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Vente en viager en Suisse: le guide complet

Meryem Chiouar
01.01.2024, 17:37
6 min
Table of Contents
Vendre sa maison en viager

Vendre sa maison ou son appartement en viager est une pratique courante chez nos voisins européens, comme la France ou la Belgique. Elle permet de procéder à la vente de son bien tout en continuant d'y habiter. En Suisse, ce type de transaction immobilière séduit de plus en plus, notamment les personnes âgées en quête d'un complément de retraite régulier. Si vous vous demandez comment vendre votre maison en viager en suisse, voici toutes les informations utiles pour prendre votre décision avec discernement.

Comment fonctionne le viager en suisse?

Le viager consiste à vendre une maison ou un appartement à un acquéreur qui s'engage, en contrepartie, à verser au vendeur une rente durant le reste de sa vie. Il s'agit par conséquent d'une transaction immobilière qui s'effectue entre deux parties:

  • le vendeur, appelé également le crédirentier;
  • l'acheteur, aussi dénommé le débirentier.

Ce type de transaction immobilière permet au crédirentier de profiter de la valeur de sa résidence durant son vivant. Le versement échelonné de la rente viagère constitue en effet un apport financier régulier pour la personne qui cède son bien.

La vente en viager en suisse se distingue des transactions immobilières classiques, dans la mesure où la cession effective du bien intervient de façon différée et s'avère soumise au décès du vendeur. Dans un premier temps, le transfert de propriété n'a donc qu'une valeur juridique pour l'acquéreur.

Comment fonctionne le viager en Suisse: les différentes formes de viagers selon la loi

Il existe 4 formes de viager en suisse qu'il convient de distinguer avec soin.

Le viager occupé

Dans le cas du viager occupé, le vendeur préserve son droit d'habitation ou d'usufruit sur sa résidence. Bien qu'ayant procédé à la vente de son habitation, il en garde l'entière jouissance jusqu'à sa mort. C'est la forme de viager privilégiée par la majorité des personnes parce qu'elle garantit le confort de résidence et la tranquillité d'esprit du vendeur.

Le viager libre

Le crédirentier perd son droit d'occuper la maison ou l'appartement qu'il a cédé en viager. À l'inverse, l'acheteur peut disposer du bien soit pour l'habiter à titre personnel, soit pour le mettre en location. Il est à noter que les rentes viagères sont généralement plus conséquentes pour compenser la perte du droit d'habitation du vendeur.

Le viager partiellement occupé

À mi-chemin entre le viager occupé et le viager libre, le viager partiellement occupé laisse au vendeur la jouissance d'une partie de son bien. De son côté, l'acquéreur peut occuper ou louer le reste de l'habitation.

Le viager à terme

Cette forme de vente en viager fixe une échéance butoir au versement de la rente, ainsi qu'au droit d'occupation de la résidence. Cette durée limitée (5 ans, 10 ans, etc.) est décidée d'un commun accord entre les parties.

Pour faire le bon choix, il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel de l'immobilier, qui estimera votre bien au plus juste et évaluera la meilleure option en fonction de votre situation personnelle et de vos priorités.

Comment vendre sa maison en viager sans risque?

Le prix de la vente est établi à partir de la valeur du bien sur le marché immobilier, mais aussi de l'âge du vendeur. Plus celui-ci sera âgé, plus le montant de la vente sera élevé afin de lui faire bénéficier de la valeur réelle de sa résidence.

Le mode de financement du viager en Suisse

Les critères de financement du viager comportent trois volets:

  • le capital ou bouquet, versé à la signature du contrat et correspondant à 20 à 30% de la valeur de l'habitation;
  • l'abattement octroyé à l'acheteur pour le droit d'habitation à vie;
  • la rente.

Les garanties pour le vendeur

La vente en viager fait l'objet d'un acte notarié qui protège le vendeur. En cas d'impayés, le contrat prévoit l'annulation de la vente, ainsi que la conservation des sommes déjà perçues par le vendeur en guise de compensation pour le préjudice subi. L'acheteur est également tenu de disposer des fonds pour payer le capital comptant au moment de la signature avec le notaire.

Vendre son bien en viager: est-ce intéressant ?

Si vous envisagez de vendre votre maison en viager, sachez que cette opération immobilière présente des atouts et des inconvénients pour chaque partie.

Avantages et inconvénients pour le vendeur

Les plus:

  • Le vendeur améliore son niveau de vie et s'assure des revenus complémentaires grâce à la rente viagère qu'il perçoit de façon mensuelle.
  • Il peut faire don d'une partie du bouquet initial à ses héritiers.
  • Il jouit de son habitation sans interruption et n'a pas à déménager pour vendre son bien.

Les pièges du viager:

  • Le vendeur est redevable de l'impôt sur les gains immobiliers.
  • Il doit aussi déclarer ses rentes viagères à hauteur de 40% au titre de l'impôt sur le revenu.

Avantages et inconvénients pour l'acheteur

Les plus:

  • L'acquéreur investit dans l'immobilier à moindre frais puisqu'il bénéficie d'une réduction sur le prix global, pour certains il sera possible d'acquérir un bien sans passer par une hypothèque de la maison.
  • À terme, il pourra habiter, louer son bien ou... le vendre en viager !
  • Les rentes sont déductibles de l'impôt à hauteur de 40%.

Les moins:

  • Le versement de la rente viagère peut s'avérer plus onéreuse que prévu, car elle est généralement soumise à une durée indéterminée.
  • L'acheteur doit payer l'impôt sur les droits de transfert de propriété. Celui-ci peut varier en fonction du canton où se situe l'habitation.

Quels sont les principaux pièges d'une vente en viager?

  • Estimation du bien : Il est crucial que le bien soit correctement estimé. Une sous-évaluation ou une surévaluation peut défavoriser l'une ou l'autre des parties.
  • Évaluation de la rente : La détermination de la rente dépend de plusieurs facteurs, dont la valeur du bien, l'âge du vendeur et les taux d'intérêt. Il est essentiel de s'assurer que la rente est correctement calculée pour éviter de désavantager l'une des parties.
  • Longévité du vendeur : L'un des principaux risques pour l'acheteur est que le vendeur vive beaucoup plus longtemps que prévu. Cela pourrait signifier que l'acheteur finira par payer bien plus que la valeur réelle du bien.
  • Décès prématuré du vendeur : Inversement, si le vendeur décède peu de temps après la conclusion de la vente, l'acheteur pourrait avoir l'impression d'avoir fait une excellente affaire, mais cela pourrait causer des tensions ou des litiges avec les héritiers.
  • Entretien du bien : Les termes du contrat doivent clairement stipuler qui est responsable de l'entretien et des réparations du bien. Sinon, cela pourrait conduire à des désaccords.
  • Situation financière de l'acheteur : Si l'acheteur rencontre des difficultés financières et ne peut plus payer la rente, cela pourrait entraîner la résiliation du contrat et la restitution du bien.

Méthode de calcul du viager en Suisse

La vente en viager en Suisse requiert une méthodologie de calcul spécifique, tenant compte de plusieurs paramètres. Le prix de vente dépend principalement de la valeur du bien sur le marché immobilier, mais également de l'âge du vendeur. Plus le vendeur est âgé, plus le montant de la vente sera élevé, permettant ainsi au vendeur de bénéficier de la valeur réelle de sa résidence. Pour déterminer le prix de vente, il est recommandé de faire appel à un professionnel de l'immobilier. Celui-ci évaluera le bien de manière précise, prenant en considération les tendances du marché et l'âge du vendeur.

Points à retenir

  • Le viager s'adresse principalement à des personnes âgées (70 ans et plus), désireuses de se constituer un complément de retraite.
  • Les conditions contractuelles de la vente en viager garantissent une transaction fiable et sécurisée.
  • Il est préférable de faire appel à un expert de l'immobilier pour être guidé dans ses démarches et vendre sa maison aux meilleures conditions.

FAQ

Peut-on vendre en viager sans l'accord des héritiers?

Le propriétaire du bien est libre de vendre son bien en viager. Ses héritiers n'ont aucun droit de regard sur sa décision.

Que se passe-t-il si l'acheteur décède avant le vendeur?

Lorsque l'acheteur vient à décéder en premier, ses héritiers se trouvent dans l'obligation de s'acquitter de la rente viagère auprès du vendeur, sauf disposition contraire prévue par le contrat.

Peut-on vendre en viager à un membre de sa famille?

Le cas est rare, mais il est possible de vendre en viager à un de ses enfants ou petits-enfants. Dans ce cas, l'objectif est surtout de répondre à des difficultés financières tout en maintenant le patrimoine dans la famille.

La rente est-elle toujours versée en cas de décès d'un des époux bénéficiaires?

Le décès d'un des époux ne rend pas le contrat de viager caduc. La rente continue donc d'être versée au dernier époux vivant, jusqu'à la mort de celui-ci.
En cas de divorce ou de séparation il existe également plusieurs solutions pour partager ou céder le bien, consulter: Vendre sa maison en cas de séparation

Que faire si la maison ne se vend pas?

Si votre propriété ne se vend toujours pas, il est essentiel de réaliser une estimation de son bien pour fixer un prix de vente juste. Réaliser des travaux nécessaires ou dépersonnaliser la maison afin que l'acheteur puisse s'y projeter. De plus, il est nécessaire également de diffuser son annonce immobilière sur les bons médias et potentiellement de se faire accompagner par un courtier immobilier qui vous donnera les meilleurs conseils pour accélérer la vente.

Meryem Chiouar
Forte de ses 7 années d'expérience en rédaction web, Meryem est passionnée par l'écriture et le blogging. Son expertise en immobilier lui permet de partager des informations utiles pour aider les gens à prendre des décisions éclairées dans ce domaine.
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