Valore Immobile dalla Rendita Catastale: Guida Completa

In questo articolo scoprirai come calcolare il valore di un immobile dalla rendita catastale, ma anche tutto ciò che concerne i due concetti, ai quali si aggiunge quello di “valore catastale”. Essendo tre termini molto importanti per il mercato immobiliare, è necessario conoscerne la definizione e le differenze. 

Valore Immobile, Rendita Catastale e Valore Catastale

Per confrontare facilmente il significato e le caratteristiche di questi tre concetti, il modo migliore è quello di rappresentarli in una tabella.

Come possiamo vedere, si tratta di tre concetti diversi ma tra loro interconnessi. Il valore immobiliare interessa chi desidera vendere casa o acquistarla, mentre la rendita catastale riguarda più questioni fiscali. Il valore catastale, invece, diviene importante ai fini fiscali nel momento in cui l’immobile passa di proprietà. 

Calcolo del valore di un immobile dalla rendita catastale

Veniamo ora al punto che probabilmente interessa maggiormente a chi sta leggendo questo articolo. Si può calcolare il valore di un immobile in base alla rendita catastale?

Innanzitutto, occorre precisare che il calcolo del valore di un immobile da rendita catastale significa calcolare il valore fiscale della proprietà (un’operazione necessaria per individuare le imposte da pagare, come ad esempio l’IMU). 

Detto ciò, la formula è la seguente:

Rendita Catastale Rivalutata * Coefficiente Catastale in base alla categoria dell’immobile

Andiamo a vedere in dettaglio i fattori che compongono questa operazione.

1. Rendita Catastale

Il primo fattore è la rendita catastale. La rendita catastale è il valore che l’Agenzia delle Entrate associa all’immobile al fine di quantificare il reddito da esso generato. Per calcolare la rendita catastale si considerano:

• Consistenza dell’immobile: superficie, vani, volumetria;
• Estimo:  un coefficiente indicato dal Comune in cui è situato l’immobile, consultabile sul sito dell’Agenzia delle Entrate. Varia in base alla zona, alla destinazione d’uso e alla tipologia d’immobile. 

Il valore della rendita catastale sarà quindi dato dal prodotto di questi due fattori. 

Per consultare il valore della rendita catastale si può procedere tramite il sito dell’Agenzia delle Entrate, che consente di accedere ai dati di rendita su qualsiasi immobile presente sul territorio nazionale. Per farlo occorre indicare la provincia di ubicazione dell’immobile e gli identificativi catastali (comune, sezione, foglio, particella). 

2. Coefficiente catastali in base alla categoria dell’immobile

Il secondo fattore è il coefficiente catastale. I coefficienti catastali sono valori numerici fissi e vengono stabiliti dalla legge per ciascuna categoria catastale:

• 115,5 per gli immobili adibiti ad abitazione principale non di lusso (escluse A/1 A/7 A/8)
• 126 per le seconde case e le abitazioni di lusso, gli immobili di categoria catastale A (esclusa cat. A/10) e C (esclusa cat. C/1)
• 176,4 per quelli di categoria catastale B
• 63 per la categoria A/10 (uffici) e per quelli di categoria D
• 42,84 per gli immobili di categoria C/1 (negozi) e gli immobili di categoria E
• 112,5 per Terreni agricoli, da moltiplicare al reddito dominicale

Esempio di calcolo del valore di un immobile da rendita catastale

Torniamo alla formula summenzionata: 

Rendita Catastale Rivalutata * Coefficiente Catastale in base alla categoria dell’immobile

Se ad esempio dobbiamo valutare una prima casa, non di lusso, dovremo usare il primo dei coefficienti della lista. In tal caso, la formula sarà

(Rendita Catastale + 5% di rivalutazione) x 115,5 

(affitto di 700€ per un anno + 5% di rivalutazione) x 115,5

(8.400 + 420) * 115,5 = 1.018.710€

a seconda della categoria di immobile varrà la stessa formula ma con coefficiente differente.

Valore immobiliare e valore catastale: distinguerli è importante

Il valore immobiliare e il valore catastale sono due modi diversi di valutare un immobile, ciascuno con un proprio scopo e metodo di calcolo.

Il valore immobiliare rappresenta il prezzo effettivo di mercato di un immobile, ossia quanto effettivamente un acquirente pagherebbe per comprarlo. Questo valore è influenzato da numerosi fattori, tra cui la posizione dell'immobile, le sue condizioni, le dimensioni, l'offerta e la domanda nel mercato immobiliare locale, e altre caratteristiche uniche dell'immobile. Questo valore può variare notevolmente nel tempo, a seconda delle condizioni del mercato immobiliare.

Il valore catastale è una valutazione fiscale dell'immobile, usata per calcolare le tasse come l'IMU o l'IRPEF su immobili locati. È determinato sulla base della rendita catastale dell'immobile, che è a sua volta calcolata in base a criteri standard stabiliti dallo stato, come la categoria catastale, la zona, la metratura e l'uso dell'immobile. Il valore catastale tende ad essere più stabile nel tempo e spesso è inferiore al valore di mercato dell'immobile.

Alternative per calcolare il valore di un immobile

Se desideri calcolare il valore di un immobile per vendere la tua casa esistono varie alternative tra cui gli strumenti di valutazione online e la valutazione tramite agenzia, da parte di un esperto. 

Gli strumenti disponibili online non sono tutti uguali. Ad esempio, il nostro strumento si basa su 70 criteri relativi alle caratteristiche della tua proprietà e alla qualità della posizione della tua proprietà. La cosa interessante è che per la valutazione ti bastano solo 3 minuti e ricevi un rapporto dettagliato via e-mail.

Tramite la stessa email, oltre al report completo della valutazione, ti arrivano anche le istruzioni per poter approfittare di una valutazione gratuita di un esperto immobiliare, di un’agenzia immobiliare partner nella tua zona. In questo modo avrai la sicurezza di poter definire al meglio il valore del tuo immobile. 

Un’altra opzione è rappresentata dalla valutazione immobiliare con l’Agenzia delle Entrate, detta anche valutazione immobiliare OMI perché utilizza i valori OMI, ovvero le quotazioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare. 

Fonti: 

• Consultazione rendita catastale: https://www.agenziaentrate.gov.it/
• Quotazioni immobiliari OMI: https://www.agenziaentrate.gov.it/