Si vous êtes un citoyen suisse ou un résident étranger qui envisage de vendre ou aliéner son bien immobilier situé en Suisse, vous devez impérativement connaître les règles relatives à l’impôt sur les gains immobiliers – IBGI dans certains cantons – pour éviter les mauvaises surprises pendant ou après la transaction. En effet, tout bénéfice réalisé lors de la vente ou l’aliénation d’un immeuble détenu à titre privé – qu'il s'agisse d'une résidence principale, d'une résidence secondaire, d'un immeuble de rapport, ou d’un terrain – peut être soumis à l’impôt sur les gains immobiliers. Avec ce guide, RealAdvisor vous explique comment fonctionne cet impôt direct, comment il se calcule, et comment bien l’appréhender, que vous soyez le vendeur ou l’aliénateur du bien… ou son nouveau propriétaire.
Pour rappel, l’aliénation d’un immeuble à titre onéreux en Suisse est un acte de droit public ou privé ayant pour effet de transférer à un tiers le pouvoir de disposer physiquement et/ou économiquement d’un bien immobilier. Il peut s’agir d’une vente, d’un simple transfert de propriété, ou d’un transfert du droit de disposer économiquement de l’immeuble.
En résumé, l’impôt sur les gains immobiliers en Suisse doit être acquitté par l’aliénateur lorsque l’aliénation d’un immeuble faisant partie de sa fortune privée génère des bénéfices. Il faut savoir que si l’aliénateur d’un bien (le vendeur, par exemple) n’a pas rempli ses obligations, c’est le nouveau propriétaire qui devra s’en acquitter. Il appartient donc aux futurs propriétaires d’être très vigilants au moment de la transaction et de s’assurer que l’aliénateur a déclaré ses gains immobiliers et qu’il a bien payé l’impôt.
En tout état de cause, l’impôt sur les gains immobiliers ne s’applique que lorsque l’aliénation de l’immeuble génère des bénéfices. Pour l’aliénateur, il y a bénéfice – ou gain – lorsque le prix de son bien au moment de l’aliénation est supérieur aux dépenses d’investissement – ou impenses – qu’il a réalisées pour améliorer le bien ou en accroître la valeur pendant sa détention. Les impenses ne constituent pas un bénéfice en soi: elles ne sont pas imposables et peuvent être déduites du produit de l’aliénation.
Pour le propriétaire contribuable, les dépenses d’investissement comprennent le prix originel du bien, auquel s’ajoutent les dépenses subséquentes induisant une plus-value du bien. Les rendements périodiques, tels que les loyers perçus par le propriétaire sont quant à eux soumis à l’impôt sur le revenu car ils sont considérés comme relevant de la fortune commerciale.
Sur présentation des justificatifs nécessaires, certains frais liés à l’aliénation ou la vente du bien restent déductibles de l’impôt sur les gains immobiliers. On peut citer les frais de notaire, l’inscription au Registre foncier, les commissions de courtage ou frais d’agence, les dépenses de publicité légale, les honoraires d’avocat ou encore les droits de mutation versés de manière anticipée.
L’impôt sur les gains immobiliers en Suisse n’est pas un impôt fédéral; c’est un impôt cantonal direct prélevé par les cantons et/ou les communes. En effet, au niveau fédéral, les gains immobiliers sont considérés comme des gains en capital non imposable ou des pertes non déductibles fiscalement. Dès lors, c’est le droit fiscal applicable dans le canton et/ou la commune où se trouve le bien qui s’applique. En clair, c’est un impôt qui tient compte de l’emplacement du bien.
L’impôt sur les gains immobiliers en Suisse est un impôt réel spécial dont les taux et le montant dépendent de la loi fiscale et du mode d’imposition des collectivités locales où le bien est situé. Le plus souvent, c’est un impôt progressif: plus les gains réalisés lors de l’aliénation sont importants, plus le taux d’imposition est élevé. En fonction de l’emplacement du bien, la durée de détention du bien est un facteur d’allègement et/ou de majoration de l’impôt.
Dans la plupart des cantons, seule l’autorité cantonale est habilitée à prélever l’impôt sur les gains immobiliers. Cependant, dans les cantons de Berne, Obwald, Fribourg, Bâle-Ville, Schaffhouse, Grisons et du Jura, cet impôt peut être perçu aussi bien par les communes que par le canton. Dans les cantons de Zoug et Zurich, seules les communes sont habilitées à percevoir l’impôt mais elles doivent respecter la loi fiscale du canton où elles se trouvent. Lorsque les gains immobiliers relèvent de l'impôt ordinaire sur le revenu ou sur le bénéfice, la loi fiscale locale peut autoriser aussi bien les cantons que les communes à percevoir l’impôt.
De manière générale, plus la durée de détention du bien est longue, moins le montant de l’impôt sur les gains immobiliers est élevé. Certains cantons réduisent le montant de l’impôt passé un certain nombre d’années. Ainsi, dans le canton de Zurich, l’impôt est réduit de moitié si l’aliénation du bien intervient vingt ans, ou plus, après son acquisition. Les réductions peuvent être encore plus significatives dans d’autres cantons comme Argovie, Berne, Schwyz, Glaris, Bâle-Ville, Schaffhouse, Tessin ou Thurgovie.
Enfin, quelques cantons, comme celui de Genève, vont même jusqu’à exonérer totalement certaines ventes de l’impôt sur les gains immobiliers. Néanmoins, il faut toujours bien garder à l’esprit que pour respecter la volonté du législateur suisse de décourager et freiner la spéculation immobilière, la quasi-totalité des cantons majore de manière significative le montant de l’impôt en cas de détention de courte durée.
Aux termes de l’article 655 du Code Civil Suisse, les bien-fonds sont des immeubles. Le bien-fonds désigne la totalité de la propriété foncière et comprend le terrain, en superficie et en profondeur, et les constructions qui peuvent s’y trouver. C’est cette définition du Code Civil Suisse que la Loi fédérale sur l’harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID) du 14 décembre 1990 reprend pour parler des biens immobiliers assujettis à l’impôt sur les gains immobiliers.
L’article 12 al.2 de la LHID indique que toute aliénation d’immeuble est imposable. Le terme d’aliénation doit être compris au sens du droit civil et comprend, hormis les opérations de vente, les échanges ou les expropriations. Il inclut également les opérations de partage de propriété, et diverses opérations impliquant des transferts économiques de propriété.
L’article 12 de la LHID précise que cet impôt concerne les gains réalisés lors de l’aliénation d’un bien-fonds appartenant à la fortune privée du contribuable, à condition que le produit de cette aliénation soit supérieur aux dépenses d’investissement. La LHID oblige les cantons à percevoir cet impôt (art. 2) sans leur imposer la manière dont ils doivent le gérer. Les cantons sont libres de choisir le barème de l’impôt (art. 1 al. 3) mais doivent toutefois imposer plus lourdement les bénéfices faits à court terme (art. 12 al. 5).
L’impôt sur les gains immobiliers varie sensiblement d’un canton à l’autre. Si l’art. 12 de la LHID vise à lutter drastiquement contre la spéculation, il laisse toutefois les cantons libres de décider du champ d’application de l’impôt: durée de détention du bien, taux et mode d’imposition. Certains cantons (Genève, Vaud) appliquent des barèmes dégressifs en fonction de la durée de détention du bien alors que d’autres majorent l’impôt de base lorsque la durée de détention est inférieure à une certaine période (Berne).
Ce sont les aliénateurs du bien – le vendeur, par exemple – qui doivent s’acquitter de l’impôt sur les gains immobiliers. Légalement, au sens du droit civil suisse, l’aliénateur est la personne inscrite au Registre foncier comme propriétaire de l'immeuble. Comme la notion d'aliénation inclut plusieurs types d’opérations, toute personne pouvant disposer économiquement d’un immeuble et le transférer à titre onéreux est assimilée à un propriétaire et, potentiellement, un aliénateur. Par conséquent, elle est assujettie à l’impôt et, de ce fait, devient un contribuable.
Puisque les gains immobiliers sont soumis à un impôt spécial, les copropriétaires, le conjoint du propriétaire et ses héritiers directs mineurs y sont généralement assujettis, mais de manière indépendante; ils sont imposés séparément. Toutefois, dans les cantons de Berne et Neuchâtel, toutes les personnes qui participent légalement ou contractuellement au gain réalisé lors d’une opération relevant de l’impôt sur les gains immobiliers sont considérées comme des aliénateurs. Le même principe s’applique dans le canton du Jura, mais uniquement dans le cas d’une participation légale.
Le système moniste est utilisé dans les cantons de Zurich, Berne, Uri, Schwyz, Nidwald, Bâle-Ville, Bâle-Campagne, Tessin et Jura. Il repose sur un impôt unique et exclusif : les gains immobiliers, quels qu’en soient les bénéficiaires – personne physique ou morale – ne sont imposés qu’une seule fois et ne sont en principe frappés d’aucune autre charge fiscale.
Le système dualiste, le plus répandu, est utilisé dans tous les autres cantons. Il distingue les gains réalisés lors de l’aliénation d’immeubles faisant partie de la fortune privée des personnes physiques de ceux relevant de la fortune commerciale (aliénation d’actifs commerciaux) ou découlant d’une opération professionnelle. Les premiers sont soumis à l’impôt sur les gains immobiliers selon les réglementations cantonales, alors que les seconds sont soumis à l’impôt ordinaire sur le revenu. Ce système mixte permet d’éviter les risques de double imposition dans les cantons de Lucerne, Obwald, Glaris, Zoug, Fribourg, Soleure, Schaffhouse, Thurgovie, Appenzell Rhodes-Extérieures, Appenzell Rhodes-Intérieures, St-Gall, Grisons, Argovie, Vaud, Valais et Neuchâtel.
Il faut noter que le canton de Genève applique un système matériellement dualiste. L’impôt sur les bénéfices et gains immobiliers (IBGI) du canton de Genève est une charge définitive. Dès lors, pour les personnes morales et les contribuables agissant dans le cadre professionnel, il est prélevé à titre provisoire, avant d’être imputé sur l’impôt annuel entier prélevé également sur ce gain.
Que se passe-t-il lorsqu’un immeuble situé dans un canton appliquant le système dualiste génère des gains relevant à la fois de la fortune privée et de la fortune commerciale pour le contribuable ? Pour déterminer si un immeuble relève fiscalement de la fortune privée ou de la fortune commerciale, on applique en Suisse le principe de prépondérance. Ce principe est reconnu tant pour les impôts directs au niveau fédéral (art. 18 al. 2 de la LIFD, la Loi fédérale sur l’impôt fédéral direct) que pour les impôts directs au niveau cantonal (art. 8 al. 2 de la LHID).
Ainsi, pour distinguer si un immeuble relève fiscalement de la fortune privée ou de la fortune commerciale, on doit identifier la destination principale du bien. S'il est utilisé à plus de 50% dans un but commercial, il relève de la fortune commerciale ; s’il est utilisé à plus de 50% dans un but privé, il relève de la fortune privée. Par exemple, si le propriétaire d’un immeuble utilise le rez-de-chaussée (25% du bien) comme local commercial et qu’il utilise trois étages (75% du bien) en vue de louer des appartements à des particuliers, le bien est considéré comme relevant de la fortune privée en vertu du principe de prépondérance.
Aux termes de l’art. 12 al. 1 de la LHID, l’assiette de l’impôt sur les gains immobiliers, ou gains imposables, correspond au bénéfice net fait par l’aliénateur au moment de l’aliénation de son bien. C’est ce bénéfice net qui est soumis à l’impôt. Il se calcule en soustrayant le montant des dépenses d’investissement (impenses) du propriétaire du montant correspondant au prix du bien au moment de l’aliénation (prix de vente), et en tenant compte des possibles déductions légales.
Les dépenses d’investissement se calculent en additionnant la somme versée par l’aliénateur lors de l’acquisition du bien (prix d’achat indiqué dans le Registre foncier) et les impenses (dépenses utiles effectuées pour le bien pendant sa détention et ayant généré une plus-value). À noter, l’article 12 de la LHID précise que le produit de l’aliénation correspond au montant total des prestations pécuniaires que l’acquéreur verse ou s’engage à verser à l’aliénateur ou à des tiers au profit de ce dernier.
Dépenses d’Investissement = Prix d’Achat du Bien + Impenses (Dépenses créant une Plus-Value) Gain Immobilier Imposable (Bénéfice Net) = Prix de vente du Bien – Dépenses d’Investissement |
Il est important de savoir que le produit de l'aliénation ne comprend pas uniquement le prix de vente. Il peut aussi inclure toute une série de prestations dues contractuellement et payées par l’aliénateur à l’occasion de la transaction. Il peut s’agir par exemple du versement de l’impôt sur les gains immobiliers, ou encore du paiement de diverses indemnisations contractuellement dues au vendeur, comme le paiement des frais de déménagement, de la remise en état des lieux, de la constitution d’une rente viagère ou d’un droit d’habitation, ou même la reprise des dettes de l’aliénateur.
Le prix d’achat correspond au prix du bien au moment où l’aliénateur en a fait l’acquisition. En principe, ce prix d’achat initial se trouve dans l’acte authentique de vente originel à côté de la liste des prestations consenties entre le vendeur et l’acheteur.
Lorsque l’aliénation d’origine de l'immeuble remonte trop loin dans le temps, il n’est pas toujours possible d'établir avec précision le prix d'achat, voilà pourquoi les lois fiscales cantonales prévoient de nombreuses dispositions particulières pour déterminer le prix d’achat en tenant compte rétroactivement de la valeur fiscale, cadastrale, vénale ou officielle de l’immeuble. Il est recommandé aux parties à l’aliénation de se rapprocher alors de RealAdvisor ou des autorités fiscales de leur canton si elles ont besoin d’estimer le prix d’achat d’un bien.
Quelques exemples
• Dans les cantons de Schaffhouse et Vaud, c’est la valeur fiscale de l’immeuble 10 ans avant l’aliénation qui est considérée comme prix d’achat. Dans le canton de Genève, l’estimation à 10 ans est la même, mais la valeur fiscale est majorée de 30% pour les villas et les appartements. Pour les immeubles locatifs, on utilise la valeur fiscale du bien 5 ans avant l’aliénation, sans majoration.
• Dans les cantons de Zurich, Bâle-Campagne, Appenzell Rhodes-Extérieures, Appenzell Rhodes-Intérieures et Tessin c’est la valeur vénale de l’immeuble 20 ans avant son aliénation qui est considérée comme le prix d’achat.
• Dans certains cantons, c’est la valeur de l’immeuble 25 ans avant son aliénation qui est prise en compte: valeur fiscale dans le canton d’Uri; valeur cadastrale dans le canton de Neuchâtel; valeur vénale dans le canton de Zoug.
• Dans d’autres cantons enfin, comme Lucerne, Glaris, Soleure et Jura, on remonte à 30 ans avant l’aliénation du bien en se référant à la valeur cadastrale, à la valeur vénale ou à la valeur officielle.
Les impenses sont les dépenses qui entraînent une amélioration ou une plus-value durable, c’est-à-dire qui augmentent la valeur d’utilisation du bien immobilier. On peut citer, par exemple, les nouvelles constructions (piscine, véranda), les agrandissements, les transformations, les travaux d’aménagement et de raccordement ou encore les améliorations foncières.
Il ne faut pas confondre les impenses avec les dépenses qui ont seulement pour but de maintenir la valeur de l’immeuble. Les dépenses engagées pour faire des réparations ou pour remplacer des installations hors d’usage sont considérées comme des frais d’entretien. Au même titre que les frais d’entretien usuel ou ceux liés à la gérance de l’immeuble, les dépenses de maintien du bien ne génèrent pas de plus-value. Dès lors, elles ne relèvent pas non plus de l’impôt sur les gains immobiliers.
Plusieurs cantons déduisent de l’impôt sur les gains immobiliers d'autres catégories de dépenses qui engendrent une amélioration ou une plus-value. Les dépenses liées à l’aménagement de terrains à bâtir sont par exemple déduites de l’impôt dans 22 cantons. Il en va de même pour les dépenses nécessitées par la remise en état de l’immeuble ainsi que pour les réparations effectuées pendant les premières années de détention de l’immeuble et destinées au maintien de sa valeur.
Pour estimer correctement les bénéfices au moment de l’aliénation, il convient de déduire du gain brut les frais généraux. Ces frais comprennent les droits de mutation ainsi que les émoluments, commissions et frais usuels de courtage (frais d’agence). Ces frais d’agence sont soumis à des taux variables selon les cantons : ils oscillent généralement entre 2% et 3% du prix de vente mais peuvent parfois dépasser les 4% dans certains cantons.
Il appartient à l’aliénateur de vérifier jusqu’à quel point la loi fiscale du canton autorise la déduction des frais d’agence. Des frais à taux élevé peuvent être déduits s’ils s’avèrent justifiés par des conditions particulières et surtout s’ils ont déjà été payés.
Il faut savoir qu’outre la déduction des frais généraux, certains cantons autorisent la déduction de certaines dépenses qui ne sont pas considérées comme étant des frais généraux. Ainsi, de nombreux cantons rendent possible la déduction de dépenses comme certaines contributions des propriétaires fonciers à la commune pour un raccordement à la voirie ou à des ouvrages publics, les taxes payées pour une évaluation officielle de l’immeuble, les frais versés pour la rédaction d’actes authentiques (contrat de vente, cession de propriété), les droits de mutation, et bien d’autres encore.
La compensation des pertes est un sujet complexe pour les contribuables imposables sur la fortune commerciale dans plusieurs cantons. Pour leur éviter la double imposition intercantonale, il est admis que l’assiette de l’impôt ne doit pas dépasser la totalité de leur revenu effectif (bénéfice net effectif). Les différentes approches cantonales en termes de paiement de l’impôt sur les gains immobiliers peuvent conduire à des pertes de répartition, c’est-à-dire la non prise en compte des pertes par d’autres cantons.
Jusqu’à une date récente, les cantons n’étaient pas tenus de prendre en charge les pertes provenant d’autres cantons puisqu’ils disposent d’un droit exclusif d’imposition. Cette pratique entraînait de pertes de répartition conséquentes pour ces contribuables. La jurisprudence récente du Tribunal fédéral suisse a permis de résoudre certains litiges occasionnés par les pertes de répartition et il est aujourd’hui possible de déduire des gains immobiliers certaines pertes commerciales, même si la plus-value ou les gains relèvent de l’impôt sur les gains immobiliers et non de l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur le bénéfice.
Les revirements de jurisprudence du Tribunal fédéral suisse permettent désormais de réduire le nombre des cas de répartition et par conséquent éviter les pertes car les décisions de ce tribunal sont aussi contraignantes pour les cantons qu’une loi fédérale.
Comme indiqué précédemment, le barème de l'impôt spécial sur les gains immobiliers dépend du bénéfice réalisé lors de l’aliénation et de la durée de détention du bien. Le calcul de l’impôt se fait en tenant compte du bénéfice net, pas du prix de vente global. Dans la plupart des cantons, l’impôt sur les gains immobiliers se base sur un barème progressif tenant compte du montant des gains imposables. C’est la loi fiscale de chaque canton qui fixe différents barèmes applicables directement par tranche. Certains cantons, moins nombreux, appliquent un tarif proportionnel.
Il faut noter que dans les cantons de Lucerne, Obwald, Soleure, Schaffhouse, St-Gall et Jura, les taux inscrits dans la loi fiscale du canton ne sont qu’un barème de base. Une fois l’impôt cantonal de base établi, il faudra le multiplier par un coefficient appelé multiple annuel qui est établi périodiquement par chaque canton.
Dans les cantons d’Appenzell Rhodes-Extérieures, Argovie, Bâle-Ville, Fribourg, Genève, Nidwald, Uri, Obwald, Tessin, Thurgovie et Vaud les gains immobiliers sont imposés de manière proportionnelle. Cela signifie donc que chaque gain, indépendamment de son montant, est imposé au même taux. Dans un même temps, la durée de possession est prise en compte et donne lieu à un taux d’imposition dégressif, entraînant dans certains cantons un supplément ou une réduction.
Par exemple, à Genève le taux de l'impôt sur les gains immobilier ne tient pas compte du montant du bénéfice mais plutôt de la durée de possession: 50% si le bien est détenu depuis moins de 2 ans, 10% pour une durée de détention de 25 ans. Si vous possédez un bien immobilier depuis plus de 25 ans, vous êtes alors exonéré de l'impôt sur les bénéfices.
Dans le canton de Vaud, le taux d'imposition est de 30% la première année de possession et descend à 7% dès la 24eme année.
Dans les cantons d'Appenzell Rhodes-Intérieures, Bâle-Campagne, Berne, Glaris, Grisons, Jura, Lucerne, Neuchâtel, St-Gall, Schaffhouse, Schwyz, Soleure, Valais, Zoug et Zurich, les gains immobiliers sont imposés de manière progressive, c'est-à-dire que l'imposition varie en fonction du montant du gain. Dans ce mode de calcul, un supplément peut être perçu si la durée de détention est courte alors qu’une réduction est généralement accordée si les gains sont obtenus après une longue période de possession.
Par exemple pour le canton de Zurich, le gain immobilier est imposé à hauteur de 10% pour les premiers 4'000 francs, à hauteur de 25% pour les 12'000 francs suivants, 30% pour les 20'000 francs suivants, etc.
Pour le canton de Neuchâtel, le taux applicable est de 10% pour les 5'000 premiers francs, et peut atteindre jusqu'à 30% pour les gains supérieurs à 135'000 francs.
Pour décourager la spéculation, tous les cantons, à l’exception du canton de Soleure, respectent la volonté du législateur (art. 12 al. 5 de la LHID) et imposent plus lourdement les bénéfices réalisés sur le court terme. Dans les faits, en cas de réalisation de gains à court terme, on ajoute un supplément au montant de l’impôt mais le calcul de l’impôt proprement dit reste inchangé. La manière dont la majoration pour brève durée de détention est calculée varient d’un canton à l’autre.
Dans beaucoup de cantons, la majoration est proportionnelle à la durée de détention, mais les taux sont très différents. Par exemple, dans le canton de Bâle-Ville, l’assiette de l’impôt peut aller jusqu’à 60% pour les immeubles détenus depuis moins de 3 ans. Dans le canton de Schaffhouse la majoration maximum est de 50 % en cas de durée de possession inférieure à 6 mois, mais ce taux diminue de 5% pour chaque période de 6 mois supplémentaires. Il est donc impératif pour les propriétaires souhaitant aliéner un bien peu de temps après leur acquisition de se rapprocher de RealAdvisor ou de l’autorité fiscale de leur canton pour connaître les conditions de majoration.
De même, dans le canton de Berne, la majoration de l'impôt sur les gains immobilier peut varier entre 10% et 70% en fonction de la durée de possession du bien immobilier.
La totalité des cantons, sauf le canton d’Obwald, réduisent le montant de l’impôt sur les gains immobiliers lorsque le bien a été détenu sur le long terme. Les raisons de cette réduction sont nombreuses mais pour l’essentiel elle s’explique par la volonté des cantons de tenir compte des fluctuations monétaires avec le temps (inflation, valeur de la devise suisse, hausse du coût de la vie). Pour simplifier, l’abattement de l’impôt consiste le plus souvent à retirer du montant de l’impôt dû un pourcentage par nombre d’années de détention du bien au-delà de 5 ans. En règle générale, les taux de réduction sont plafonnés et ne peuvent pas dépasser un certain pourcentage, et ce, quel que soit le nombre d’années de détention du bien.
Bien entendu, certains cantons n’utilisent pas le système du pourcentage pour calculer les réductions en cas de détention de longue durée. Dans les cantons de Nidwald, Fribourg, Argovie, Tessin, Vaud et Genève, le calcul de l’impôt se fait proportionnellement avec des tarifs dégressifs n’appliquent pas ces pourcentages. Seul le canton de Genève exonère totalement de l’impôt les gains réalisés sur des immeubles vendus après une durée de détention supérieure à 25 ans.
Pour le canton de Fribourg, un allègement annuel de 1,5% est appliqué à partir de la 15ème année de propriété jusqu'à réduction maximale de 40.5% à condition que le montant des bénéfices soit inférieur à CHF 500'000. Dans le cas contraire, la réduction maximale sera de 30%
Dans certaines circonstances, l’impôt sur les gains immobiliers peut faire l’objet d’un report. Il ne s’agit donc pas d’une exonération, mais d’un report d’imposition à un prochain événement. L’imposition du gain immobilier peut être reportée jusqu’à la prochaine aliénation imposable dans différentes hypothèses. C’est par exemple le cas pour les immeubles à usage propre, si un nouvel immeuble de même usage est acheté dans un délai raisonnable après l’aliénation (2 ans dans de nombreux cantons), c’est-à-dire si un achat dit de remplacement est effectué.
Outre le gain de trésorerie obtenu, l’achat de remplacement présente d’autres avantages. Grâce à lui, la durée de détention de l’ancien immeuble, qui est importante, peut ainsi être prise en compte à des fins fiscales et les éventuels droits de mutation peuvent être réduits. C’est le cas lors de l’ouverture d’une succession, de l’avancement d’hoirie ou de donation, lors de la liquidation du régime matrimonial, de remembrement ou d’acquisition d’un bien servant au propre usage de l’aliénateur après la vente d’un précédent (remploi). Les modalités pratiques et les conséquences de ces reports varient selon les cas.
Il est important de rappeler que l’impôt reporté n’est en aucun cas levé, car un gain immobilier reporté réduit les frais d’investissement du nouvel immeuble. Si l’immeuble est vendu ultérieurement à des tiers et qu’aucun achat de remplacement n’est ensuite effectué, l’impôt sur les gains immobiliers doit alors être acquitté sur la totalité du gain immobilier – c’est-à-dire sur le gain réalisé sur l’immeuble actuel ainsi que sur les gains reportés des immeubles antérieurs.
Attention: La condition requise pour un report d’imposition complet est toutefois que la totalité du bénéfice soit réinvestie, en plus des frais d’investissement initiaux de l’immeuble vendu. Si une maison individuelle est par exemple vendue pour des raisons ayant trait à l’âge afin d’acheter à la place un appartement en propriété moins cher, l’impôt sur les gains immobiliers reste à acquitter sur le gain immobilier réalisé. En outre, le report de l’'impôt sur les gains immobiliers ne s'applique pas aux résidences secondaires, aux maisons de vacances ou aux biens loués. Si l’aliénation concerne un immeuble d'habitation, il n’est possible de reporter l'impôt que pour un appartement occupé par son propriétaire.
Dans les cantons de Thurgovie, Tessin, Valais et Neuchâtel, les gains résultant de ventes immobilières sont exonérés de l’impôt sur les gains immobiliers dès que l’impôt dû ne dépasse pas une certaine somme (entre 30 CHF et 100 CHF). L’abattement fiscal dans le canton de Bâle-Ville s’élève à 500 CHF et dans le canton de Lucerne à 13 000 CHF. Une déduction générale d’impôt valable pour la vente d’un bien immobilier au cours de l’année civile est accordée par les cantons d’Uri (10 000 CHF) et de Schwyz (2 000 CHF).
C’est la personne qui aliène le bien immobilier qui est assujettie à l’impôt sur les gains immobiliers. Celui-ci dépend du montant de la plus-value réalisée. Outre le montant de la plus-value, la durée de détention du bien est aussi prise en compte dans le calcul de l’impôt. Plus le gain est faible et la durée de détention longue, moins l’impôt est élevé.
Les conseils de RealAdvisor
1/ Vérifier auprès de l’autorité fiscale du lieu du bien si l’impôt sur les gains immobiliers a bien été payé.
2/ Demander à l’aliénateur de procéder au paiement de l’impôt soit à l’autorité fiscale soit sur un compte bancaire.
3/ Inclure dans l’acte authentique d’aliénation (contrat de vente, par exemple) une clause stipulant que l’aliénation ne sera pas réalisée tant que l’impôt sur les gains immobiliers n’a pas été versé.
4/ Alternativement, inclure dans l’acte authentique d’aliénation une clause stipulant que l’impôt sera payé par le nouveau propriétaire mais que son montant sera déduit du prix de vente, puis déposer la somme sur un compte bancaire.
5/ S’assurer que la date de signature de l’acte authentique n’intervient pas trop tôt pour pouvoir bénéficier, le cas échéant, d’abattements ou d’exonérations.
6/ Conserver tous les justificatifs des dépenses liées à l’aliénation sans limite de temps.
Enfin, dans le pire des cas, il faut savoir que, souvent, les communes disposent d’un droit de gage sur les biens immobiliers, servant de garantie pour l’impôt sur les gains immobiliers. Si l’aliénateur refuse de payer l’impôt sur les gains immobiliers, la commune peut faire valoir son droit de gage légal et exiger le paiement des sommes dues.
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