¿Cómo tasar un local comercial?

La tasación de un local comercial es un proceso fundamental en el sector inmobiliario, ya que implica determinar el valor justo en un momento específico. Esta evaluación profesional es crucial tanto para arrendatarios como arrendadores, puesto que proporciona una base sólida para tomar decisiones y garantizar transacciones exitosas.

A continuación, exploraremos en detalle qué es la tasación de un local comercial, los métodos utilizados, los factores que influyen en su precio y sus ventajas. También, discutiremos por qué es crucial contar con un profesional para valorar el local comercial que deseas vender.

¿En qué consiste la tasación de un local comercial?

La tasación de un local comercial es el proceso profesional de determinar el valor justo y objetivo de un inmueble utilizado con fines comerciales. Consiste en evaluar diversas características y factores relevantes para establecer un precio justo que refleje el valor real del local en el mercado.

Este proceso es muy importante porque desempeña un papel crucial en la gestión patrimonial y en la toma de decisiones estratégicas de inversión. Los propietarios de locales comerciales utilizan este valor para evaluar el rendimiento de su inversión, determinar la rentabilidad esperada y tomar decisiones informadas sobre la venta, el alquiler o la reinversión en su propiedad.

Lectura recomendada - Qué es un local comercial

Objetivos de una tasación de local comercial

Los objetivos principales de una tasación de local comercial incluyen:

1. Establecer el valor justo del local comercial en el mercado actual.
2. Proporcionar una base sólida para fijar el precio de venta o alquiler.
3. Ayudar a los propietarios a tomar decisiones sobre la gestión y la inversión.
4. Facilitar el proceso de financiación hipotecaria.
5. Brindar confianza y transparencia a todas las partes involucradas.

Factores a considerar en la tasación de un local comercial

Son tres factores clave los que desempeñan un papel fundamental en la tasación de un local comercial. Gracias a estos se puede establecer un valor justo y tomar así decisiones exitosas en una transacción inmobiliaria. Por lo tanto, al comprender estos factores, se podrá realizar una tasación precisa y confiable que refleje el verdadero valor del local comercial en el mercado.

1. Ubicación

La ubicación es un factor importante que influyen en el valor. La proximidad a zonas comerciales consolidadas, áreas de alta densidad poblacional, vías de transporte, servicios públicos y atractivos turísticos puede aumentar significativamente el valor de un local comercial. Además, la visibilidad, accesibilidad, seguridad y entorno urbano también desempeñan un papel crucial en la tasación. 

Es importante considerar los factores específicos de cada lugar, ya que el desarrollo económico, las infraestructuras, los planes de urbanización y la demanda del mercado, pueden ser determinantes para una exitosa inversión.

2. Características del local comercial

Uno de los factores fundamentales al hacer una tasación, es tener en cuenta las características del local comercial.

• Tamaño y distribución del espacio: El tamaño del local comercial, así como su distribución interna y superficie útil, afectar a su valor. Es importante encontrar un tamaño adecuado para que el negocio sea atractivo y valioso para los compradores o arrendatarios.
  
• Condiciones estructurales y estado de conservación: El estado general del local, la calidad de la construcción, los sistemas eléctricos, el mantenimiento o la presencia de posibles vicios ocultos en la estructura, influyen en el valor final valor.
  
• Espacio exterior y entorno: Contar con estacionamiento, zonas verdes, acceso al transporte público y la presencia de otros comercios cercanos afecta en la tasación.
  
• Características adicionales: ascensores, acceso para personas discapacitadas, luz adecuada y sistemas de seguridad, aumentan el valor del local comercial.

3. Análisis y evaluación del mercado

Es esencial realizar un análisis exhaustivo de la demanda del mercado. Esto implica examinar a los potenciales consumidores y analizar la competencia directa e indirecta en el área del local comercial.

Métodos de tasación de locales comerciales

Al hacer la tasación de un local comercial, se emplean diversos enfoques que permiten evaluar su valor de manera precisa y confiable. A continuación, veremos en detalle los métodos más comunes utilizados en la tasación de locales comerciales.

Método de comparación de ventas

El método de comparación de ventas es uno de los enfoques más empleados en la tasación de locales comerciales. Consiste en comparar el local en cuestión con otras propiedades similares que han sido vendidas recientemente. Los pasos clave en este método son:

• Se hace una comparación de características, donde se seleccionan propiedades comparables que sean lo más similares posible. Se tienen en cuenta factores como la ubicación, tamaño, distribución, características del local y estado de conservación, entre otros.
  
• Se realizan ajustes en el precio de las propiedades comparables para reflejar las diferencias entre ellas y el local en tasación. Por ejemplo, si el local en tasación tiene una ubicación más favorable, se puede agregar un ajuste positivo al precio, respecto a una de peor ubicación.

Método de ingresos

El método de ingresos se basa en el potencial de ingresos generados por el local comercial. Es especialmente relevante en la tasación de locales que se alquilan. Los pasos principales en este método son:

• Calcular los ingresos que puede generar el dueño con el alquiler del local comercial. Se considera el alquiler actual y el posible alquiler futuro, teniendo en cuenta factores como la demanda del mercado y las tendencias de alquiler en la zona.
  
• Se aplica una tasa de capitalización para convertir los ingresos futuros esperados en un valor presente. La tasa de capitalización se determina considerando el riesgo asociado al local y el rendimiento requerido por los inversionistas.

Método del gasto

El método del gasto se enfoca en evaluar el valor del local comercial según los gastos de construcción y los materiales utilizados. Los pasos principales en este método son:

• Se evalúa el gasto de construcción desde el inicio de la obra. Para ello, hay que tener en cuenta los materiales, la mano de obra y otros costos relacionados.
  
• Ajustar la depreciación y obsolescencia, puesto que se pueden encontrar zonas de mayor desgaste o envejecidas.

Importancia de realizar una tasación de un local comercial

La importancia de realizar una tasación radica en varios aspectos. En primer lugar, una valoración adecuada de un local comercial ayuda a establecer un precio justo y competitivo. Esto es fundamental para los propietarios que deseen vender o alquilar un local, para compradores o inversores. Disponer de estos datos confiables, permite fortalecer una posición de negociación y alcanzar un precio justo para evitar pagar más o recibir menos de lo que corresponde.

Una de las formas para tasar un local comercial es hacerlo online gracias a herramientas como la que RealAdvisor ha diseñado para tasar todo tipo de inmueble. Con esta información desde la comodidad de tu hogar podrás planificar las finanzas si estás pensando en adquirir o vender una propiedad de este tipo.

Para poder ampliar los detalles de la tasación y obtener un precio bien ajustado según el local, también es recomendable acudir a un especialista en valoraciones inmobiliarias. Estos profesionales un profundo conocimiento y comprensión de las particularidades del mercado de locales comerciales. 

Lectura recomendada - Qué es un tasador inmobiliario

Tienen acceso a información y datos relevantes, como ventas y alquileres comparables, estadísticas económicas y tendencias del mercado, que les permiten realizar una evaluación sólida y fundamentada. Además, están familiarizados con los diferentes métodos de tasación y pueden aplicarlos de manera adecuada. La combinación de experiencia, conocimientos técnicos y acceso a recursos específicos garantiza una tasación precisa y confiable del valor de un local comercial.

Referencias

1. Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos - https://www.boe.es/eli/es/l/1994/11/24/29/con
2. Banco de España - Elaboración de un índice de precios para el mercado inmobiliario comercial de España: https://www.bde.es/f/webbde/SES/22/Fich/do2203.pdf.
3. Registradores de España - Registros de la Propiedad de España, https://www.registradores.org/directorio/-/registros/propiedad
4. INE - https://acortar.link/Oz8cI7