Qu'est-ce qu'un contrat de vente immobilier?

Un contrat de vente immobilier est un accord juridique par lequel un vendeur s'engage à transférer la propriété d'un bien immobilier à un acheteur, tandis que l'acheteur s'engage à payer un prix convenu pour le bien.

Selon l’article 216 du code des obligations, un contrat de vente immobilier suisse doit être authentifié par un notaire ou un officier public. La rédaction et la signature d’un acte authentique protègent l’acheteur et le vendeur. Une fois enregistré au Registre foncier, vous devenez officiellement propriétaire de votre nouveau logement. RealAdvisor vous explique en détail ce que contient ce contrat de vente et comment se déroule la signature.

Qu’est-ce qu’un acte authentique?

L'acte authentique de vente, établi par un notaire, est un document qui scelle l'accord entre l'acheteur et le vendeur pour un bien immobilier. Signé par les deux parties, il formalise la vente du bien, précisant de manière explicite l'adresse et la description détaillée de celui-ci pour garantir la transparence de la transaction.

Ce contrat engage formellement le vendeur à transférer son bien en échange d'un paiement défini. Avec la signature de l'acte authentique de vente, le changement de propriété est mis en œuvre immédiatement après l'enregistrement au Registre foncier. En parallèle, l'acheteur est tenu de s'acquitter du montant convenu de la vente.

Pour assurer la validité de cet acte, le bien immobilier en question doit être décrit avec une précision rigoureuse pour que les parties contractantes soient pleinement conscientes de l'objet de la vente. De la même manière, le prix de vente doit être indiqué de façon explicite dans le contrat. Sans la clarté de ces deux éléments essentiels, l'acte authentique ne peut être validement signé.

Par qui est rédigé le contrat de vente?

La rédaction du contrat de vente d'un bien immobilier, qu'il s'agisse d'une maison ou d'un appartement, est une responsabilité qui revient à un notaire et non aux parties impliquées dans la transaction. Le processus commence par l'élaboration d'un projet de contrat par le notaire, qui est ensuite examiné et validé par le vendeur et l'acheteur avant qu'une version finale ne soit formalisée et signée.

Il est à noter que les parties concernées ne sont pas autorisées à rédiger elles-mêmes ce document, ni à faire appel à une entreprise extérieure pour le faire. Lorsque les cantons disposent de notaires officiels, le vendeur est tenu de se tourner vers l'entité compétente, que ce soit un officier public de la chancellerie, de l'office des faillites ou du bureau cantonal du registre du commerce.

Avant la signature de l'acte authentique de vente, le notaire lit intégralement le document, en fournissant des explications et des éclaircissements selon les besoins. Son rôle est crucial pour assurer la compréhension des termes juridiques et du langage légal par les signataires. À cette étape, l'acheteur et le vendeur ont la possibilité de poser des questions afin de s'assurer qu'ils signent en toute connaissance de cause. Après la signature de toutes les parties, le document devient officiel.

Que doit contenir le contrat de vente?

Étant donné qu’il représente la pièce maîtresse, le contrat précise point par point les modalités de cette vente. Il doit comporter un certain nombre de mentions: 

• Noms et adresses des deux parties; 
• Le type de vente: il existe un modèle d'acte de vente immobilier dédié à la vente à terme et le droit d’emption et un pour la vente directe. Selon le type de vente, le notaire adapte donc cet acte authentique de vente;
• La description complète du bien immobilier tel qu’inscrit au registre foncier; 
• État du bien au moment de la vente, à savoir neuf, ancien ou ancien avec la nécessité de réaliser des travaux. Si une rénovation a été effectuée, il peut être utile de le mentionner; 
• L’état juridique et matériel: le bien immobilier est vendu dans l’état où il se trouve au moment de la vente. Si la construction ou des équipements sont encore garantis, ces garanties seront également transférées. Cette disposition ne protège pas des défauts volontairement dissimulés. Dans ce cas, l’acheteur peut se retourner contre le vendeur;
• L’ordonnance fédérale sur les installations électriques à basse tension (OBT): un contrôle de l’installation électrique doit avoir lieu au moins dans les 5 ans qui précèdent la vente afin d’assurer la sécurité des futurs occupants;
• Le certificat énergétique cantonal des bâtiments: obligatoire dans le canton de Vaud depuis 2017 afin d’obtenir l’étiquette énergie du bien immobilier; 
• Le gage immobilier: dans le canton de Vaud, la cédule hypothécaire est cédée gratuitement; 
• Les assurances: l’ECA sera avertie du changement de propriétaire et le transfert sera réalisé de façon automatique;
• Le prix de vente conclu suite aux négociations entre les deux parties; 
• Les conditions et modalités de paiement; 
• La date de prise de possession: la prise de possession peut avoir lieu dès que le transfert de propriété a été décidé et signé. Le notaire en informe en effet le registre foncier;
• Le décompte acheteur/vendeur: les frais de la vente sont partagés entre les deux parties en ce qui concerne le coût de l’agence immobilière, l’assurance ECA et l’impôt foncier, l’eau et l’électricité; 
• Le paiement des impôts et taxes; 
• Le règlement au cas où l’une des deux parties ne respecte pas le contrat. Une peine conventionnelle peut être prévue pour le vendeur qui refuse de transférer sa propriété;
• L’élection de domicile afin d’indiquer quels sont les tribunaux compétents en cas de litige.

Compte tenu du nombre de mentions obligatoires, consulter un exemple de contrat immobilier vous permettra de savoir si l’acte de vente que vous vous apprêtez à signer est conforme à la réglementation. Un modèle de contrat de vente pour une maison vous sera donc utile pour vérifier la première ébauche du notaire.

Après la signature du contrat de vente immobilier, l'acheteur procède au versement du reste du prix de vente sur le compte dédié du notaire. Celui-ci se charge ensuite de redistribuer les fonds en fonction des obligations de chaque partie: une part revient au vendeur, tandis que les taxes et impôts afférents sont reversés au Registre foncier et à l'État. Quant au vendeur, il formalise la transition de propriété en signant la requête de transfert. Il conclut cette procédure en remettant les clés du bien au nouvel acquéreur, officialisant ainsi le passage de propriété.

Peut-on se retirer d’un contrat de vente ou le résilier?

Vous avez signé un avant-contrat ou l’acte authentique de vente mais vous souhaitez vous rétracter. Une telle décision n’est pas toujours possible puisque vous vous êtes engagés via un acte officiel. Selon la situation, des pénalités sont prévues ou des dommages et intérêts peuvent vous être réclamés par l’autre partie.

Si le contrat de vente n’est pas signé

Dans le cas d’une vente à terme, le transfert de propriété n’a lieu qu’à une date précise. Pour autant, la résiliation du contrat de vente immobilier est soumise à certaines règles. Comme pour la promesse de vente, des conditions suspensives permettent d’annuler le contrat de vente suisse. L’acompte versé par l’acheteur lors de la signature de la promesse de vente sera alors restitué suite à cette annulation.

Dans le cas d’une vente directe, des pénalités de l’ordre de 10 % du prix de vente peuvent être réclamées suite à l’annulation de l’engagement de vendre entre les deux parties.

Si le bien immobilier présente de graves défauts

Dans l'éventualité où le bien immobilier nouvellement acquis présente des défauts majeurs, l'acheteur a des obligations et des options spécifiques. Une fois qu'il prend possession du bien, il est de sa responsabilité de l'inspecter minutieusement. Si il repère des défauts, il doit impérativement avertir le vendeur sans délai. Cela doit se faire par le biais d'une lettre recommandée avec accusé de réception décrivant précisément les problèmes rencontrés.

Face à la présence de défauts graves, plusieurs alternatives se dessinent:

• La résiliation du contrat de vente est envisageable si le défaut constaté est d'une gravité telle qu'elle remet en cause le maintien de l'acte de vente. Dans une telle situation, l'acheteur renonce à la propriété, tandis que le vendeur est tenu de restituer la somme versée dans le cadre de la transaction.
• Une renégociation du prix de vente peut être sollicitée, étant donné que la valeur du bien immobilier est affectée par la présence du défaut.
• Une clause de remise en état peut contraindre le vendeur à effectuer les réparations nécessaires, selon les conditions stipulées dans le contrat de vente. Les travaux à effectuer sont clairement énoncés et une vérification ultérieure est menée par l'acheteur pour s'assurer du respect des engagements du vendeur. Si ces derniers ne sont pas respectés, l'acheteur peut demander l'annulation de la vente.

Si le contrat est signé et conforme

Lorsque le vendeur et l’acheteur ont signé l’acte authentique final chez le notaire, la rupture de contrat immobilier n’est plus possible. Si l’acheteur souhaite se rétracter, sa seule solution est de remettre le bien immobilier en vente. Les deux parties doivent donc réfléchir à la portée de cet engagement avant de signer cet acte devant le notaire.

Si le vendeur souhaite annuler la vente après la finalisation, son unique recours est de demander à l'acheteur une revente du bien immobilier. Du côté de l'acheteur, la rétractation après l'acte authentique n'est pas une option. Toutefois, il a la possibilité de remettre le bien nouvellement acquis sur le marché afin de trouver un repreneur et de récupérer tout ou partie de la somme investie lors de l'achat initial. En résumé, l'annulation d'une transaction immobilière n'est pas envisageable une fois l'acte authentique définitif signé et authentifié par le notaire.

Rédiger une lettre de résiliation de vente immobilière

Vous avez décidé d’annuler la vente immobilière? Dans ce cas, vous devez en informer l’acheteur par courrier recommandé avec accusé de réception. Dans cette lettre de résiliation de contrat de vente immobilière, vous rappellerez les modalités de votre contrat de vente.

Pour vous aider à réaliser cette démarche, voici un modèle de lettre de rupture de contrat de vente immobilière. Une fois personnalisée selon votre situation, vous pouvez l’envoyer à l’autre partie en courrier recommandé avec avis de réception.