Paso a paso para legalizar una casa en terreno rústico

El sueño de tener una casa en un terreno rústico, rodeado de naturaleza y alejado del bullicio de las ciudades, es una aspiración común para muchos. Sin embargo, es fundamental conocer las regulaciones y leyes que rodean la construcción en estos espacios para garantizar la legalidad de la vivienda. Este artículo tiene como objetivo orientarte sobre cómo legalizar una casa que ya se encuentra construida en un terreno rústico en España.

¿Cuándo es posible legalizar una casa en un terreno agrícola?

En España, los terrenos rústicos tienen una serie de limitaciones en cuanto a la construcción debido a que están destinados, por lo general, a usos agrícolas, ganaderos o forestales. No obstante, hay casos en los que es posible legalizar como vivienda un edificio ya construido en un terreno agrícola. 

• Si demuestras que es necesaria para la actividad agraria o ganadera, puedes legalizar sin problema la construcción que se encuentra en el terreno.

• En algunas comunidades autónomas, la normativa seguramente haya cambiado desde su construcción. Es muy probable, que exista un tamaño mínimo de terreno rústico necesario para poder construir una vivienda.

• Debido a los cambios en la normativa medioambiental, existen zonas protegidas donde las restricciones son mayores y las construcciones se pueden volver ilegales.

• Si ya tienes construida una casa en un terreno agrícola y no tienes los permisos y licencias correspondientes, es necesario revisar la normativa. La Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana permite que sean las propias Comunidades Autónomas las que se encarguen de establecer los requisitos para que un terreno sea edificable.

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Paso a paso para obtener una licencia para construir en terreno rústico

Construir en un terreno rústico en España puede ser un proceso complejo debido a las estrictas normativas y leyes que regulan este tipo de construcción. A continuación, tendrás un paso a paso detallado del proceso de obtención de una licencia de construcción en un terreno rústico:

Paso 1: Comprobación de la legalidad del terreno

Antes de comprar un terreno rústico o empezar cualquier tipo de construcción, debes verificar que es posible edificar en él. Puedes obtener esta información solicitando un Certificado de Urbanismo en el Ayuntamiento correspondiente. Este certificado te proporcionará información detallada sobre la calificación urbanística del terreno y las posibilidades de edificación.

Paso 2: Contratación de un arquitecto

Una vez confirmado que puedes edificar en el terreno, el siguiente paso es contratar a un arquitecto o a un equipo de arquitectos que se encargará de diseñar un proyecto de construcción. Este proyecto debe cumplir con todas las normativas de construcción en terrenos rústicos que apliquen en tu localidad y comunidad autónoma.

Paso 3: Solicitud de la licencia de obras

Con el proyecto de construcción terminado, el siguiente paso es presentarlo en el Ayuntamiento junto con la solicitud de la Licencia de Obras. Esta solicitud debe incluir detalles sobre la ubicación del terreno, el tipo y tamaño de la construcción propuesta, entre otros aspectos.

Paso 4: Espera de la aprobación

Una vez presentada la solicitud, el Ayuntamiento revisará el proyecto y determinará si cumple con todas las normativas y leyes de construcción en terrenos rústicos. Este proceso puede llevar un tiempo.

Paso 5: Obtención de la licencia

Si el Ayuntamiento aprueba el proyecto de construcción, te otorgarán la Licencia de Obras. Con esta licencia, puedes comenzar la construcción de tu casa en el terreno rústico.

Principales problemas al legalizar una casa en terreno rústico

Legalizar una casa en un terreno rústico puede presentar algunos desafíos. Aquí están algunos de los problemas principales a los que tendrás que enfrentarte:

1. Uno de los desafíos más grandes es obtener los permisos y licencias necesarias para construir o legalizar. Esto es debido a que, probablemente, no cumplan con la normativa urbanística. Aspectos como la densidad de construcción permitida, el tamaño, la altura de las edificaciones o los materiales de construcción permitidos, entre otros.
   
2. Si la casa se construyó sin las licencias necesarias, esto puede representar un problema significativo. El proceso de legalización puede requerir la tasación del terreno para saber el valor de la finca rústica y presentar nueva documentación, como los planos de la casa y la licencia de construcción. Si estos documentos no existen, puede ser complicado demostrar que la construcción cumple con las normativas.

3. Si se descubre que la casa se construyó ilegalmente, es probable que te enfrentes a multas y sanciones. En algunos casos, incluso puede ser necesario demoler la construcción. Por lo que, es importante, saber qué puedes y qué no puedes hacer en un terreno urbanizable.

4. Si la casa se construyó sin permisos, posiblemente no tenga acceso a servicios básicos como electricidad, agua potable y saneamiento. Legalizar la vivienda requerirá que se instalen estos servicios, lo cual puede ser caro y requerir permisos adicionales.
   
5. En algunos casos, las casas construidas en terrenos rústicos pueden afectar áreas protegidas o de alto valor ecológico. Legalizar estas construcciones puede implicar un proceso complejo de evaluación de impacto ambiental y mitigación de los daños causados.

Lectura recomendada - ¿Cómo tasar una finca rústica?

¿Qué sucede si construyo en terreno no agrícola sin permiso?

Después de haber construido una vivienda en suelo agrícola sin licencias o permisos, puedes enfrentar diferentes tipos de multas. Todas ellas están estipuladas en el Artículo 319 del Código Penal. Aunque, dependiendo de la gravedad, las sanciones más altas pueden ser terminar en la cárcel, en términos generales, la penalización más asidua en estos casos es monetaria. Estas se clasifican en tres tipos diferentes:

• Infracción menor: entre 600 € y 6.000 €

• Infracción considerable: entre 6.001 € y 60.000 €

• Infracción seria: entre 60.001 € y 300.000 €

No obstante, si ya has construido o estás en proceso de construir, es recomendable mantener toda la documentación y evidencias, donde aparezca el fin de la construcción. Esto se debe a que la mayoría de los municipios de España cuentan con un periodo de 6 años para activar la sanción desde que se inició la construcción.

Referencias

1. Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación: https://www.boe.es/buscar/pdf/1999/BOE-A-1999-21567-consolidado.pdf
2. Registro de la Propiedad: www.registradores.org. 
3. Ministerio de Justicia: https://www.mjusticia.gob.es/ca/ciudadania/registros/propiedad-mercantiles/registro-propiedad
4. Sede Electrónica del Catastro: https://www.sedecatastro.gob.es/ 
5. PAU: https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-1978-23729