos detalles evitan malentendidos y garantizan una transacción fluida y transparente para todas las partes involucradas.

Venta con hipoteca activa

Aunque no es la norma, en ciertas circunstancias, un terreno se puede vender y mantener la hipoteca activa. Esto ocurre cuando el comprador y vendedor acuerdan que la deuda hipotecaria no será liquidada en el momento de la venta. En este escenario, el comprador adquiere el terreno plenamente consciente de la hipoteca vigente y, por ende, asume la responsabilidad de continuar con los pagos establecidos.

La decisión de vender un terreno con una hipoteca activa tiene ventajas, especialmente si el comprador enfrenta dificultades para acceder a financiamiento por otras vías y las condiciones del préstamo original son favorables. No obstante, esta modalidad conlleva riesgos inherentes. Si el comprador incumple con los pagos, el banco tiene el derecho de ejecutar la hipoteca, lo que podría resultar en la pérdida del terreno. Por tanto, es de suma importancia que ambas partes estén adecuadamente informadas y respaldadas por asesoría legal, garantizando que la transacción se realice de forma transparente y consciente de todas las implicaciones que esto conlleva.

Consideraciones fiscales al vender un terreno hipotecado

Vender un terreno hipotecado en España no es solo una cuestión de encontrar un comprador y llegar a un acuerdo sobre el precio. Hay una serie de consideraciones fiscales que deben tenerse en cuenta para asegurar que la transacción se realice adecuadamente y sin contratiempos.

• Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA): Si el vendedor es un promotor o una empresa y el terreno se considera urbano o apto para la edificación, la venta estará sujeta al IVA. El tipo impositivo puede variar según la legislación vigente, pero es esencial que el vendedor lo tenga en cuenta al determinar el precio y que el comprador esté informado de esta carga fiscal.

• Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): En caso de que el vendedor sea un particular o que el terreno se considere rústico, la venta estará sujeta al ITP y no al IVA. El ITP es un impuesto autonómico, lo que significa que su tipo y condiciones pueden variar según la comunidad autónoma en la que se encuentre el terreno. Es responsabilidad del comprador pagar este impuesto, aunque es fundamental que ambas partes estén al tanto de su existencia y de su posible impacto en el costo total de la transacción.

Consejos prácticos para vender un terreno hipotecado

Vender un terreno hipotecado puede parecer un proceso complicado a primera vista, pero con la adecuada preparación y teniendo en cuenta ciertos consejos prácticos, esta tarea puede ser más sencilla y beneficiosa para ambas partes involucradas.

1. Ser transparente con los compradores potenciales: Al vender un terreno hipotecado, es esencial ser transparente desde el inicio. Debes informar claramente sobre la hipoteca para generar confianza y permitir que el comprador tome decisiones informadas. Proporcionar detalles como montos pendientes, condiciones y la entidad bancaria evita malentendidos y facilita un proceso de venta más fluido y sin contratiempos.
   
2. Considerar la opción de refinanciar antes de vender: En un mercado favorable, considerar la refinanciación de la hipoteca existente puede ofrecer términos más atractivos. No solo haciendo el terreno más apetecible para compradores, sino reduciendo el capital pendiente o las cuotas, facilitando así la subrogación para un nuevo interesado.

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3. Buscar asesoría legal y financiera: Al vender un terreno hipotecado, es crucial tener en cuenta las complejidades legales y fiscales. Invertir en la asesoría de un profesional, ya sea un abogado especializado en derecho inmobiliario o un gestor, es esencial para garantizar el cumplimiento legal. Además, la guía financiera puede brindar claridad sobre las opciones óptimas, considerando la hipoteca, el mercado y tus metas personales.

Referencias

1. Banco de España: https://www.bde.es/
2. Ministerio de Economía y Empresa: https://www.mineco.gob.es/