Taxes et impôts sur les gains immobiliers lors de l'achat ou la vente d'un bien immobilier

Vous allez acheter ou vendre votre maison ou votre appartement ? En Suisse, attendez-vous à payer des impôts sur les gains immobiliers. Qui est concerné ? Comment calculer le montant des impôts sur des gains immobiliers ? RealAdvisor vous explique tout en en fonction de chaque canton.

Qu'est-ce que c'est les gains immobiliers ?

Les gains immobiliers sont en quelque sorte l'équivalant de la plus-value réalisée entre l'achat et la revente d'un bien immobilier. Ils concernent tous les types de biens immobiliers: maison, appartement, terrain, immeuble...

Comment sont imposés les gains immobiliers ?

Les impôts sur les gains immobiliers suisses ont été créés pour éviter la spéculation immobilière. Ils sont donc taxés différemment selon la durée de possession du bien: plus vous possédez longtemps un bien avant de le revendre et moins il est taxé. De plus, comme à l'accoutumé, le mode de calcul est différent selon les cantons.

En Suisse, le propriétaire se voit taxer dès lors qu'il vend un bien immobilier, qu'il s'agisse de sa résidence principale ou secondaire, d'un héritage ou pas. Toutefois, là encore, le montant est calculé différemment en fonction des cas.

Comment calculer le gain imposable ?

Le montant des gains immobiliers sur lequel est basé le prix de l'impôt revient à effectuer une soustraction. Le calcul du gain imposable est réalisé sur le bénéficie net.

1. Calculez la différence entre le coût d'acquisition et le prix de revente obtenu.
2. Déduisez les investissement réalisés pour augmenter la valeur du bien, la commission de courtage et les dépenses imputables à la vente (frais de notaire, publicité, droit de mutation...).

Exemple: vous aviez acheté un appartement CHF 300'000.-. Vous le revendez CHF 415'000.-. Entre temps, vos dépenses d'investissement se sont élevées à CHF 45'000.-. Le calcul est 415'000 - 300'000 - 45'000 = 70'000. Votre gain imposable est alors de CHF 70'000.-.

Sur ce principe de base commun à toute la Suisse, le montant des impôts est ensuite calculé en pourcentage selon une grille tarifaire différente par canton.

Peut-on reporter l'impôt sur les gains immobiliers ?

Globalement, il est possible de reporter tout ou partie du paiement des impôts sur les gains immobiliers dans 3 grands types de cas:

• S'il s'agit de votre résidence principale et que vous la vendez pour en acheter une autre. Votre opération immobilière est considérée comme un réinvestissement dans l'immobilier puisque vous devez racheter un nouveau bien immobilier "de remplacement".
• S'il s'agit d'un changement de propriétaire dans le cadre d'une succession ou d'une donation.
• Quand le changement de propriétaire se fait au sein d'un couple marié: divorce, séparation, changement de régime matrimonial...

Sauf exception cantonale, ce report est de deux ans maximum.

Peut-on être exempté de l'impôt sur les gains immobiliers ?

Vous êtes non imposable sur les gains immobiliers lorsque le total de vos gains réalisés au cours d'une année fiscale est inférieur à CHF 5'000.-.

Des exceptions particulières peuvent aussi s'ajouter en fonction des cantons. Par exemple, dans le canton de Vaud, la loi du 4 juillet 2000 sur les impôts directs cantonaux précise que cette taxe ne concerne pas les communes, associations de communes vaudoises...

Quelles sont les autres taxes liées à la vente d'une maison ou d'un appartement ?

En plus de l'impôt sur les gains immobiliers, des frais de notaire et de cédule hypothécaire, d'autres taxes peuvent s'ajouter lors de la vente d'un bien. Tenez en compte pour acheter ou vendre une maison au bon prix.

• L'inscription au Registre foncier est obligatoire partout en Suisse, mais elle n'est pas facturée de la même façon en fonction des cantons, voire des communes. Certains optent pour un montant forfaitaire estimé par rapport au temps nécessaire à la réalisation de l'acte, d'autres fixent un montant proportionnel au prix de vente et compris entre 0,1 et 0,5 %.
• La taxe immobilière est un impôt immobilier facultatif qui relève de chaque commune. Son taux est défini par arrêté budgétaire local.
• Les droits de mutation dépendent des cantons. Certains comme celui de Zurich les ont supprimés. Pour d'autres, ils sont généralement calculés sur la base d'une partie ou de la totalité du prix de vente. Ainsi, dans le canton de Neuchâtel, ils représentent 3,3 % du prix de vente alors que dans le canton de Fribourg ils ne sont que de 1,5 %.

Conseils pour se couvrir au mieux lors d'un achat immobilier

Quand un vendeur n'a pas honoré ses impôts sur les gains immobiliers, l'autorité fiscale a le droit de la réclamer au nouveau propriétaire. Autrement dit, un acheteur peut devoir payer la taxe qui était due par l'ancien propriétaire.

Heureusement, avant d'acheter une maison ou un appartement, vous pouvez le vérifier en contactant tout simplement la commune (ou le service des contributions). Demandez si un paiement relatif à l'impôt sur les gains immobiliers reste en souffrance.

Si tel est le cas, prenez conseil auprès de votre notaire: il est essentiel que la solution choisie apparaisse écrite noir sur blanc dans l'acte de vente définitif. Cela fait partie intégrante de son rôle de conseil et participe au montant des frais de notaire à payer lors d'une vente.

• Soit, vous demandez à l'acheteur de régler le montant dû auprès des services des impôts et vous vérifiez que cela est fait.
• Soit, vous versez le montant de la somme du bien sur un compte bancaire, mais vous en bloquez l'accès au vendeur tant que ce dernier n'a pas payé l'impôt.
• Soit, vous réglez l'impôt vous-même, mais la somme correspondante est déduite du montant final de la vente.

Les points à retenir sur le calcul des impôts sur les gains immobiliers et les taxes immobilières

• Le calcul du montant des impôts dépend de la durée de possession: plus vous êtes propriétaire depuis longtemps, moins vous paierez d'impôt sur les gains immobiliers lors de la vente.
• Il est possible de reporter le paiement de l'impôt lorsqu'un propriétaire vend sa résidence principale pour en racheter une autre, lorsque des époux changent de régime matrimonial ou lors d'une succession (héritage, donation).
• Vous êtes non assujetti à l'impôt sur les gains immobiliers s'ils sont inférieurs à CHF 5'000.-.
• Le propriétaire d'un bien immobilier est responsable de la dette du bien immobilier qu'il achète: avant de signer un acte de vente définitif, vérifiez que le vendeur s'est acquitté des impôts sur les gains immobiliers et faites inscrire par le notaire sur l'acte de vente la solution envisagée pour régler toute somme en souffrance.

Êtes-vous prêt à entamer le processus de vente ?