Wie kann man eine vermietete Wohnung oder ein vermietetes Haus verkaufen?

Es ist ein Privileg, eine Wohnung zu vermieten und damit Einnahmen zu erzielen. Ob Sie dieses Privileg aufgeben und die Wohnung verkaufen wollen, entscheiden Sie allein. Aber wie kann man eine vermietete Wohnung verkaufen?  Der Mieter ist zwar nicht Eigentümer der Immobilie. Doch er hat das Recht, in dem Haus oder der Wohnung zu leben. Das muss bei einem Verkauf berücksichtigt werden. In diesem Artikel erfahren Sie, wie man eine vermietete Wohnung verkaufen kann oder auch ein Haus in dem bereits ein Mieter wohnt.

Ich möchte eine vermietete Wohnung verkaufen: ist das möglich oder nicht?

Im Allgemeinen ist es einem Immobilieneigentümer möglich, seine Wohnung oder sein Haus an Dritte zu veräussern. Für Immobilientransaktionen in der Schweiz sind bestimmte gesetzliche und regulatorische Bestimmungen vorgesehen. Wird die Immobilie von einem Mieter bewohnt, muss dies kein unüberwindbares Hindernis für den Verkauf sein. In manchen Fällen müssen Sie aber vor dem Verkauf besondere Massnahmen ergreifen, z. B. wenn Sie Ihr Haus bei laufendem Kredit veräussern wollen oder wenn Sie Ihr Haus nach einer Scheidung oder Trennung verkaufen möchten.

Der Mieter des Hauses oder der Wohnung ist gesetzlich geschützt. Ein Verkauf kann daher nur unter den Voraussetzungen der guten Absicht des Vermieters und, soweit möglich, der Wahrung der Interessen des Mieters erfolgen.

Beachten Sie, dass wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen möchten, zwei Gesetze berücksichtigt werden müssen: das Privatrecht des Bundes, das die diesbezüglichen Rechte und Verpflichtungen regelt, und das öffentliche Recht der Kantone, die für die Genehmigung des Verkaufs zuständig sind.

Wie kann man eine vermietete Wohnung verkaufen?

Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung verkaufen müssen, die von einem Mieter bewohnt wird, stellt sich natürlich die Frage, was mit dem Mietvertrag geschehen soll. Sie haben hierbei zwei Möglichkeiten:

• Entweder sie lösen das Mietverhältnisses vor dem Verkauf auf.
• Oder Sie verkaufen die Immobilie so, wie sie ist.

In beiden Fällen muss sich der Verkauf nach bestimmten gesetzliche Grundlagen richten: die Frist der Vertragskündigung und das Vorkaufsrecht des Mieters.

1. Ein Vorkaufsrecht des Mieters

Mit dem Vorkaufsrecht erhält eine Person das Privileg, eine bestimmte Immobilie zu erwerben, vorausgesetzt die Immobilie wird zum Verkauf angeboten.  Bei einer vermieteten Immobilie erhält der Mieter das Recht, dass ihm seine Wohnung oder sein Haus vor allen anderen Interessenten zum Kauf angeboten wird.

Die aktuelle Rechtslage in der Schweiz erkennt dieses Vorkaufsrecht jedoch weder auf Bundes- noch auf kantonaler Ebene vollständig an. Daher ist der Eigentümer der Immobilie nicht verpflichtet, den Mieter über seine Verkaufsabsichten zu informieren. In einigen Kantonen (beispielsweise in Genf) haben Mieter unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit, das von ihnen gemietete Haus oder die Wohnung zu kaufen. Sie müssen dort seit mehr als 3 Jahren leben. Es darf dadurch keine Kaufverpflichtung für andere Mieter entstehen. Und 60 % der übrigen Mieter müssen dem Verkauf zustimmen.

2. Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter

Da das Vorkaufsrecht in den gesetzlichen Bestimmungen fehlt, kann der Vermieter entscheiden, ob er den Mietvertrag kündigt, bevor er die vermietete Wohnung verkaufen will. Mietverträge sind in der Regel unbefristet. Eine ordentliche Kündigung liegt vor, wenn sie gemäss den Vertragsbedingungen erfolgt. Ansonsten wird sie als ausserordentlich bezeichnet. Letztere Option ist nur in einigen Sonderfällen möglich (Tod des Mieters, triftige Gründe, Nichtzahlung der Miete etc.). Die Notwendigkeit, die vermietete Wohnung zu verkaufen, zählt nicht dazu.

Eine ordentliche Kündigung darf nur unter Einhaltung einer Frist von mindestens 3 Monaten erfolgen:

• Bei unbefristeten Mietverträgen zum Quartalsende.
• Bei Mietverträgen, die nach Ablauf eines Jahres automatisch verlängert werden, zum Vertragsende.

Kündigungsfrist und Anfechtung durch den Mieter

Die Auflösung des Vertrages ist gültig, wenn der Mieter innerhalb der vorgeschriebenen Frist benachrichtigt wird und wenn die Kündigung nicht gegen Treu und Glauben verstösst. Aus folgenden Gründen ist die Kündigung missbräuchlich:

• Wenn nachgewiesen wird, dass der Vermieter mit der Kündigung des Vertrages beabsichtigt, den Mieter zum Erwerb der Immobilie zu bewegen.
• Wenn die Kündigung aufgrund von Streitigkeiten oder Spannungen auf die Räumung des Mieters abzielt.

Abgesehen von diesen Ausnahmen ist der Vermieter gesetzlich ermächtigt, den Vertrag zu kündigen, wenn er die vermietete Wohnung verkaufen möchte, insbesondere da dies den Wert des Hauses oder der Wohnung steigert.

Der Mieter kann die Motivation des Vermieters jederzeit infrage stellen. Ist der Mieter mit der Anfechtung der Kündigung erfolgreich, dann beginnt eine Schutzfrist von 3 Jahren. Während dieser Zeit darf der Mieter die Immobilie weiter bewohnen. Um das zu vermeiden, ist es wichtig, dass sich der Vermieter von einem Experten für den Verkauf von Immobilien in der Schweiz unterstützen lässt. Der Fachmann begleitet Sie und weist auf derartige Situationen hin, damit Sie Ihre vermietete Wohnung verkaufen und alles bestmöglich abschliessen können.

Übertragung des Mietvertrags

Wird eine vermietete Immobilie verkauft, ohne das Mietverhältnis davor zu beenden, dann geht der Mietvertrag direkt auf den neuen Eigentümer über. Dieser wird in Übereinstimmung mit dem Gesetz und den Vertragsbedingungen neue Vertragspartei und übernimmt alle Rechte und Pflichten des vorherigen Vermieters. Andererseits hat dadurch der neue Mieter die Möglichkeit einer ausserordentlichen Vertragskündigung. Er kann also das Mietverhältnis vorzeitig kündigen. Begründet wird dies dadurch, dass der Mieter oder einer seiner Verwandten das neu erworbene Eigentum bewohnt.

Zusammengefasst

• Es ist möglich, eine vermietete Immobilie zu verkaufen.
• Es gibt kein Vorkaufsrecht per se.
• Wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen möchten, können Sie entweder den Mietvertrag vor dem Verkauf kündigen oder das Haus oder die Wohnung mit Mieter verkaufen.
• Den Mietvertrag können Sie unter Einhaltung einer Frist von 3 Monaten kündigen.
• Die Gründe für die Kündigung müssen legitim sein, da sie sonst ungültig ist oder schlimmstenfalls eine Schutzfrist des Mieters auslösen kann.
• In Ermangelung einer Kündigung ersetzt der neue Eigentümer den ersteren als Vertragspartei. Es kommt zu einer Mietübertragung.