Lorsqu’un individu décède, son patrimoine est transmis à ses proches parents selon le droit successoral ou son testament s’il en a rédigé un. Dans le cas ou vous recevez des biens immobiliers suite à une succession, vous pouvez être amenés à vous demander: comment vendre une maison en succession ? La vente est une option parmi plusieurs autres (location, reprise), et toutes sont encadrées par des conditions légales. Examinons tout cela en détail.

Quels sont les différents choix pour les héritiers ?

Après le décès d’un membre de la famille ou d’un proche, la succession est mise en place; elle hérite du patrimoine du défunt, tant à l’actif qu’au passif. S’il y a un bien immobilier dans l’héritage, la question de son devenir se pose. Trois options sont généralement admises: la reprise de la maison par l’un des héritiers, la location ou la vente.

La reprise

Dans ce cas, un des héritiers prend la responsabilité de récupérer la maison. Cette initiative est aisée lorsqu’il y a un héritier unique. Autrement, l’héritier qui récupère la maison en héritage doit le faire avec l’accord des autres héritiers et dans le respect de leurs intérêts. En effet, la loi suisse reconnait à chaque héritier une part minimale de l’héritage appelée réserve héréditaire. Si le patrimoine à partager comprend d’autres biens, autres que la maison, alors ces biens peuvent permettre que la réserve héréditaire de chacun soit respectée. Autrement, l’héritier qui reprend la maison devra payer les autres héritiers.

La location

Les héritiers peuvent aussi décider de louer le bien immobilier. Cette option permet de générer des revenus pour la succession tout en gardant la possibilité d’une vente ultérieure. Elle est idéale lorsqu’on ne veut pas procéder à la vente d’une maison héritée et qu’aucun des héritiers ne peut effectuer la reprise. Il faut aussi noter que ce choix peut entrainer des conséquences fiscales, avec la perte des avantages fiscaux spécifiques au partage successoral.

La vente

Vous pouvez aussi vendre une maison héritée. Le montant obtenu de la vente, net de tous les frais, est partagé entre les héritiers. Cette option est adaptée lorsque le bien immobilier ne peut pas être repris par un héritier, notamment lorsqu’il s’agit par exemple d’une maison géographiquement éloignée ou d’une maison trop grande.

D’autres raisons peuvent aussi pousser à choisir la vente du bien immobilier hérité:

• Les héritiers n’arrivent pas à se mettre d’accord sur le partage du patrimoine hérité.
• Un crédit hypothécaire est adossé au bien immobilier reçu en héritage. Les héritiers ne veulent pas avoir à le supporter et vendent le bien. Il existe dans ce cas des procédures précises à suivre pour vendre une maison hypothéquée.

Les conditions de la vente d’un bien immobilier en succession

Concrètement, comment vendre une maison en succession ? Il faut naturellement procéder préalablement à son évaluation ou estimation. Mais en amont, il faut s’assurer d’avoir la capacité légale de procéder à la vente.

L’indivision

Cette notion est importante dans le droit successoral. On parle d’indivision lorsque plusieurs personnes exercent des droits de même nature (notamment la propriété) sur un même bien. Ainsi, en l’absence de testament ou de pacte successoral, la maison d’un défunt appartient indistinctement à tous ses héritiers. Alors, comment vendre une maison suite à une succession en indivision ? La solution est de trouver un accord de tous les héritiers. Ce n’est que dans le cas où toute la succession est d’accord pour procéder à la vente que celle-ci peut avoir lieu. En cas d’héritier unique, la question de l’indivision ne se pose pas.

Il faut aussi noter qu’en cas de désaccord insoluble entre les héritiers sur le patrimoine immobilier de la succession, le droit prévoit une vente aux enchères du bien et le partage des fonds obtenus entre les héritiers.

L’évaluation du bien

L’estimation du bien est une étape incontournable pour la vente d’une maison héritée après décès, et même de façon plus générale pour la gestion de l’héritage. Pour l’estimation de la valeur de la maison, il faut se confier à un spécialiste de l’immobilier en Suisse. Il dispose non seulement de l’expertise nécessaire pour bien estimer la valeur de la maison, mais aussi de la neutralité nécessaire dans le cadre de la succession, cette neutralité et cette expertise étant d’ailleurs également nécessaires lorsqu’on souhaite vendre une maison en cas de divorce ou de séparation.

En effet, l’affect émotionnel peut pousser à estimer le prix de la vente au-delà de sa valeur de marché. De plus, l’avis d’un professionnel indépendant permet d’éviter les désaccords entre les héritiers. C’est la valeur déterminée par l’expert qui sera retenue dans la déclaration de succession devant le notaire. Cette valeur est utilisée tant pour la vente que pour le calcul des compensations aux autres héritiers dans le cadre d’une reprise.

Quand est-ce que la maison héritée peut-elle être vendue ?

Pour savoir quand vendre une maison après le décès de son ancien propriétaire, il faut simplement s’assurer d’avoir rempli toutes les formalités. Dès lors, la maison peut être vendue par le ou les héritiers. La plus importante de ces formalités est l’obtention du certificat d’héritage. Obtenu chez le notaire, le juge de paix ou le conseil communal, il indique toutes les personnes ayant droit à la succession. Chaque héritier doit se faire en établir un exemplaire.

Ce certificat d’héritage s’obtient après 6 ou 12 semaines en moyenne. Ce délai vaut pour les liens de parenté assez proches. En cas de relations familiales compliquées, il peut s’allonger. De plus, les héritiers d’un défunt ayant laissé un testament ne peuvent pas validement demander un certificat d’héritage avant l’ouverture du testament.

Les coûts de la vente d’une maison en succession

Maintenant que nous avons vu comment vendre une maison en succession, il faut s’intéresser aux coûts de l’opération. Pour aboutir à la vente, il faut régler un certain nombre de dépenses:

• Les honoraires du notaire. Le notaire joue un rôle central dans le processus de liquidation d’une succession. Ses honoraires sont en général partagés entre la communauté des héritiers et l’acheteur.
• Les impôts. On peut en identifier 3 impôts potentiels ici. D’abord, l’impôt sur les successions. Il est d’autant plus fort que la proximité de l’héritier avec le défunt est faible. Les enfants ne paient pas cet impôt, mais les tiers peuvent payer jusqu’à 54,6 % d’impôt sur la part qu’ils reçoivent. À cet impôt, on peut ajouter les impôts sur les gains immobiliers lorsque la maison est vendue à un tiers. Certains cantons exigent également le paiement de droits de mutation.

Les points à retenir

• La vente, la reprise et la location sont les options disponibles pour les héritiers d’une maison.
• La bonne estimation de la valeur de la maison et l’accord de la communauté des héritiers sont des préalables à la vente.
• Il existe des frais à payer pour vendre une maison en succession.