Immobilienverkauf: So verkaufen Sie Ihr Mehrfamilienhaus erfolgreich

Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses kann eine komplexe und zeitraubende Aufgabe sein. Er erfordert eine durchdachte Verkaufsstrategie, eine solide Bewertung des Objekts und die Beachtung von steuerlichen Aspekten. Ferner können Sie sich entscheiden, ob Sie das gesamte Gebäude oder einzelne Wohnungen verkaufen möchten. Mit den richtigen Tipps und Ratschlägen können Sie den Verkaufsprozess erfolgreich bewältigen und den besten Preis erzielen.

Bewertung von Mehrfamilienhäusern: Der erste Schritt

Die Bewertung und Analyse eines Mehrfamilienhauses sind der essenzielle, erste Schritt beim Verkauf. Es ist wichtig, den aktuellen Marktwert der Immobilie zu kennen, um einen realistischen Verkaufspreis zu ermitteln. Verschiedene Faktoren beeinflussen diesen Wert:

• Die Grösse und der Zustand des Gebäudes (Substanz des Hauses) und der Wohneinheiten
• Die Lage des Mehrfamilienhauses
• Die Höhe der aktuellen Mieteinnahmen

Eine professionelle Analyse und Bewertung durch einen Experten kann helfen, diese Faktoren korrekt zu berücksichtigen und einen fairen Preis zu ermitteln. Nur so können Sie einen erfolgreichen Verkauf Ihrer Liegenschaft garantieren.

Tipps für den erfolgreichen Verkauf von Mehrfamilienhäusern

Effektive Kommunikation mit Ihren Mietern ist ein wichtiger Aspekt beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses. Stellen Sie sicher, dass Ihre Mieter frühzeitig über den bevorstehenden Verkauf informiert werden. Dies kann helfen, möglichen Widerstand oder Konflikte zu vermeiden.

Die Präsentation des Objekts kann auch entscheidend sein. Sorgen Sie dafür, dass das Mehrfamilienhaus sauber und gut gepflegt ist. Professionelle Fotos können das Objekt attraktiver für potenzielle Käufer machen.

Ausserdem ist es hilfreich, alle relevanten Unterlagen für das Mehrfamilienhaus vorzubereiten. Dazu gehören etwa die Grundrisse, Informationen zu laufenden Kosten und Mietverträge.

Bedenken Sie auch die Wahl des richtigen Immobilienmaklers. Ein erfahrener Makler kann Sie durch den Verkaufsprozess führen und dabei helfen, den besten Preis zu erzielen. Er kann auch potenzielle Käufer ansprechen und die Verhandlungen führen.

Mehrfamilienhaus als Eigentumswohnungen verkaufen: Einzelne Wohnungen oder das gesamte Haus verkaufen?

Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses stehen Sie vor der Entscheidung, entweder das gesamte Haus oder einzelne Wohnungen zu verkaufen. Beide Optionen bringen unterschiedliche Vor- und Nachteile mit sich:

• Der Verkauf des gesamten Hauses ist in der Regel schneller und einfacher, kann aber einen niedrigeren Gesamterlös erzielen.
• Der Verkauf der unterschiedlichen Wohneinheiten (etwa an die bestehenden Mieter) kann einen besseren Preis und höheren Gesamterlös bringen, erfordert jedoch mehr Arbeit und Zeit für die Planung, eventuell erforderliche Umbauten bzw. Renovierungen und die Vermarktung. Es ist daher wichtig, diese Faktoren sorgfältig zu berücksichtigen und Ihre Entscheidung auf Ihren individuellen Umständen und Zielen basieren zu lassen. Hier haben Sie zudem die Möglichkeit, einen Verkauf im Bieterverfahren durchzuführen – wer hier mehr bietet, erhält den Zuschlag. 

Wie berechnet man den Verkaufspreis eines Mehrfamilienhauses?

Die Berechnung des Verkaufspreises eines Mehrfamilienhauses erfordert eine Kombination verschiedener Methoden und Faktoren. Beispielsweise ist die Ertragswertmethode ein gängiges Verfahren, das die zu erwartenden Einnahmen in die Bewertung einbezieht. Dabei werden die Nettomieteinnahmen des Hauses mit einem Kapitalisierungssatz multipliziert.

Zusätzlich ist die Berücksichtigung des aktuellen Marktwertes (und der aktuellen Marktlage) und der Lage der Immobilie entscheidend. Hierbei kann auch der Kostenansatz hilfreich sein, der die Kosten für den Bau eines vergleichbaren Gebäudes einbezieht.

Andere Methoden, wie die Discounted-Cash-Flow-Methode (DCF-Methode), können ebenfalls verwendet werden, um den Wert der Immobilie zu ermitteln. Es ist wichtig, alle diese Methoden und Faktoren zu berücksichtigen, um einen fairen und realistischen Verkaufspreis zu ermitteln.

Die Rolle der Maklerprovision beim Verkauf

Die Maklerprovision spielt eine entscheidende Rolle beim Verkauf der Liegenschaft. Sie ist die Vergütung des Immobilienmaklers für seine Vermittlungsleistung. In der Schweiz beträgt die übliche Maklergebühr für Mehrfamilienhäuser etwa 1,5 % bis 2 % des Verkaufspreises. 

Der Verkäufer der Immobilie trägt üblicherweise die Maklergebühr. Es gibt jedoch auch Situationen, in denen Käufer und Verkäufer die Provision teilen oder der Käufer sie ganz übernimmt. Die genaue Höhe der Provision kann individuell verhandelt werden. Die Maklerprovision wird erst fällig, wenn der Verkauf der Immobilie erfolgreich abgeschlossen ist, also mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages.

Ein Immobilienmakler kann den Verkaufsprozess erheblich erleichtern, indem er die Immobilie bewertet, potenzielle Käufer anspricht und die Verhandlungen führt. Daher kann die Maklerprovision als eine Investition in einen erfolgreichen und stressfreien Verkauf betrachtet werden.

Verkauf von Mehrfamilienhäusern: Steuern

Beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern in der Schweiz sind verschiedene steuerliche Aspekte zu berücksichtigen. Einer der wichtigsten Aspekte ist die Grundstückgewinnsteuer, die auf den Gewinn aus dem Verkauf erhoben wird. Sie wird als Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem ursprünglichen Kaufpreis berechnet. Oftmals ist die Grundstückgewinnsteuer gestaffelt. Bei einer mittelfristigen Haltedauer fällt sie oft niedriger aus als wenn die Immobilie nur kurz im Besitz des Verkäufers war.

In einigen Kantonen fällt beim Verkauf zudem eine Handänderungssteuer an. Die Höhe dieser Steuer kann je nach Kanton variieren. Ebenso kann auch der Eigenmietwert steuerlich relevant sein. Dieser wird in der Schweiz besteuert und stellt den theoretischen Mietwert dar, den der Eigentümer erzielen könnte, wenn er die Immobilie vermieten würde. Wir empfehlen, die steuerlichen Aspekte frühzeitig in die Verkaufsplanung einzubeziehen, um unerwartete Kosten zu vermeiden und den Nettoerlös aus dem Verkauf zu optimieren.

Checkliste für den Verkauf: Was Eigentümer beachten sollten

Beim Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses gibt es einige wichtige Punkte, die Sie beachten sollten:

1. Unterlagen vorbereiten: Organisieren Sie alle relevanten Unterlagen für das Mehrfamilienhaus. Dazu gehören unter anderem der Grundbuchauszug, Baupläne, Kopien aller Gebäudeversicherungen und der Energieausweis.
2. Marktwert ermitteln: Lassen Sie den Marktwert Ihrer Immobilie von einem professionellen Immobilienmakler ermitteln. Dies ist wichtig, um einen realistischen Verkaufspreis festzulegen.
3. Vermietung oder Verkauf? Überlegen Sie sich, ob ein Verkauf oder eine Vermietung besser zu Ihrer aktuellen und künftigen Lebenssituation passt.
4. Vorbereitung des Verkaufs: Planen Sie notwendige Sanierungs- und Home Staging-Arbeiten ein und überlegen Sie, ob der Verkauf des gesamten Hauses oder einzelner Wohnungen für Sie sinnvoller ist.
5. Potenzielle Käufer identifizieren: Wer könnte Interesse an Ihrem Mehrfamilienhaus haben? Sind es eher private oder gewerbliche Investoren?

Verkauf privat oder über einen Makler: Was ist sinnvoller?

Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses kann entweder privat oder über einen Makler erfolgen. Beide Optionen haben ihre Vor- und Nachteile:

• Ein privater Verkauf bietet mehr Kontrolle über den Prozess und eliminiert die Maklerprovision. Dies erfordert jedoch ein hohes Mass an Zeit, Wissen und Engagement. Sie sind beim Privatverkauf nämlich für alle Aspekte des Verkaufsprozesses verantwortlich, einschliesslich der Preisermittlung, der Vermarktung und Verhandlungen.
• Auf der anderen Seite kann ein Immobilienmakler Sie beim Verkaufsprozess unterstützen und den Aufwand für Sie minimieren. Makler haben Zugang zu Netzwerken potenzieller Käufer und verfügen über Fachwissen, das ihnen hilft, den richtigen Preis festzulegen und den Verkaufsprozess effizient zu gestalten. Allerdings erheben Makler eine Provision für ihre Dienstleistungen, die den Nettogewinn aus dem Verkauf reduziert.

Die Entscheidung zwischen einem Privatverkauf und einem Verkauf mithilfe eines Maklers hängt von Ihren individuellen Umständen, Zielen und Fähigkeiten ab. Wichtig ist auf jeden Fall, dass Sie die Kosten und Vorteile beider Optionen berücksichtigen, bevor Sie eine Entscheidung treffen.