Haus in Zürich verkaufen: der ultimative Guide

Natürlich träumen die meisten davon, Ihr Haus in Zürich möglichst stressfrei zu verkaufen. Leider sieht die Realität häufig jedoch ganz anders aus: Ihr Haus verkauft sich nicht so schnell wie erhofft, der erhoffte Preis kann nicht realisiert werden oder Sie finden einfach nicht den richtigen Makler.

Der Verkauf eines Hauses in Zürich ist eine komplexe Angelegenheit mit unzähligen Unwägbarkeiten. Manche Aspekte können Sie aktiv beeinflussen, andere nicht. So können Sie etwa den Preis frei bestimmen, während sich an der Lage Ihres Hauses nichts ändern lässt. Mancherorts steigen die Preise kontinuierlich und die Nachfrage ist hoch, an anderen Orten stagniert der Markt oder Immobilien sind einfach nicht so begehrt.

Um sich ein aktuelles Bild von den Immobilienpreisen in Zürich zu machen, empfehlen wir unser Tool zur Online-Immobilienbewertung für Zürich, das stets auf dem aktuellsten Stand ist.

In unserem ultimativen Guide finden Sie Informationen dazu, wie lange es dauern kann, bis Sie Ihr Haus in Zürich verkaufen können, und wie Sie die besten Partner finden. Ausserdem erläutern wir, welche Optimierungen sinnvoll sind, wie Sie den besten Preis ermitteln, Ihr Haus in Zürich am besten vermarkten und den Verkauf abschliessen, bevor wir zum Thema Steuern und Gebühren kommen.

1. Haus verkaufen im Kanton Zürich: Zeitplan festlegen

Der Verkauf Ihres Hauses in Zürich ist ein langfristiges Projekt, für das Sie ausreichend Zeit einplanen sollten. Je mehr Zeit Sie mitbringen, desto grösser sind die Chancen, dass Sie Ihr Haus zum Wunschpreis verkaufen können. Der Zeitbedarf hängt eng mit der Attraktivität, der Lage und dem Preis Ihrer Immobilie zusammen.

Handelt es sich um ein gut erhaltenes Objekt in einem begehrten Stadtteil, welches Sie zu einem marktüblichen Preis verkaufen möchten, wird der Verkauf vermutlich schneller über die Bühne gehen, als bei einem Haus in Randlage zu einem erhöhten Preis. Gehen Sie realistisch an den Zeitplan heran und rechnen Sie mit rund drei bis sechs Monaten. Wir raten davon ab, sich selbst unter Druck zu setzen – es sei denn, Sie müssen Ihr Haus bis zu einem bestimmten Zeitpunkt verkauft haben.

2. Recherche und Preisfestlegung

Für eine optimale Vorbereitung auf den Verkauf Ihres Hauses in Zürich empfehlen wir eine umfassende Recherche des aktuellen Marktes. Hierbei sind folgende Informationen für Ihre weiteren Schritte hilfreich:

Recherche: Diese Fragen sollten Sie sich stellen

• Welche Häuser stehen in der Umgebung zu meinem Objekt zum Verkauf?
• Zu welchen Preisen werden diese verkauft?
• Wie hoch sind die aktuellen Marktpreise in meiner Nachbarschaft?
• Wie steht meine Bank (bei einer Hypothek) zum Verkauf des Hauses?
• Wie vermarkten andere ihre Häuser in Zürich? Kann ich daraus etwas für mein Inserat lernen?
• Welche Unterlagen benötige ich zum Verkauf meines Hauses (Pläne, Bilder, Grundbuchauszug)?

Preisfindung

Die Preisfindung ist eine heikle Angelegenheit. Selbst in Verkäufermärkten zahlen Käufer ungern mehr als notwendig. Daher ist die Festlegung des richtigen Preises von Anfang an angebracht. Setzen Sie den Preis zu hoch an, kommen wenige bis keine Interessenten zu Ihnen, setzen Sie ihn dagegen zu tief an, verlieren Sie im Zweifel viel Geld. Durch Ihre Recherchen wissen Sie einerseits, wie der tatsächliche Marktwert Ihrer Immobilie in Zürich ist, während Sie durch das Prüfen anderer Verkäufe in der Nachbarschaft den tatsächlichen Markt und seine Preise kennen.

Lassen Sie wenig Luft für Verhandlungen

Einige Hausbesitzer fahren eine nicht zu empfehlende Preispolitik: Sie setzen den Preis des Hauses besonders hoch an, um Spielraum für Verhandlungen zu haben. Erst schrittweise verringern sie dann den Preis über mehrere Monate hinweg – mit dieser Strategie glauben viele den besten Gewinn erzielen zu können. Die Realität ist jedoch, dass die meisten Interessenten sich das Objekt erst gar nicht anschauen und ein anderes Haus suchen.

Häuser, die lange auf dem Markt sind und bei denen der Preis immer wieder reduziert wird, erwecken das Misstrauen vieler potenzieller Käufer. Sie denken, dass mit dem Haus etwas möglicherweise nicht in Ordnung ist und der Preis daher immer weiter reduziert wird. Unsere Empfehlung ist daher, gleich zu Beginn Ihr Haus realistisch zu bewerten und zu bepreisen. Auf diese Weise ziehen Sie möglichst viele Kaufinteressenten an und haben die besten Chancen, Ihr Haus in Zürich zu verkaufen.

Nutzen Sie hierzu auch unser Tool zur marktgerechten Bewertung Ihres Hauses. Schauen Sie zudem, wie viele weitere Objekte in Zürich zu welchem Preis zum Verkauf stehen und wie lange diese bereits angeboten werden. Unsere Erfahrungen haben gezeigt, dass ehrlich und marktgerecht bepreiste Objekte sich viel besser und schneller verkaufen lassen als solche, die zunächst überteuert angeboten und dann immer weiter im Preis reduziert werden.

3. Partner finden

Warum sollen Sie sich die ganze Arbeit selbst machen, wenn es auch Profis gibt, die Ihr Haus optimal vermarkten und Sie zudem fachlich beraten können? Es empfiehlt sich, Ihr Haus in Zürich über einen Makler zu verkaufen. Die Wahl der richtigen Partner entscheidet über den Erfolg des Hausverkaufs.

Folgende Partner bzw. Dienstleister benötigen Sie:

1. Einen versierten Immobilienmakler, der Sie in allen Phasen des Verkaufs unterstützt.
2. Einen Notar, der später den Vertrag aufsetzt und den Verkauf testiert.
3. Möglicherweise Handwerker, um letzte Schönheitsreparaturen durchzuführen.
4. Beziehen Sie zudem stets Ihre Bank (wenn noch eine Hypothek auf dem Haus ist) in die Verkaufsüberlegungen ein.

Den richtigen Makler finden

Natürlich können Sie Ihr Haus in Zürich auch selbst anbieten und verkaufen. Wenn Ihnen jedoch bewusst wird, welche Arbeit dahintersteckt, werden Sie sicher darüber nachdenken, einen Makler zu beauftragen. Die Frage, in welchen Situationen Sie Ihre Immobilie selbst oder über einen Makler verkaufen sollten, klären wir übrigens in diesem Beitrag.

Wenn Sie sich beispielsweise für RealAdvisor als Partner entscheiden, kommt ein Experte aus unserem Team zu Ihnen, um den Marktwert Ihrer Immobilie unverbindlich zu überprüfen. Anschliessend profitieren Sie von der Expertise von RealAdvisor, seiner ausgezeichneten Reputation und der grossen Reichweite.

Sechs weitere Tipps, wie Sie den besten Makler finden

1. Schauen Sie sich um und achten Sie auf Kundenbewertungen.
2. Wählen Sie einen Makler, der nicht nur den Markt, sondern auch Ihre Region gut kennt.
3. Achten Sie darauf, dass der Makler bekannt ist und etwa häufiger in der Presse positiv erwähnt oder als Experte eingeladen wurde.
4. Schauen Sie sich an, wie der Makler Objekte in Zürich anbietet, welche Bilder verwendet werden und ob die Darstellung der Häuser auch Sie ansprechen würde, sofern Sie ein Haus in Zürich kaufen wollen würden.
5. Ist die Courtage transparent und klar und ist die Höhe für Sie akzeptabel?
6. Achten Sie auch darauf, ob die Chemie zwischen Ihnen und dem Mitarbeiter des Maklerbüros passt. Immerhin werden Sie eine Weile zusammenarbeiten, zudem vertrauen Sie der Person Ihr Eigentum an.
7. Selbstverständlich sollte der Makler eine eidgenössische Immobilienmaklerlizenz besitzen.

4. Vermarktung

Die Vermarktung Ihrer Immobilie besteht aus mehreren Schritten:

Online-Vermarktung

Egal, ob Sie Ihr Haus in Zürich selbst verkaufen oder RealAdvisor bzw. einen anderen Makler beauftragen – es geht stets darum, Ihr Haus bestmöglich über das Internet zu vermarkten. Wie Sie selbst wissen, gibt es keine zweite Chance für den ersten Eindruck. Dies gilt auch für Ihr Inserat. Durch die grosse Anzahl an zu verkaufenden Objekten im Netz ist es enorm wichtig, dass Ihre Immobilie in Zürich hervorsticht und sich von ihrer besten Seite zeigt. Gerade das Titelbild sollte daher wohl gewählt sein. Führen Sie sich stets vor Augen, dass die Qualität und Aussagekraft des Titelbildes (und der gesamten Anzeige) darüber entscheiden kann, ob und wie schnell Sie Ihr Haus verkaufen werden.

Für die besten Fotos Ihrer Immobilie: Engagieren Sie einen Profi

Die Zahl der Interessenten, die ein neues Haus in Zürich über das Internet kaufen oder suchen wollen, steigt von Jahr zu Jahr. Die Qualität der Präsentation ist daher besonders wichtig. Engagieren Sie einen professionellen Fotografen, der Ihr Haus erstrahlen lassen kann und es im besten Licht zeigt. Ein Profi weiss genau, worauf er achten muss, und kann die Fotos zudem professionell bearbeiten.

Staging: Bereiten Sie Ihr Haus auf Besichtigungen vor

Die Vorbereitung Ihres Hauses für Besichtigungen ist ebenfalls Teil Ihrer Vermarktung. Nur, wenn Interessenten ein Haus vorfinden, dass Ihnen (gedanklichen) Raum für die eigene Einrichtung gibt, ist die Besichtigung erfolgreich. Vollkommen überladene Häuser hingegen machen es den Besuchern schwer, sich die Räume leer vorzustellen.

Ein selbst bewohntes Haus ist natürlich ganz nach Ihrem Geschmack eingerichtet – und das ist auch gut so. Für den optimalen Verkauf jedoch kann es von Vorteil sein, Ihr Haus etwas neutraler zu halten. Zu viele Gegenstände oder zu dunkle Räume können bei potenziellen Käufern das Interesse eher mindern.

Wichtig ist, dass Ihr Haus einladend wirkt und hell und freundlich ist. Lassen Sie sich im Zweifel von einem professionellen «Stager» unterstützen.

Reparaturen und Modernisierungen

Um Ihr Haus in Zürich bestmöglich zu verkaufen, sollten Sie erwägen, einige Schönheitsreparaturen durchführen zu lassen. Bringen Sie frische Farbe an die Fassade und reparieren Sie kaputte Lampen. Dies kann am Ende den Unterschied ausmachen.

Auch die Beauftragung eines Gärtners, der den Garten und den Aussenbereich vor dem Haus auf Vordermann bringt, ist oft eine hervorragende Idee. Vielleicht möchten Sie sogar noch mehr aus dem Verkaufspreis herausschlagen und erwägen ein Upgrade durch elektrische Rollläden, eine neue Gartenbeleuchtung oder eine neue Küche.

Verlassen Sie bei einer Besichtigung das Haus

Wenn Sie sich eines Maklers bedienen, der Ihr Haus in Zürich zum Kauf anbieten soll, wird dieser auch die Besichtigungen durchführen. Wir können Ihnen nur empfehlen, nicht anwesend zu sein, um emotionale Momente zu vermeiden. Oftmals hängen viele Verkäufer sehr an ihrem Haus, weshalb es manche Menschen schmerzt, bei Verkaufsgesprächen anwesend zu sein. Ein Makler ist neutral und kann alle relevanten Informationen weitergeben.

Hören Sie auf Feedback von Experten und Interessenten

Bei den Besichtigungen kann es vorkommen, dass mögliche Interessenten immer wieder über dasselbe Problem stolpern. Wenn Sie bemerken, dass Besucher zum Beispiel stets ein Problem mit der vollkommen veralteten Küche oder den abgeplatzten Bodenfliesen im Badezimmer haben, sollten Sie erwägen, diese zu erneuern, um Ihre Verkaufschancen zu steigern.

5. Preisverhandlung

Im besten Falle erhalten Sie nach den Besichtigungen mehrere Kaufangebote. Nun geht es darum, in die Verhandlungen einzusteigen. Im Grunde haben Sie drei Möglichkeiten, um auf ein Angebot zu reagieren: Sie können es annehmen, nachverhandeln oder es ablehnen. Hier einige Tipps:

• Bei der Verhandlung müssen Sie nicht zwingend mit dem Preis heruntergehen. Sie können auch anbieten, bestimmte Möbel oder einen wertvollen Teppich im Haus zu belassen. Ferner können Sie auch anbieten, das Haus auf Ihre Kosten streichen oder andere Arbeiten vornehmen zu lassen.
• Lassen Sie dem potenziellen Käufer bei einem Gegenangebot nur eine kurze Zeit für eine Reaktion. Zwei bis drei Tage sollten genügen.
• Wenn Sie ein Angebot erhalten, ist nicht nur der eigentliche Preis interessant, sondern auch der zeitliche Horizont des Käufers, die Art der Finanzierung und Bezahlung sowie eine mögliche Anzahlung.
• Klären Sie auch, wie der Käufer eine mögliche Lücke zwischen einer Hypothek und dem tatsächlichen Verkaufspreis schliessen möchte, sollte die Bank das Haus niedriger bewerten.

6. Abschluss

Um ein Haus in Zürich (und der gesamten Schweiz) verkaufen zu können, muss der Kaufvertrag von einem Notar testiert werden. Anschliessend wird der Vorgang im Grundbuch eingetragen. Erst dann ist der Eigentumsübergang abgeschlossen.

In Zürich handelt es sich hierbei um einen Amtsnotar, der in der kantonalen Verwaltung angestellt ist. Häufig wird ein Vertrag von einem erfahrenen Juristen entworfen und von dem Notar geprüft und legitimiert.

Gebühren und Steuern

Bei dem Verkauf Ihres Hauses in Zürich fallen gewisse Gebühren und Steuern an. Bitte rechnen Sie unter anderem mit diesen Positionen:

• Maklercourtage (meist 3 %)
• Anwaltskosten für das Aufsetzen des Kaufvertrages
• Notargebühren (entsprechend der gültigen Sätze)
• Mutationsgebühr (in Zürich beträgt diese 0,1 %)
• Grundstückgewinnsteuer (auf den Gewinn aus dem Verkauf)
• Möglicherweise Bankgebühren für die Umschreibung einer Hypothek

Übrigens: Je länger sich das Haus in Ihrem Besitz befand, desto geringer fällt die Grundstücksgewinnsteuer aus.

Unterlagen

Beim Verkauf einer Immobilie müssen einige Formalitäten erledigt werden. Im besten Falle haben Sie sich – wie auch eingangs bereits erwähnt – bestmöglich vorbereitet und alle Dokumente bereit. Hierzu zählen insbesondere:

• Ihr alter Kaufvertrag beim Kauf der Immobilie
• Mögliche Gutachten, Bescheinigungen, Energiepass etc.
• Alle Bankunterlagen zur Hypothek
• Aktuelle Hausbewertung (Ausdruck Ihres Wertgutachtens von RealAdvisor)
• Versicherungen
• Inspektionsberichte, Wartungsprotokolle (Heizung etc.)
• Pläne und Zeichnungen

7. Nach dem Verkauf Ihres Hauses in Zürich

Machen Sie sich auch rechtzeitig Gedanken über die Zeit nach einem erfolgreichen Verkauf Ihres Hauses. Es gibt viel zu organisieren, angefangen bei Ihrem eigenen Aus- und Umzug. Aber auch das Kündigen von Versicherungen, das Umschreiben der Hypothek und das Finden eines neuen Zuhauses gilt es zu erledigen. Je früher Sie mit diesen Überlegungen anfangen, desto weniger unschöne Überraschungen erleben Sie.

Sollten Sie bereits ein neues Zuhause haben, sind Überlegungen hinsichtlich des Kapitals zu treffen. Immerhin möchten Sie den Erlös aus dem Verkauf Ihres Hauses in Zürich nicht einfach auf Ihrem Konto liegen lassen.