Les différents types de surface: habitable, pondérée et utile

L’UPSI, Union Suisse des Professionnels de l’Immobilier, recommande d’indiquer la surface utile ou habitable d’un bien immobilier. Cette information offre plus de transparence lors de la vente ou de la location d’un logement puisqu’elle sert de base de comparaison. En effet, le prix du m² pour la surface utile ou habitable sert ensuite à fixer le montant de la vente ou du loyer. Mais que faut-il prendre en compte pour ce calcul? Quelles sont les surfaces qui ne sont pas comptabilisées? RealAdvisor fait le tour de la question.

Surface habitable d'une maison ou d'un appartement

Dans le cadre d’une vente immobilière, la surface habitable sert de référence. Cette information constitue la base de calcul du prix de vente.

Qu’est-ce que la surface ou superficie habitable?

Lorsque vous souhaitez vendre ou acheter un bien immobilier, vous devez préciser la superficie habitable. Cependant, cette information peut être complexe à déterminer. Alors qu’est-ce que la superficie habitable? 

La surface brute habitable correspond à la surface du logement lorsque les murs intérieurs et extérieurs sont pris en compte. Cette information est peu utilisée puisqu’elle ne sert pas de base pour calculer le prix de vente d’un logement.

La surface nette habitable correspond en revanche à l’intérieur des pièces. Cette donnée intéresse les acheteurs puisqu’elle va déterminer le prix de vente. Pour la connaître, de nombreux éléments entre dans le calcul. Le vendeur doit notamment comptabiliser les penderies encastrées, les cheminées ou encore les espaces utilisés par les escaliers extérieurs.

Où est-elle utilisée?

La surface nette habitable est précisée dans les documents relatifs à bien immobilier à vendre. Grâce à cette information, les acquéreurs potentiels peuvent juger s’il est conforme aux prix du marché. 

La surface de vente nette est utilisée dans les cantons de Fribourg, Neuchâtel et Vaud. Elle se compose de la surface nette habitable à laquelle s’ajoutent la surface des murs intérieurs et des surfaces externes pondérées. En revanche, les murs extérieurs et mitoyens sont exclus du calcul. 

Dans le canton de Valais, la surface brute habitable est prise en compte, qui tient compte des murs extérieurs. Les murs mitoyens, pour leur part, sont pondérés à 50%.

Calcul de la surface habitable: qu'est-ce qui est pris en compte?

Pour le calcul de la surface habitable d’une maison ou d’un appartement, vous devez tenir compte des éléments suivants: 

• Toutes les surfaces du logement sont concernées, à l’exception des murs intérieurs et extérieurs; 
• Seules les superficies dont la hauteur sous plafond est au moins d’1,50 m sont concernées; 
• Les caves et combles non aménagés ou non chauffés, les terrasses, balcons et jardins n’entrent pas dans le calcul de la surface habitable. 
• Les greniers et ateliers sont considérés comme des surfaces secondaires. Leur surface n’est donc pas comptabilisée; 
• La superficie sous les WC ou sous les lavabos de la salle de bain font partie de la surface habitable.

Une erreur dans le calcul de la surface habitable peut mener à des poursuites judiciaires. Lorsque la différence est importante et que le véritable calcul aurait pu empêcher une vente, le juge peut décider du versement des dommages et intérêts. Le nouveau propriétaire peut également dénoncer le contrat de vente ou demander une baisse du prix de vente.

Surface utile: définition

Au moment de calculer le prix au mètre carré d’un logement, vous devez faire la différence entre surface habitable et surface utile. La surface utile désigne la surface habitable totale, y compris les sous-sols.

Qu’est-ce que la surface utile d'un bâtiment ou d'une maison?

Contrairement à la surface habitable, la surface utile tient compte de tous les espaces supplémentaires mis à disposition:

• Caves, sous-sols, ateliers et remises;
• Les séchoirs et celliers extérieurs au logement; 
• Les combles et greniers aménagés;
• Les balcons, loggias, terrasses et vérandas.

Seules les parties privatives entrent dans le calcul de la surface utile brute. Les parties communes ne sont pas prises en compte.

Où est-elle utile?

La surface utile est essentiellement utilisée dans le cadre d’une estimation hédoniste. Quel que soit le canton concerné, ce calcul de la surface permet de connaître la valeur du bien immobilier.

Calcul de la surface utile

La surface utile d’une maison se calcule en prenant la surface nette habitable à laquelle s’ajoute 50% des surfaces annexes.

Surface pondérée

Pour la vente d’un lot en copropriété, seule la surface pondérée sert de référence. Si vous êtes propriétaire d’un appartement, vous devrez utiliser cette information.

Qu'est-ce que la surface pondérée?

La surface pondérée permet de connaître la valeur d’un bien au-delà de ses caractéristiques. L’étage, la vue ou l’emplacement ne sont donc pas pris en considération.

Où est-elle utilisée?

Dans tous les cantons de Suisse, la surface pondérée est utilisée par les syndicats de copropriétés. Le résultat obtenu permet de connaître la valeur d’un lot.  

Calcul de la surface pondérée

Pour obtenir un calcul de la surface pondérée précis, commencez par calculer la surface PPE.  La surface PPE d’un appartement ou d’une maison calculée par un géomètre. À cette base de calcul sont ajoutés 50% de la surface des balcons, 30% des terrasses en attique et 10% de la surface des jardins.

La surface PPE correspond à la surface habitable, à laquelle s’ajoutent 50 % des murs mitoyens et 100% des murs extérieurs. Cette donnée vous sera utile pour calculer la surface pondérée de votre maison.

Fixer le juste prix

Pour calculer le prix de vente de votre logement, vous devez tout d’abord vous renseigner sur la surface utilisée dans votre canton. En effet, le calcul du prix de vente d’une maison ou d’un appartement est obtenu en multipliant la surface par le prix au m².

Tableau récapitulatif des différents types de surfaces