¿Se puede vender una casa sin escrituras? Esta es una pregunta que resuena con fuerza en el escenario inmobiliario español, especialmente entre aquellos que se encuentran con propiedades cuyo pasado se ha esfumado en el tiempo. Tal inquietud no es mera casualidad; se origina de situaciones comunes en propiedades antiguas o transacciones familiares donde la documentación oficial, por diversas razones, ha quedado en el olvido. Adentrémonos en esta encrucijada legal y descubramos las respuestas y alternativas disponibles.
Sí y no. Si tienes un inmueble sin escrituras, puedes venderlo siempre y cuando se tenga el título de propiedad. Pero, probablemente, te cueste mucho más tiempo y esfuerzo llegar a venderla, debido a la desconfianza que provoca la falta de este documento.
Vamos a ver en profundidad qué trámites debes realizar si quieres vender un inmueble sin escrituras y cómo es el proceso para poder realizar la transacción sin problemas.
Lectura recomendada: ¿Qué son las escrituras de una casa?
La escritura es el documento que acredita la titularidad y demás características de un inmueble. Sin ella, demostrar la propiedad de la vivienda ante posibles disputas puede ser complicado. En España, la Ley Hipotecaria y el Código Civil establecen que para que una compraventa tenga plena eficacia ante terceros, debe estar inscrita en el Registro de la Propiedad, y para ello, es necesario presentar las escrituras.
Ahora bien, aunque es posible realizar una transacción de compraventa mediante un contrato privado, este tipo de acuerdos no garantiza la inscripción en el Registro de la Propiedad ni otorga la misma seguridad jurídica que una escritura pública. Por lo tanto, la venta sin escritura puede ser válida entre las partes involucradas, pero no tiene efectos frente a terceros.
Normalmente, existen riesgos y consecuencias que se deben tener en cuenta:
Vender una propiedad sin tener las escrituras en mano puede parecer una tarea desalentadora, pero siguiendo los pasos correctos y con la orientación adecuada, es posible llevar a cabo el proceso con éxito. A continuación, te explicamos en detalle cada uno de los pasos para regularizar la situación de la propiedad.
El notario es una figura clave en el proceso inmobiliario. Su función principal es otorgar fe pública, asegurando que los documentos y trámites se realicen conforme a la ley. Acudir a un notario al inicio te brindará una visión clara de la situación actual de tu propiedad y de cómo proceder. Además, te indicará qué documentos serán necesarios, que pueden ir desde recibos de impuestos pagados, facturas de servicios, hasta evidencias fotográficas o testimonios que demuestren tu posesión o titularidad sobre el inmueble.
Este paso implica una búsqueda exhaustiva en el Registro de la Propiedad para determinar si la vivienda tiene alguna inscripción previa. Esta información es vital, ya que una inscripción anterior puede simplificar el proceso. Además, es aconsejable hablar con vecinos o propietarios colindantes, ya que en ocasiones poseen información o documentos que pueden ser cruciales para demostrar la historia y legitimidad de la propiedad.
La Declaración de obra nueva es esencial si la vivienda no se ha inscrito previamente debido a ser una edificación reciente o si se han hecho modificaciones que no fueron registradas. Este documento, elaborado ante notario, reconoce legalmente la existencia y características de la construcción. Por otro lado, el acta de notoriedad se emplea cuando se ha estado en posesión del inmueble por un tiempo considerable sin disponer de escrituras. A través de este acta, el notario recoge testimonios y pruebas que certifican la posesión y uso continuo del inmueble.
Una vez obtenida la documentación necesaria, el siguiente paso es solicitar la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad. Este trámite es esencial para dar seguridad jurídica a la propiedad y reconocer a los titulares oficialmente. No obstante, esta regularización conlleva el pago de ciertos impuestos asociados, como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados o la plusvalía municipal, si corresponde. Finalmente, con todo en orden, el notario procederá a elaborar las escrituras definitivas que, una vez entregadas a las partes involucradas, permitirán vender la propiedad con total seguridad y confianza.
Las casas heredadas, a menudo, se convierten en un rompecabezas inmobiliario. Si a esta complejidad le añadimos la falta de escrituras, el proceso se torna aún más complicado. Las propiedades heredadas sin la debida documentación pueden provenir de generaciones pasadas donde los trámites legales no se ejecutaron con la rigurosidad actual o simplemente se perdieron con el tiempo.
Lectura recomendada: ¿Hay que cambiar las escrituras de una vivienda tras el fallecimiento del propietario?
Una vez que se formaliza la herencia a través de una escritura oficial, el Registro dispone de un periodo de 15 días para proceder a su inscripción. Si surge algún inconveniente, notificarán al interesado sobre las dificultades que prevengan dicha inscripción, con el objetivo de resolverlas.
Para averiguar las escrituras de una propiedad, puedes dirigirte al Registro de la Propiedad correspondiente y solicitar una copia o información sobre el inmueble en cuestión. También es posible consultar con un notario o abogado especializado en bienes raíces para que te asista en este proceso.
En España, técnicamente, no se puede vender una casa sin escrituras de manera directa. No obstante, se pueden realizar trámites para regularizar la situación del inmueble y obtener las escrituras necesarias para llevar a cabo la venta.
El acta de notoriedad es un documento otorgado por un notario que, basado en testimonios y pruebas, certifica la posesión y uso continuo de un inmueble, ayudando a regularizar propiedades sin escrituras.
Generalmente, los bancos no otorgan hipotecas sobre propiedades que no están debidamente inscritas en el Registro de la Propiedad, dado que representa un riesgo para la entidad.
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