Vendre en usufruit ou en droit d’habitation ?

Usufruit et droit d’habitation sont les deux servitudes qui permettent juridiquement à un conjoint de demeurer dans une maison dont vous êtes propriétaire. Juridiquement cependant, ces deux notions n’ont pas la même valeur. La différence est d’autant plus importante quand il s’agit de mettre en vente la maison. Faisons le point.

Qu’est-ce que l’usufruit?

L’usufruit désigne le droit exclusif de percevoir des revenus d’un bien dont une personne est propriétaire. Appliqué à l’habitation, l’usufruit s’inscrit inéluctablement au registre foncier. L’usufruit en rapport avec l’habitation se fait entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Le premier est celui à qui revient le droit d’habiter et de jouir du logement. Le second est celui à qui appartient le bien immobilier concédé. Par son inscription au registre foncier, l’usufruit garantit le droit de l’usufruitier d’occuper le logement même en cas de vente par le nu-propriétaire.

Autrement dit, même si le nu-propriétaire décide de vendre une maison qui est en usufruit, l’usufruitier doit en jouir. Ce dernier peut, selon son vouloir, l’occuper ou la mettre en location. Ce droit qui lui est conféré implique cependant des devoirs. Parmi ceux-ci, il y a l’obligation de préserver l’habitation en parfait état, d’endosser les dettes hypothécaires de la maison, prendre en charge les assurances et les réparations éventuelles. L’usufruitier doit aussi payer différents impôts, notamment ceux sur le revenu et la fortune, sans oublier l’impôt foncier.

De son côté, le nu-propriétaire, sans posséder l’habitation, peut néanmoins en disposer. Ainsi, il peut par exemple vendre la maison avec usufruit. C’est aussi à lui de s’occuper des travaux de réparation ou de rénovation importants. De son vivant, un propriétaire peut céder à un tiers la nue-propriété et conserver l’usufruit. Il peut aussi, comme c’est bien souvent le cas, mettre en place l’usufruit dans son testament. Dans ce cas, l’usufruit prend fin selon le délai fixé ou lorsque l’usufruitier renonce à son droit ou décède, et le logement revient de facto au nu-propriétaire.

Qu’est-ce que le droit d’habitation?

Comme l’usufruit, le droit d’habitation aussi s’inscrit au registre foncier. Il peut être prévu dans un testament ou bien dans un pacte successoral. Toute suppression du droit d’habitation conduit au dédommagement de son bénéficiaire, à moins qu’il ne s’agisse d’une vente forcée. Opposable à tous, il est insaisissable chez le bénéficiaire. Mais qu’est-ce que le droit d’habitation véritablement ?

L’article 776 du Code civil suisse dispose que «Le droit d’habitation est le droit de demeurer dans une maison ou d’en occuper une partie». Ce droit confère au bénéficiaire de jouir de la maison entièrement ou partiellement avec sa famille, sans possibilité de la transmettre à ses propres héritiers. Au cas où le bénéficiaire du droit d’habitation n’occuperait qu’une partie du logement, il est autorisé aussi à jouir des installations à usage commun.

Le droit d’habitation ne confère pas la possibilité de mettre le logement en location, à l’inverse de l’usufruit. Ce droit d’habitation peut être accordé sur une période déterminée, comme il peut s’octroyer jusqu’au décès (on parle de droit viager dans ce dernier cas). Si le droit d’habitation est insaisissable en cas de vente, en cas d’hypothèque, l’établissement bancaire peut faire prévaloir la cédule hypothécaire sur le droit d’habitation.

Toutefois, lorsqu’il est octroyé par exemple en cas de divorce ou de séparation, le droit d’habitation n’autorise par le conjoint bénéficiaire à louer, ni à hypothéquer, ni encore moins à vendre la maison. Ceci est vrai dans le cas où le logement est la propriété exclusive de l’un des époux.

Pourquoi vendre en usufruit?

La vente d’un bien en usufruit répond à des conditions particulières. Parmi celles-ci, la nécessité d’un accord préalable entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Tous les deux doivent décider comment vendre un appartement en usufruit. Il est aussi exigé que les deux partagent le prix de vente du bien, et qu’ils se répartissent les frais de notaire.

Si plusieurs raisons peuvent être à l’origine de cette décision, le besoin de vendre une maison en succession est fréquent en usufruit. Dans ce cas, la vente du bien immobilier en usufruit peut se décider si les coûts d’entretien et les impôts sont insupportables pour l’usufruitier. Le conjoint survivant peut aussi décider de vendre la maison en usufruit en cas de litiges avec les héritiers, et parce qu’il ne souhaite plus partager le droit de propriété avec eux.

Autant il est possible de vendre sa maison quand on est usufruitier, autant il est possible de vendre en nue-propriété. La vente en nue-propriété avec réserve d’usufruit est une option permettant aux séniors sans héritiers directs d’encaisser le prix de vente de la maison sans en perdre le droit d’en jouir. Étant donné la décote appliquée sur ce type d’achat, acheter en nue-propriété est une bonne affaire même si le nu-propriétaire ne peut percevoir de loyer. Et comme il est possible de vendre sa maison quand on a un crédit, il est aussi possible d’acheter une nue-propriété en hypothèque. De quoi caresser le rêve de devenir propriétaire.

Avantages

La vente d’une maison avec réserve d’usufruit permet de continuer de jouir du bien, tout en se dotant d’un complément de retraite important. Étant donné que le prix de vente est calculé selon l’âge de l’usufruitier, il est possible pour le nu-propriétaire de devenir propriétaire à un prix très avantageux.

Inconvénients

Le nu-propriétaire ne peut devenir pleinement propriétaire qu’après le décès de l’usufruitier. Les travaux comme la réparation des équipements de chauffage, le dépannage des installations électriques, la réfection de peinture, etc. sont à la charge de l’usufruitier. Or, les travaux importants comme le ravalement de façades, la rénovation de toiture, etc. sont à la charge du nu-propriétaire.

Pourquoi vendre en droit d’habitation?

Contrairement à l’usufruit, le droit d’habitation ne peut être ni donné ni vendu, puisque ce dernier ne constitue pas un droit réel, mais un droit personnel. Toutefois, la vente en viager avec droit d’usage et d’habitation, bien que le phénomène ne soit pas aussi courant en Suisse qu’en France, en Belgique ou en Espagne, est une solution pour s’offrir une rente tout en continuant à vivre dans sa maison. Le législateur ayant prévu comment vendre sa maison en viager, de plus en plus de séniors optent pour cette solution pour avoir des revenus complémentaires sans avoir besoin de quitter leur logement.

Avantages

L’un des principaux avantages du viager, c'est qu’il permet aux personnes âgées de vendre leurs logements sans toutefois l’abandonner. Par ailleurs, alors que la plupart des banques refusent aux sexagénaires d’augmenter leur hypothèque, le viager se présente comme une excellente solution. Grâce au viager, un sénior peut espérer une rente et augmenter ses revenus, surtout que les travaux importants sont effectués par le nouveau propriétaire.

En clair, si la vente en viager occupé avec droit d’usage et d’habitation permet d’avoir une rente fixe tous les mois, l’acheteur en tire également avantage pour devenir propriétaire en réalisant une bonne affaire. L’acheteur d’une vente immobilière en viager bénéficie également d’une vision à moyen et long terme en tant que propriétaire. Le plus intéressant aussi, c’est qu’il a droit à une décote de 30 % environ sur la valeur de l’immobilier. L’entretien du logement et d’autres charges courantes relèvent de la responsabilité du vendeur.

Inconvénients

En cas de vente, les héritiers d’un vendeur en viager perdent automatiquement le bien immobilier. Par ailleurs, il revient au vendeur d’assumer les taxes d’habitation, l’entretien et les autres charges quotidiennes.

Pour le débirentier, acheter en viager peut présenter quelques inconvénients. Parmi ceux-ci, il y a le fait qu’il est obligé de supporter la charge des frais de notariat. Par ailleurs, si son crédirentier vit plus longtemps, le coût du bien immobilier acquis peut finalement être supérieur à sa valeur réelle. Bien plus, tant que le vendeur vit, il n’a pas de droit véritable sur le bien. Aussi, c’est à lui que reviennent les dépenses liées à des travaux importants. Il est possible également qu’il décède avant le vendeur, et si celui-ci rend l’âme dans les 20 jours suivants la signature du contrat de vente, la vente est automatiquement annulée.

En somme, lorsqu’on cherche comment vendre un appartement en usufruit ou en droit d’habitation, il est judicieux de se faire accompagner par un expert de la vente immobilière en Suisse. C’est la meilleure solution pour suivre adéquatement les procédures légales, bénéficier d’une assistance et de conseils appropriés, et surtout bien mettre en valeur le bien et en obtenir le meilleur prix.