Immobiliengesellschaft: was ist das?

Eine Immobiliengesellschaft (IG) in der Schweiz bezeichnet eine Unternehmensform, häufig in der Rechtsform einer Aktiengesellschaft, die sich speziell auf Investitionen sowie den Bau und Betrieb von Immobilien konzentriert. Um eine IG zu gründen, müssen drei Voraussetzungen erfüllt sein:

1. Der Unternehmenszweck muss in der Satzung festgehalten werden.
2. Zwei Drittel der Bilanz müssen aus Immobilienvermögen bestehen.
3. Das Ergebnis (Aufwendungen und Erträge) muss zu zwei Dritteln aus Immobilientransaktionen bestehen.

Eigentümer der Immobiliengesellschaft halten Anteile, die ihrem Kapitalbeitrag entsprechen.

Das Hauptziel einer Immobiliengesellschaft ist der wirtschaftliche Gewinn, der sich aus der Wertsteigerung von Immobilien (Kauf und Verkauf) sowie deren Nutzung als Kapitalanlage ergibt.

Besonderheit beim Erwerb einer Immobilie über eine Immobiliengesellschaft

In der Schweiz wählen immer mehr Privatpersonen den Weg über eine Immobiliengesellschaft, um in Immobilien zu investieren. Tatsächlich erwirbt der Käufer über eine Immobiliengesellschaft nicht direkt das Objekt, sondern Aktien der Immobiliengesellschaft. Daher wird er nicht Eigentümer der Immobilie, sondern Aktionär der IG und erhält jährlich eine Dividende.

Vor- und Nachteile einer Immobiliengesellschaft

Vorteile

• Der Käufer kann selbst in der Immobilie wohnen. Es gibt Immobiliengesellschaften, die ihren Aktionären Mietwohnungen zur Verfügung stellen.
• Bei der Transaktion entfallen für den Käufer einige Gebühren: Erwerbssteuern, Kosten für die Eintragung ins Grundbuch sowie Notarkosten. Da das Objekt im Eigentum der Immobiliengesellschaft bleibt, entstehen keine Übertragungskosten.
• Solange der Käufer keine Dividenden erhält, zahlt er keine Einkommenssteuer auf Immobilienrenditen.
• Passivzinsen können unbegrenzt abgezogen werden.
• Es ist eine Reduzierung der Unternehmenssteuer und die Abschaffung der Stempelsteuer geplant.
• Bei einem Wiederverkauf der Immobilie ist die Kapitalertragssteuer begrenzt, und Verluste können abgesetzt werden.

Nachteile

• Das Gründen einer Immobiliengesellschaft ist zeitaufwendig und kann mit vielen Verwaltungsverfahren und hohen Kosten verbunden sein.
• Als Privatperson zahlt man bei Investitionen in eine Immobiliengesellschaft eine Doppelbesteuerung auf Dividenden.
• Wenn man die Immobilie statt der Aktien erwerben möchte, muss die IG die Immobilie zuerst verkaufen und die Unternehmenssteuer zahlen, bevor sie liquidiert werden kann.

Offene vs. geschlossene Immobilienfonds

Es wird zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds unterschieden. Worin der Unterschied liegt, klären wir im Folgenden:

Offene Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds sind Investmentfonds, die es Anlegern ermöglichen, jederzeit Gelder ein- und auszuzahlen. Sie zeichnen sich durch folgende Merkmale aus:

• Liquidität: Da Anleger jederzeit in den Fonds investieren oder aus ihm heraus investieren können, sind offene Fonds in der Regel liquider als geschlossene Fonds.
• Diversifikation: Offene Fonds haben oft ein breiter diversifiziertes Immobilienportfolio, das sich über verschiedene geografische Standorte und Immobilienklassen erstreckt.
• Regulierung: In vielen Ländern unterliegen offene Immobilienfonds strengeren regulatorischen Vorschriften, um Anleger zu schützen.

Geschlossene Immobilienfonds

Geschlossene Immobilienfonds sind in der Regel auf eine feste Anzahl von Anlegern beschränkt und haben eine festgelegte Laufzeit. Dies führt zu folgenden Charakteristika:

• Kapitalbindung: Einmal investiertes Kapital ist oft für die gesamte Laufzeit des Fonds gebunden, was zu einer geringeren Liquidität führt.
• Zielgerichtete Investitionen: Geschlossene Fonds können sich auf spezifischere Investitionsstrategien konzentrieren, z. B. auf den Bau oder die Renovierung bestimmter Immobilientypen oder auf spezielle geografische Regionen.
• Höhere Anfangsinvestition: Im Vergleich zu offenen Fonds erfordern geschlossene Fonds oft eine höhere Mindestinvestition von Anlegern.

Immobilien-AG vs. Immobilien-GmbH

Die Immobiliengesellschaft in Form einer Aktiengesellschaft (AG) ist gekennzeichnet durch:

• Eigenkapital: Es basiert auf Aktien, die entweder öffentlich gehandelt werden können oder nicht. Dies ermöglicht potenziell eine grössere Flexibilität bei der Kapitalbeschaffung.
• Haftung: Die Haftung der Aktionäre ist auf den Nennwert ihrer Aktien beschränkt.
• Managementstruktur: Die AG hat in der Regel einen Verwaltungsrat und eine Geschäftsführung. Es gibt klare Trennungen zwischen Eigentümern und Management.
• Transparenz: Als börsennotierte Unternehmen unterliegen AGs strengeren Offenlegungspflichten ihren Aktionären gegenüber und der Öffentlichkeit.

Die Immobilien-GmbH (Immobilienunternehmer) bietet:

• Flexibilität: Die Immobilien-GmbH kann oft flexibler in ihrer Unternehmensstruktur und ihren internen Vereinbarungen sein.
• Haftung: Die Haftung der Gesellschafter ist auf ihre Einlagen beschränkt.
• Managementstruktur: Eine Immobilien-GmbH wird von Geschäftsführern geleitet, die auch Gesellschafter sein können.
• Datenschutz: GmbHs müssen nicht alle Unternehmensinformationen öffentlich machen, was zu einem höheren Mass an Datenschutz führt.

Die Wahl zwischen AG und GmbH hängt von den spezifischen Zielen, der gewünschten Flexibilität, der verfügbaren Finanzierung und den individuellen Haftungs- und Steuerüberlegungen ab.

Immobiliengesellschaft: Steuern, Finanzierung, Investition etc.

Leverage-Effekt

Der Leverage-Effekt beschreibt das Phänomen, bei dem Unternehmen Fremdkapital aufnehmen, um ihre Rendite auf das Eigenkapital zu steigern. Das Konzept basiert auf der Annahme, dass, wenn die Kosten des Fremdkapitals (z. B. Zinsen für ein Darlehen) niedriger sind als die Rendite, die mit dem Fremdkapital erzielt wird, die Rendite für die Eigenkapitalgeber steigt.

• Vorteile:
  • Erhöhte Rendite: Wenn die Investitionen erfolgreich sind und eine höhere Rendite als die Kosten des Fremdkapitals generieren, profitieren die Eigenkapitalgeber.
  • Steuerliche Vorteile: In vielen Ländern sind Zinszahlungen auf Fremdkapital steuerlich absetzbar, was die effektiven Kosten des Fremdkapitals reduzieren kann.
  • Erhöhte Liquidität: Durch das Aufnehmen von Fremdkapital können Unternehmen grössere Investitionen tätigen, ohne auf Eigenkapital zurückgreifen zu müssen.
    
• Risiken:
  • Erhöhtes Insolvenzrisiko: Wenn die Investitionen nicht die erwartete Rendite erbringen und das Unternehmen Schwierigkeiten hat, seine Schulden zu bedienen, kann es zu finanziellen Problemen oder gar Insolvenz kommen.
  • Zinsschwankungen: Wenn die Zinsen steigen und das Unternehmen variable Zinssätze auf seine Schulden hat, können die Kosten des Fremdkapitals steigen und die Profitabilität belasten.

Diversifikation

Diversifikation ist eine Investitionsstrategie, bei der in eine Vielzahl von Vermögenswerten investiert wird, um das Risiko zu verringern. Für Immobiliengesellschaften bedeutet dies in der Regel, in verschiedene Arten von Immobilien oder in verschiedene geografische Gebiete zu investieren.

• Vorteile:
  • Risikominderung: Durch die Investition in verschiedene Immobilienarten oder Regionen können Unternehmen das Risiko reduzieren, dass eine negative Entwicklung in einem Bereich das gesamte Portfolio betrifft.
  • Stabiler Cashflow: Ein diversifiziertes Portfolio kann dazu beitragen, dass die Mieteinnahmen stabil bleiben, wenngleich einige Immobilien oder Gebiete eine schlechtere Performance aufweisen.
  • Möglichkeiten für Wachstum: Ein breit gefächertes Portfolio ermöglicht es Unternehmen, von Wachstumschancen in verschiedenen Immobilienmärkten zu profitieren.
    
• Nachteile:
  • Management-Herausforderungen: Die Verwaltung eines diversifizierten Portfolios kann komplexer sein, da verschiedene Arten von Immobilien oder geografische Gebiete unterschiedliche Managementansätze erfordern können.
  • Potenziell geringere Renditen: Ein zu stark diversifiziertes Portfolio kann dazu führen, dass das Unternehmen nicht in der Lage ist, die höchsten Renditen in den besten Marktsegmenten zu erzielen.

Sowohl der Leverage-Effekt als auch die Diversifikation sollten nicht isoliert betrachtet werden. Eine ausgewogene Kombination beider Strategien kann Immobiliengesellschaften helfen, ihre Investitions- und Finanzierungsstrategie zu optimieren.

Regulierung und Besteuerung einer Immobiliengesellschaft

• Regulierungsänderungen: In einigen Ländern, einschliesslich der Schweiz, gibt es Gesetze und Vorschriften, die speziell für Immobiliengesellschaften gelten. Es ist wichtig, sich über Änderungen oder neue Gesetze auf dem Laufenden zu halten.
• Steuervorteile: In einigen Ländern können Immobiliengesellschaften von steuerlichen Anreizen profitieren, insbesondere wenn sie bestimmte Anforderungen erfüllen, wie die Ausschüttung eines Grossteils ihrer Gewinne an Aktionäre.

Risikomanagement

• Marktrisiken: Wie alle Investitionen sind auch Immobilieninvestitionen Marktzyklen unterworfen. Immobiliengesellschaften müssen Strategien entwickeln, um mit Abschwüngen umzugehen.
• Betriebsrisiken: Dazu gehören etwa unerwartete Reparaturkosten, Ausfälle von Mietern oder rechtliche Streitigkeiten.

Bewertung von Immobiliengesellschaften

Die Bewertung von Immobiliengesellschaften ist ein essenzieller Prozess, um den tatsächlichen Wert einer Gesellschaft und ihrer Assets zu bestimmen. Dabei kommen verschiedene Verfahren zum Einsatz:

1. Vergleichsverfahren: Hierbei wird der Wert der Immobiliengesellschaft auf Grundlage vergleichbarer Unternehmen oder Immobilienverkäufe geschätzt.
2. Ertragswertverfahren: Bei diesem Verfahren wird der zukünftige Ertrag der Immobilien geschätzt und darauf basierend ein Wert ermittelt.
3. Substanzwertverfahren: Dieses Verfahren berücksichtigt den tatsächlichen Wert der Immobilien und anderen Vermögenswerten der Gesellschaft.

Buchhaltung in Immobiliengesellschaften

Für Immobiliengesellschaften ist eine sorgfältige Buchführung entscheidend, da sie eine klare Übersicht über Einnahmen, Ausgaben, Investitionen und Verbindlichkeiten bietet:

1. Kosten und Einnahmen: Die Buchhaltung erfasst alle Einnahmen aus Mieten und sonstigen Nutzungsentgelten sowie Ausgaben wie Instandhaltung, Finanzierung oder Verwaltung.
2. Abschreibungen: Immobilien unterliegen einer Wertminderung über die Zeit. Diese Abschreibungen müssen korrekt in der Buchhaltung erfasst werden.
3. Bilanzierung: Die Bilanz gibt einen Überblick über das Vermögen der Immobiliengesellschaft und ihre Schulden, was für Investoren und Kreditgeber von Bedeutung ist.

Familien-Immobiliengesellschaft

Eine Familien-Immobiliengesellschaft ist oft ein Unternehmen, das über Generationen hinweg in Familienbesitz ist und sich auf den Erwerb, die Verwaltung und den Verkauf von Immobilien konzentriert:

1. Tradition und Kontinuität: In Familien-Immobiliengesellschaften wird Wissen oft von Generation zu Generation weitergegeben. Dies kann zu einer langfristigen Strategie und einem tiefen Verständnis des Marktes führen.
2. Verwaltung von Familienvermögen: Die Gesellschaft kann als Mittel dienen, das Familienvermögen zu erhalten und zu mehren.
3. Herausforderungen: Dennoch können auch Herausforderungen auftreten, insbesondere in Bezug auf Nachfolgeregelungen oder Meinungsverschiedenheiten innerhalb der Familie bezüglich der Unternehmensstrategie.

Markttrends in der Immobilienbranche

Der Immobilienmarkt ist einem ständigen Wandel unterzogen, der durch verschiedene makro- und mikroökonomische Faktoren beeinflusst wird. Hier sind einige der aktuellen und voraussichtlichen Trends in der Immobilienbranche:

1. Nachhaltigkeit und grüne Immobilien: Immer mehr Bauherren und Investoren legen Wert auf umweltfreundliche Gebäude und nachhaltige Bauweisen. Energieeffiziente Häuser, grüne Dächer und die Verwendung nachhaltiger Materialien werden immer beliebter. Dies wird sowohl durch die Verbrauchernachfrage als auch durch staatliche Anreize und Vorschriften getrieben.

2. Digitalisierung und PropTech: Die Digitalisierung hat den Immobilienmarkt erheblich beeinflusst. Von virtuellen Rundgängen bis zu künstlicher Intelligenz im Immobilienmanagement – PropTech-Unternehmen bieten innovative Lösungen, die den Kauf, Verkauf und die Verwaltung von Immobilien vereinfachen.

3. Urbanisierung: Weltweit ziehen immer mehr Menschen in Städte. Dieser Trend führt zu einem erhöhten Bedarf an Wohn- und Gewerbeimmobilien in städtischen Gebieten und betont die Notwendigkeit einer intelligenten Stadtplanung.

4. Mikrowohnungen und Co-Living: Insbesondere in Grossstädten, in denen der Wohnraum knapp und teuer ist, gewinnen Konzepte wie Mikrowohnungen und Co-Living an Popularität. Diese bieten eine effiziente Nutzung des Raums und fördern gleichzeitig die Gemeinschaft und Zusammenarbeit.

5. E-Commerce und seine Auswirkungen auf Einzelhandels- und Lagerflächen: Mit dem Aufstieg des Online-Shoppings haben sich die Anforderungen an Einzelhandelsflächen verändert. Während einige physische Geschäfte schliessen, steigt die Nachfrage nach Lager- und Verteilzentren für E-Commerce-Unternehmen.

6. Arbeitsplatzflexibilität und Co-Working: Das Konzept des festen Arbeitsplatzes ändert sich. Immer mehr Unternehmen bieten flexible Arbeitsmodelle an, während Co-Working-Spaces weltweit boomen. Das hat direkte Auswirkungen auf die Gestaltung und Nutzung von Büroimmobilien.

7. Rezessionssichere Immobilieninvestitionen: In Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit suchen Investoren oft nach sogenannten «rezessionssicheren» Immobilieninvestitionen, wie Mietwohnungen, die auch in wirtschaftlich schwierigen Zeiten stabile Renditen bieten können.

8. Demografischer Wandel: Die alternde Bevölkerung in vielen Ländern hat Auswirkungen auf den Immobilienmarkt. Es entsteht ein grösserer Bedarf an seniorengerechtem Wohnraum, barrierefreien Immobilien und Einrichtungen des Gesundheitswesens.

Zusammenfassend kann gesagt werden, dass die Immobilienbranche durch verschiedene externe Faktoren beeinflusst wird. Investoren und Immobiliengesellschaften müssen sich ständig anpassen und innovative Lösungen entwickeln, um auf diese Trends zu reagieren.