Hinweis: Es gibt zwei Bedeutungen des Begriffs Amortisation. Hier wird die Amortisation einer Investition behandelt. Wenn Sie die Amortisation einer Schuld suchen, klicken Sie bitte hier.
Wenn man sich die Frage stellt, wann sich eine Investition bezahlt gemacht oder wie lange es dauert, bis man die ursprünglichen Kosten einer Investition wieder eingefahren hat, ist man der Amortisation einer Investition auf der Spur.
Bevor man eine Investition tätigt, wie beispielsweise die Akquisition einer Immobilie, ist die Amortisationsrechnung oder Kapitalrückflussrechnung ein anerkanntes Mittel zur Prüfung. Besonders interessant ist die Amortisationsdauer.
Bei der Dauer der Amortisation geht es um die Zeitspanne, die erforderlich ist, um die gesamte Investition (also das eingesetzte Kapital inklusive der Kosten für Notar, Grundbucheintrag, Immobilienmakler etc.) zu erwirtschaften.
Um die Amortisationsdauer einer Investition berechnen zu können, werden folgende Daten benötigt:
Kaufpreis: CHF 500’000.-
Kosten durch den Kauf: CHF 50’000.-
Einnahmen aus Vermietungen pro Jahr: CHF 40.000.-
Berechnung der Amortisationsdauer: (500’000 + 50’000)/40’000 = 13,75 Jahre
Diese Immobilie hat sich demnach nach knapp 14 Jahren amortisiert und das gesamte Kapital ist zurückgeflossen. Nicht berücksichtigt dabei ist ein möglicher Gewinn bei der Veräusserung der Immobilie.
Zur genaueren Berechnung der Amortisation muss man bei einer Investition neben den direkten Einnahmen auch die kalkulatorischen Zinsen und die Abschreibung berücksichtigen.
Eine andere Art der Bewertung einer Investition ist die Berechnung des Discounted Cash Flow (DCF), die die Kapitalisierung zukünftiger, abgezinster Geldströme berücksichtigt.
Nachdem Sie alle Daten zusammengetragen und die Amortisation berechnet haben, können Sie Ihre Investition einerseits unkompliziert mit einer anderen Investition vergleichen und anderseits einige weitere Faktoren überdenken:
Je länger die Amortisation einer Investition dauert, desto grösser ist das Risiko, dass etwas nicht so verläuft, wie ursprünglich geplant. Zum einen lassen sich über einen sehr langen Zeitraum kaum Annahmen über die Wertsteigerung treffen. Zum anderen ist die Gefahr grösser, dass neue Investitionen in das Gebäude erforderlich werden.
Je kürzer die Dauer der Amortisation ist, desto besser. Bei einem direkten Vergleich zweier Objekte wird häufig die Immobilie attraktiver sein, die eine kürzere Amortisationsdauer hat.
Je kürzer der Zeitraum ist, desto verlässlicher lassen sich auch Erlöse und Risiken planen. Umgekehrt steigen die Risiken bei einer längeren Amortisationsdauer. Im Extremfall übersteigt die Dauer bis zur Amortisation die Nutzungsdauer der Immobilie, was gleichbedeutend mit einem Verlust ist.
Die besondere Stärke der Kapitalrückflussrechnung liegt in ihrer Einfachheit. Mit weniger Daten lässt sich eine Investition sehr schnell einordnen und mit anderen vergleichen. Man benötigt keine komplexen Formeln oder eine Vielzahl von Angaben.
Auf der anderen Seite sagt das Ergebnis nicht wirklich aus, ob die Investition von Vorteil ist, welche Risiken sie birgt und wie hoch die Erfolgschancen sind. Ebenso wird hierbei nicht betrachtet, wie sich die Rendite nach der Amortisationsdauer entwickelt.
Vielleicht sollte man sich in manchen Fällen auch die Frage stellen, warum eine Immobilie eine sehr kurze Amortisationsdauer hat. Vielleicht gibt es ja irgendwo einen Haken.
