Crédit immobilier: qu’est-ce que l'hypothèque d'une maison? 

Pour financer l’achat d’un bien immobilier, les particuliers ne peuvent rarement compter uniquement sur leurs fonds propres. Le reste de la somme est donc financé par un crédit immobilier. Bien souvent, ils font une demande de prêt hypothécaire auprès d’une banque. Qu'est-ce que l'hypothèque d'une maison? Comment obtenir ce crédit immobilier? RealAdvisor vous explique tout sur le sujet.

Qu'est-ce que l'hypothèque d'une maison?

Hypothèque: définition

Si vous vous demandez qu'est-ce que l'hypothèque d'une maison, il est important de comprendre qu'il s'agit d'une garantie pour la banque, car le bien immobilier est mis en gage. En cas de défaut de paiement des mensualités, le bien peut être saisi et mis aux enchères. Si vous ne répondez pas à la mise en demeure de la banque ou si vous êtes dans l'incapacité de rembourser les sommes dues, la banque est en droit de recourir au bien immobilier pour couvrir vos dettes.

L'hypothèque est donc une mesure de sécurité pour la banque, lui permettant de se prémunir contre le risque de non-remboursement du prêt immobilier par l'emprunteur. C'est une étape essentielle dans le processus d'obtention d'un crédit hypothécaire, qui doit être prise en considération par tout candidat à l'acquisition d'un bien immobilier en Suisse.

Il est important de différencier l’hypothèque de premier rang de l’hypothèque de 2e rang. Lors de l'acquisition d'un bien immobilier, vous pouvez financer jusqu'à 80% de son prix d'achat par le biais d'une hypothèque. Ce financement représente le taux d'avance, qui ne doit pas dépasser 65%. Si le taux d'avance excède ce seuil, vous serez soumis à une obligation d'amortissement. Cela signifie que vous devrez rembourser votre hypothèque dans un délai de 15 ans, ou avant votre départ à la retraite, de manière à ce que le financement ne dépasse pas les deux tiers de la valeur vénale du bien. Cette partie sera alors considérée comme une hypothèque de deuxième rang, tandis que le reste du financement constituera l'hypothèque de premier rang.

Pour pouvoir signer une hypothèque, vous devez obligatoirement passer devant un notaire. En effet, son intervention garantit le caractère officiel de cette procédure. Pour mettre fin à l’hypothèque, vous devrez ensuite demander une mainlevée si vous revendez le bien avant d’avoir tout remboursé. Cet officier public se charge de la publication aux services de la publicité foncière.

Cette expression est souvent utilisée pour parler du prêt hypothécaire, à savoir le crédit immobilier consenti. Ce n’est qu’en mettant en gage le bien immobilier acheté qu’il est possible d’obtenir un accord de la part d’un organisme financier. Vous pouvez également transférer la cédule hypothécaire ( titre sur papier ou dématérialisé qui fait office de droit de gage lors d'un prêt immobilier) dans le cadre d’un rachat de crédit. Dans ce cas, le bien immobilier sert de garantie pour l’ensemble des dettes regroupées.

Comment fonctionne une hypothèque?

Le processus d'obtention d'une hypothèque est régi par des règles simples, basées sur les exigences en matière de taux d'avance et de taux d'endettement.

Le taux d'avance pour une hypothèque

Le taux d'avance représente le rapport entre la valeur du bien immobilier et le montant du prêt hypothécaire. Pour obtenir une hypothèque en vue de votre achat immobilier, le taux d'avance ne peut excéder 80 %. Cela signifie que vous devez disposer d'au moins 20 % des fonds propres pour financer cet achat. Ces fonds propres peuvent prendre la forme de liquidités, d'avancements d'héritage ou de prêts divers, et ils doivent être disponibles au moment de la demande de crédit immobilier.

Le taux d'endettement

Le taux d'endettement est un autre élément clé du fonctionnement d'une hypothèque pour une maison ou un appartement. Il ne peut dépasser 33 % de vos revenus. Ce taux inclut les intérêts hypothécaires, les amortissements et les frais d'entretien. La banque vérifie également que le reste à vivre est suffisant après le remboursement du prêt, afin de ne pas vous mettre en situation de surendettement. Il est donc essentiel de procéder à une évaluation de votre capacité financière avant d'obtenir l'approbation d'un crédit immobilier.

En respectant ces critères de taux d'avance et de taux d'endettement, vous augmentez vos chances d'obtenir une hypothèque pour financer votre projet immobilier en toute sérénité. Veillez à bien évaluer vos capacités financières, à disposer des fonds propres nécessaires et à anticiper les coûts liés à votre prêt hypothécaire avant de procéder à votre demande de crédit immobilier.

Les étapes du prêt hypothécaire

Le processus d'obtention d'un prêt hypothécaire comprend plusieurs étapes.

1. Entretien préliminaire : Avant de donner suite à votre demande de crédit immobilier, la banque organise un entretien pour mieux comprendre votre projet immobilier et déterminer le montant nécessaire à sa réalisation. Lors de cet entretien, le conseiller bancaire rassemble également les documents requis pour l'étude approfondie de votre demande, en vue de fournir une réponse favorable ou défavorable.

2. Signature du contrat de financement : Si vous êtes considéré comme solvable, vous pourrez procéder à la signature d'un contrat de financement. Cette étape s'accompagne de la signature des documents liés à la cédule hypothécaire, attestant ainsi que la banque a le droit de prendre le bien immobilier comme garantie.

3. Versement du prêt hypothécaire : Suite à la signature du contrat, la somme convenue dans le contrat de financement est versée sur votre compte bancaire. Cette somme correspond au montant demandé lors de la demande de crédit. Vous devrez alors commencer à rembourser mensuellement les taux hypothécaires ainsi que les amortissements.

Quelle est la durée d’une hypothèque?

L’hypothèque court pendant toute la durée du prêt immobilier. Jusqu’à la fin des remboursements, le bien mis en garantie peut donc être saisi. Par ailleurs, il est important de noter qu’une hypothèque reste effective pendant un an après le remboursement dans son intégralité.

La durée maximale d’une hypothèque est de 50 ans. La somme empruntée doit donc être remboursée entièrement avant cette échéance. Toutefois, certains organismes bancaires exigent que le crédit immobilier soit plus court. Il est donc préférable de se renseigner en amont sur les conditions pratiquées.

Quelles sont les différentes hypothèques?

Il existe trois formes d’hypothèques qui peuvent être contractées en vue de financer un achat immobilier :

• L’hypothèque à taux fixe : lLe taux d’intérêt reste inchangé pendant toute la durée du crédit immobilier. Cette formule peut être choisie pour vous prémunir contre les hausses de taux. Par contre, vous ne les verrez pas non plus baisser.  C'est la solution choisie par les personnes nécessitant une stabilité du taux, ou ne pouvant faire face à une éventuelle hausse.
• L’hypothèque à taux Libor :  Les hypothèques LIBOR sont basées sur le "London InterBank Offered Rate" (taux LIBOR), qui régit les intérêts entre les banques. Le taux LIBOR est également utilisé comme référence pour les prêts aux clients privés. Les taux hypothécaires LIBOR sont généralement indexés tous les 3 à 6 mois, avec la possibilité d'intervalles plus courts ou plus longs. À ce taux de référence s'ajoute une marge fixée par chaque banque. Contrairement aux taux variables, les hypothèques LIBOR sont établies pour une durée déterminée. Cette option peut être avantageuse, mais nécessite de bien comprendre l'évolution des taux.
• L’hypothèque à taux variable : Le taux pour ce type d’hypothèque est amené à évoluer régulièrement. S’il est plus faible que pour le taux fixe, des hausses seront peut-être à subir. Par ailleurs, Ces prêts offrent souvent des délais de résiliation courts et peuvent avoir des durées potentiellement illimitées. Vous devez en avoir conscience au moment d’opter pour ce type d’hypothèque.