Impôt sur le gain immobilier dans le canton de Fribourg

Comprendre l'impôt sur le gain immobilier dans le canton de Fribourg peut s'avérer complexe. Les taux d'imposition varient en fonction de la durée de détention de l'immeuble et de la plus-value réalisée. Des critères comme la valeur fiscale de la maison entrent également en jeu. Dans certaines situations, la déclaration de ces gains peut même impliquer l'acheteur. Découvrons ensemble les spécificités de ce système cantonal.

La plus-value immobilière : qu'est-ce que c'est ?

La plus-value immobilière est la différence positive entre le prix de vente d'un bien immobilier et son prix d'achat initial. En d'autres termes, c'est le bénéfice réalisé lors de la vente d'un bien immobilier. Dans le canton de Fribourg, tout gain issu de la vente d'un bien immobilier, quelle que soit sa quantité, est sujet à l'impôt sur les gains immobiliers.

Il convient de noter que certains travaux d'amélioration et dépenses liées à l'aménagement peuvent être pris en compte pour réduire la plus-value imposable. De plus, la durée de détention du bien peut également influencer le montant de la plus-value immobilière. En effet, plus le bien est détenu longtemps, plus la charge fiscale tend à diminuer.

Comprendre l'impôt sur le gain immobilier

L'impôt sur le gain immobilier s'applique lorsque vous vendez un bien immobilier et réalisez un profit. Ce gain est calculé comme la différence entre le prix de vente du bien et sa valeur d'acquisition.

A Fribourg, l'impôt sur le gain immobilier est intégré à l'impôt sur le revenu ou le bénéfice pour les biens appartenant à un patrimoine commercial. C'est ce qu'on appelle un système d'imposition dualiste.

Le taux d'imposition est déterminé par des critères spécifiques, notamment la durée de détention du bien. 

L'impôt est calculé en multipliant le taux d'imposition par la plus-value réalisée.

Le Service des contributions à Fribourg

Le Service cantonal des contributions (SCC) à Fribourg est l'organe responsable de la taxation et de la perception des impôts cantonaux et de l’impôt fédéral direct des personnes physiques et morales. Le SCC est également en charge de l'impôt ecclésiastique pour les personnes morales.

L'une de ses principales responsabilités concerne l'impôt sur les gains immobiliers. Lorsqu'un contribuable vend son immeuble, il doit s'acquitter d'un impôt sur le bénéfice réalisé à cette occasion. Le secteur des gains immobiliers du SCC envoie alors une déclaration spéciale à remplir afin de déterminer le gain exact.

Comment se fait le calcul de l'impôt ?

Le calcul de l'impôt sur les gains immobiliers à Fribourg se base sur la formule suivante : Gain immobilier réalisé x Taux d'imposition / Nombre d'années de détention.

La notion du gain immobilier est essentielle : elle correspond au produit de la vente diminué des coûts d'investissement. Ces derniers englobent le prix d'achat initial et toutes les prestations fournies par le propriétaire pour l'amélioration du bien.

Le taux d'imposition varie en fonction de la durée de détention du bien. Par exemple, pour une durée de propriété imputable de :

• 5 années complètes, il est de 5%,
• 10 années complètes, il est de 20%,
• 15 années complètes, il est de 35%.

Il est important de noter que Fribourg applique un tarif proportionnel pour le calcul de l'impôt sur les gains immobiliers.

Le barème d'imposition cantonal : détails

Comme nous l'avons évoqué, le barème d'imposition cantonal dans le canton de Fribourg est spécifique et dégressif en fonction de la durée de détention du bien immobilier.

Taux d'imposition sur le gain immobilier

Dans le canton de Fribourg, le taux d'imposition sur le gain immobilier varie en fonction de la durée de détention du bien. Pour une propriété détenue jusqu'à deux ans, le taux est de 22%. Ce taux décroît progressivement à chaque échéance biennale, pour atteindre 10% après une détention de plus de quinze ans.

Il est également à noter que la commune de situation prélève un impôt correspondant à 60% de celui facturé par le canton. Cela signifie que l'impôt communal s'ajoute à l'impôt cantonal.

Voici un aperçu du taux d'imposition en fonction de la durée de détention du bien :

• Jusqu'à 2 ans : 22%
• Jusqu'à 4 ans : 20%
• Jusqu'à 6 ans : 18%
• Jusqu'à 8 ans : 16%
• Jusqu'à 10 ans : 14%
• Jusqu'à 15 ans : 12%
• Plus de 15 ans : 10%

Ces taux sont applicables à l'ensemble des biens immobiliers, qu'il s'agisse d'une résidence principale, d'une résidence secondaire, d'un immeuble de rapport, ou d'un terrain.

Allègements

Il est également important de noter qu'un allègement de 1,5% par an est appliqué à partir de la quinzième année de propriété, jusqu'à une réduction maximale de 40,5%. Toutefois, cette réduction maximale n'est applicable que si le montant des bénéfices est inférieur à CHF 500'000. Si le montant des bénéfices est supérieur à cette somme, la réduction maximale sera de 30%.

Il est donc essentiel de prendre en compte non seulement le taux d'imposition en fonction de la durée de détention du bien, mais aussi les éventuelles réductions liées à la durée de propriété et au montant des bénéfices.

Estimation de la valeur fiscale d'une maison

Pour estimer la valeur fiscale d'une maison dans le canton de Fribourg, plusieurs éléments sont pris en compte. Le prix de revient du bien, c'est-à-dire le prix d'acquisition majoré des dépenses ayant augmenté sa valeur, est la première donnée à considérer. Il est confronté au prix de vente pour déterminer le gain immobilier réalisé.

Ensuite, le taux d'imposition applicable est fonction de la durée de possession du bien immobilier. Ainsi, plus la durée de détention est longue, plus le taux d'imposition est faible.

Enfin, il est essentiel de savoir que le canton de Fribourg applique un principe de proportionalité. En d'autres termes, chaque gain est imposé au même taux, indépendamment de son montant.

N'oubliez pas que des outils en ligne comme le calculateur d'impôt sur les gains immobiliers de RealAdvisor peuvent vous aider à estimer la valeur fiscale de votre maison en fonction de ces différents paramètres.

Exemples et cas pratiques d'application

Pour illustrer l'application de l'impôt sur le gain immobilier dans le canton de Fribourg, prenons deux exemples concrets :

• Monsieur A a vendu en 2023 un appartement à Fribourg qu'il a acheté en 2010 pour CHF 200’000.-. Il l'a vendu pour CHF 600’000.-, réalisant un gain immobilier de CHF 400’000.-. Comme le taux d’imposition pour une durée de détention de 13 ans est de 14%, l'impôt à payer sera de CHF 56’000.-.
• Madame B, quant à elle, a vendu une maison à Fribourg qu'elle possédait depuis 2008. Elle l'a achetée pour CHF 800’000.- et l'a vendue pour CHF 1’000’000.-, ce qui représente un gain immobilier de CHF 200’000.-. Avec un taux d'imposition de 10% pour une durée de détention de 15 ans, elle devra payer CHF 20’000.- d'impôt.