Qu'est ce qu'une société immobilière?

Société immobilière: définition

Une société immobilière (SI) en Suisse, est une forme de société, généralement anonyme dont l’objet social est spécifiquement l’investissement, la construction et l’exploitation d’immeubles. Trois conditions doivent être remplies pour créer une SI:

• Cet objet social doit être mentionné dans les statuts de la société;
• Les deux tiers du bilan doivent être constitués d’actifs immobiliers;
• Le compte de résultat (charges et produits) doit être constitué pour deux tiers d’opérations immobilières.

Les propriétaires de la société immobilière se partagent des quotes-parts, représentatives de leur apport en capital.

Son but principal est le profit économique lié à l’augmentation de la valeur des biens immobiliers (achat et revente) ainsi que de leur utilisation en tant que placement de capitaux.

Quelle est la particularité d'acheter un bien via une société de gestion immobilière?

En Suisse, de plus en plus de particuliers choisissent de passer par une société immobilière pour investir dans la pierre. En fait, avec l’acquisition via une société immobilière, l’acheteur n’achète pas réellement un bien, mais des actions de la société immobilière. Ainsi, cet acheteur ne devient pas propriétaire d’un bien, mais actionnaire de la SI, et touche annuellement un montant relatif aux bénéfices de celle-ci: le dividende.

Avantages

• Il est tout à fait possible pour l’acheteur de vivre sur les lieux. Certaines sociétés immobilières appelées SI d’actionnaires locataires ont pour but la location d’appartements aux actionnaires.
• Lors de la transaction, l’acheteur est exempté de plusieurs frais: les droits de mutation, l’inscription au registre foncier et les frais de notaires. En effet, comme le bien reste la propriété de la société immobilière, il n’y a pas de frais liés au transfert de propriété.
• L’acheteur ne paie pas d'impôt sur le revenu lié aux rendements immobiliers tant qu’il n’a pas touché de dividende.
• Les intérêts passifs sont déduits de manière illimitée.
• Une baisse du taux d’imposition sur les bénéfices des société ainsi qu’une suppression du droit de timbre fédéral sont prévus par la récente Réforme de l’Imposition des Entreprises. 
• En cas de revente du bien, l’impôt sur la plus-value est limité à un certain taux et les pertes liées aux moins-values sont déduites.

Inconvénients

• Créer une société immobilière est une démarche chronophage, qui implique de nombreuses démarches administratives et qui peut s’avérer avoir un certain coût.
• En tant que particulier, si vous décidez d’acheter des actions d’une société immobilière, vous paierez une double imposition sur les dividendes.
• Si vous souhaitez acquérir le bien et non les actions, la SI doit obligatoirement réaliser la vente et régler l’impôt sur les bénéfices avant d’être liquidée.

Points clé à retenir

• Une société immobilière est une société dont l’activité consiste à acquérir, exploiter et vendre des immeubles
• Il s'agit le plus souvent d'une société anonyme mais peut également se présenter sous forme de SARL, société coopérative, etc.
• Il est tout à fait possible pour un particulier d’investir en immobilier en passant par l’acquisition d’actions d’une société immobilière
• Le principal avantage de ce mode d’acquisition est l’exemption des frais liés au changement de propriétaire (droits de mutation, frais de notaire, etc.)
• Cependant, il peut s’avérer compliqué de récupérer le bien en cas de liquidation de la société.