Comment calculer le prix de vente de ma maison?

Vous projetez de vendre une maison ou un appartement? Mais combien vaut votre bien immobilier exactement? RealAdvisor vous explique comment estimer la valeur de votre maison ou de votre appartement pour déterminer son prix de vente.

Comment connaître la valeur vénale d'une maison en Suisse?

En théorie, c'est assez simple: le prix d'un bien immobilier est calculé au m² selon la valeur de sa localisation. Toutefois, vous imaginez bien qu'en fonction du canton, de la ville, voire même du quartier, le prix diffère. De plus, tout dépend également du bien en lui-même. Et là, une foule de critères permettent de déterminer le prix de vente réel d'une maison ou d'un appartement. Distinguons ceux qui ont une influence directe sur l'estimation du bien immobilier à vendre de ceux qui permettent de réaliser une vente plus rapide et sans devoir négocier à la baisse le prix.

Les critères directs qui définissent le prix d'un bien immobilier

• L'emplacement du bien en Suisse: La situation géographique est le premier critère de référence pour fixer le prix de vente d'un appartement ou d'une maison. Les prix au m² diffèrent énormément d'un canton suisse à l'autre. Mais c'est également le cas à l'intérieur même d'une ville: certains quartiers ont plus la cote que d'autres. N'oubliez pas que le marché de l'immobilier fluctue toujours en fonction de l'offre et de la demande.

• Le type de bien: Le prix diffère aussi en fonction du type de bien: une maison individuelle vaut généralement davantage qu'une maison jumelée, de la même façon qu'un appartement en hauteur est mieux coté qu'un autre en rez-de-chaussée. Toutefois, certains cas peuvent contredire cette tendance comme un appartement avec un jardin ou une maison mitoyenne mais à basse consommation d'énergie. Pour une maison, il s'agit dans un premier temps de distinguer si elle est individuelle ou jumelée, si sa vue est dégagée ou pas. Pour un appartement, les choses sont plus complexes: vendez-vous un appartement ou un duplex, est-il situé en attique (dernier étage ou rez-de-jardin), quel est le nombre d'étages total de l'immeuble, dispose-t-il d'un ascenseur, la vue est-elle dégagée ?
• La surface: Qui dit prix au m² sous-entend le calcul de la surface du bien à vendre. Il s'agit alors de calculer la surface habitable mais aussi celle du terrain et des balcons, s'il y en a. 
• L'année de construction: Un bien neuf ou récent vaut généralement plus qu'un ancien immeuble. Cela s'explique par des matériaux de construction moins usés par les années et aussi plus performants en termes de consommation d'énergie. Si toutefois vous avez rénové un logement ancien, cela entre en compte et rehausse sa valeur.
• Le nombre de pièces: Il suffit de compter le nombre de pièces et de salles de bain. Si votre appartement est vendu avec un ou plusieurs stationnements, cela aura également un impact sur sa valeur. Le calcul intègre donc également le nombre de places de parking en distinguant celles couvertes (type garage) de celles ouvertes (type parking extérieur).

Les caractéristiques spécifiques qui permettent de vendre vite et au prix fort un bien immobilier

• L'environnement du bien immobilier: Si la localisation du bien est importante, les commodités dont le logement bénéficie entrent également en compte. Si votre bien immobilier est situé à proximité de transports en commun, de commerces et/ou d'écoles, cela ajoute à son attractivité. À l'inverse, d'autres facteurs peuvent lui faire perdre en valeur comme par exemple des nuisances sonores trop fortes.
• L'exposition: Les acheteurs sont en quête de luminosité et de soleil. Les pièces de vie et les extérieurs exposés plein sud sont les plus demandés.
• La consommation énergétique et les charges: Le poids des factures d'énergie et les charges en général jouent un rôle capital. Moins votre maison est énérgivore, plus elle intéresse les acheteurs. Des fenêtres en double vitrage rassurent, tout comme une chaudière récente par exemple. N'hésitez pas à effectuer un diagnostic de performance énergétique.
• L'état général: Bien entendu, moins les acheteurs potentiels auront de travaux à réaliser et plus ils seront enclins à acheter votre maison ou votre appartement. C'est encore plus vrai en ce qui concerne la cuisine ou la salle de bain, la plupart des acheteurs seront ravis d'éviter ce type de travaux fastidieux.

Quels sont les frais supplémentaires à prévoir?

Lorsque vous aurez vendu votre appartement ou votre maison, des frais vont s'ajouter. Afin de bien anticiper, calculez les pour savoir combien coûte réellement de vendre sa maison ou son appartement.

Les frais de notaire

Quel que soit le bien immobilier à vendre, avoir recours à un notaire est obligatoire en Suisse. Cela comprend des frais de rédaction de l'acte, des impôts étatiques, l'inscription au Registre foncier et des honoraires. Mais combien prend un notaire pour vendre une maison ?

La prestation notariale d'un bien immobilier à vendre est très variable en Suisse, d'autant que certains cantons imposent le recours à un notaire officiel fonctionnaire de l'Etat et d'autres vous laissent choisir une étude notariale libre. Toutefois, les frais de notaire sont généralement calculés en pourcentage sur le prix de vente sur la base d'un taux dégressif: plus le bien vaut cher, plus le taux baisse. Ainsi, ils peuvent être de 0,1% dans le canton de Zurich mais atteindre 0,5% dans celui de Berne.

Les impôts

• Les droits de mutation immobilière: Là encore, leur montant dépend du canton. Si votre bien immobilier est localisé dans les cantons de Zurich, Zoug ou Argovie, bonne nouvelle: vous n'en paierez pas. En revanche, s'il est par exemple situé dans le canton de Berne, il atteint alors 1,8%.
• L'inscription au Registre foncier: Obligatoire sur tout le territoire suisse, son mode de calcul n'est pourtant pas le même d'un canton à l'autre. Les frais liés au Registre foncier peuvent être facturés sous la forme d'un pourcentage forfaitaire ou en fonction du temps consacré pour son élaboration. Comptez généralement entre 0,1 et 0,2%.
• La cédule hypothécaire: Elle n'existe qu'en Suisse. Concrètement, il s'agit du document écrit correspondant à la créance du bien immobilier. Ainsi, la cédule hypothécaire existe lorsqu'il existe une hypothèque sur le bien à vendre. Si la vente nécessite une nouvelle cédule hypothécaire, son montant varie entre 0,1 et 0,3% calculé sur le prix de vente de la maison ou de l'appartement.
• Impôts sur les gains immobiliers: Le calcul est indexé en fonction du nombre d'années depuis lesquelles vous êtes propriétaire et en fonction de chaque ville en Suisse. Le principe repose sur les "bénéfices" que vous auriez réalisés entre le moment où vous avez acheté le bien et celui où vous le vendez, donc la différence entre le prix d'achat initial et le prix de revente. Vous pouvez cependant déduire certains investissements ou améliorations que vous avez réalisés et qui ont permis d'augmenter la valeur du bien. Vous pouvez aussi soustraire les frais de mise en vente.

Estimation d'un bien immobilier: Comment calculer le prix de ma maison ou mon appartement?

Vous pouvez tout simplement effectuer une estimation en ligne gratuite de votre bien immobilier grâce à un outil sophistiqué et précis qui utilise la même méthode que celle des banques et des assurances: la méthode hédoniste.

Mais, quels sont les avantages de la méthode hédoniste? Comme elle est très complète, elle permet de fixer un prix juste. Le calcul de la valeur du bien prend en compte non seulement les critères expliqués précédemment, mais la méthode raisonne aussi en fonction du marché local et des biens similaires avec une grande précision. Elle compare le bien qu'elle doit estimer avec des biens similaires actuellement mis en vente ou vendus récemment. De cette façon, son estimation correspond au marché réel à l'instant T.

Comment trouver un acheteur et vendre sa maison ou son appartement au meilleur prix?

Pour tirer le meilleur prix possible de votre bien immobilier, vos visiteurs doivent avoir envie de l'acheter. Le principe peut paraître simpliste formulé ainsi, mais il existe différentes techniques pour créer le fameux "coup de cœur immobilier".

• Fixez un prix de vente juste. Un prix trop élevé minimise le nombre de visiteurs et fait traîner la vente. Au final, l'acheteur cherchera fatalement à négocier pour faire baisser le prix. De plus, vous prenez le risque de vous retrouver pris par le temps et de céder votre bien immobilier à un prix inférieur à sa valeur réelle.
• Réparez ce qui doit l'être. Tous les "détails" ont leur importance. L'objectif est de rassurer le visiteur et lui faire comprendre que votre logement est parfaitement entretenu. Imaginez que vous visitiez vous-même un bien immobilier. Si avant même d'entrer dans la maison, vous découvrez un portillon abimé ou qui ne ferme plus, vous allez avoir une mauvaise première impression. Si en prime les végétaux ne sont pas taillés, l'acheteur commence déjà à se décourager. Tout cela est particulièrement vrai en ce qui concerne l'intérieur du logement. Si vous avez retardé les finitions, c'est le moment de les achever. Posez (enfin) les plinthes laissées de côté, vérifiez la fixation et le bon état des interrupteurs, redonnez un coup de peinture à une pièce défraîchie...
• Dépersonnalisez, désencombrez et faites entrer la lumière. Votre acheteur doit pouvoir se projeter et c'est à vous de faire le maximum pour l'aider à s'imaginer vivre dans votre maison. Les priorités des acheteurs sont souvent les mêmes: un logement aéré, lumineux, le plus spacieux possible. Sans rénover totalement la décoration intérieure, vous pouvez aisément donner une impression de plus grand en rangeant et en faisant un maximum de tri. Rien ne doit déborder des placards. N'hésitez pas à mettre de côté chez un ami un meuble imposant qui prendrait trop d'espace. Empaquetez quelques bibelots. Retirez quelques photos murales. Dépersonnalisez les lieux pour que le visiteur puisse s'imaginer à votre place. Et bien entendu, faites un grand ménage de printemps. Une maison propre et saine est bien plus engageante.

Êtes-vous prêt à entamer le processus de vente