Combien ça coûte de vendre un bien immobilier en Suisse ? Frais d'agence et notaire, impôts, diagnostics.

Vendre sa maison ou son appartement, combien ça coûte réellement ? Certains frais sont incompressibles comme les frais de notaire et les impôts sur les gains immobiliers ou les droits de mutation. D'autres dépendent de chaque situation comme les frais d'agence ou le coût des différents diagnostics à réaliser. RealAdvisor vous les décrypte.

Combien coûtent les frais d'agence ?

Confier la vente de sa maison ou de son appartement à un courtier immobilier ne coûte rien au vendeur. Passer par une agence pour visiter un bien est également totalement gratuit pour l'acheteur. Alors comment se rémunère une agence immobilière ?

Une agence immobilière perçoit une commission d'agence au moment de la signature définitive de l'acte de vente. Cela signifie que les frais d'agence s'appliquent uniquement quand le bien est vendu.

• En Suisse, la commission d'agence est généralement calculée sous la forme d'un pourcentage appliqué sur le montant final du prix de vente.
• Les agences immobilières suisses facturent environ 3 % du prix de vente final hors TVA.
• Les frais d'agence sont payés par l'acheteur au moment de la vente définitive du bien.

Faire appel à un courtier ne représente donc aucun risque financier. Vous pouvez faire appel à plusieurs agences immobilières pour vendre votre maison: seule celle qui réussira à vendre votre bien touchera une commission d'agence. Idem pour l'acheteur qui peut visiter différents biens par l'intermédiaire de plusieurs agences: seule l'agence qui permettra la finalisation d'un acte de vente définitif sera rémunérée. Vous comprenez aisément pourquoi une agence qui détient un mandat de visite va mettre tout en œuvre pour vendre vite mais aussi au meilleur prix votre bien: sa rémunération dépend de la réussite de votre vente !

Combien prend un notaire pour vendre une maison ou un appartement ?

En Suisse, il est impossible d'échapper aux frais de notaire: tout acte de vente d'un bien immobilier doit obligatoirement être établi et certifié par un notaire. Ils comprennent les honoraires du notaire, les frais de rédaction de l'acte de vente et les documents obligatoires comme l'inscription au Registre foncier.

La somme totale allouée aux frais de notaire varie énormément d'un canton à l'autre.

• Les honoraires des notaires eux-mêmes sont très variables puisque certains cantons offrent la possibilité de s'allouer les services d'une étude notariale libre tandis que d'autres rendent obligatoire le recours à un notaire officiel fonctionnaire de l'État.
• Dans la plupart des cas, ils sont toutefois calculés sur le principe d'un pourcentage dégressif sur le prix de vente final. Pour vous donner un repère très général, les frais de notaire ne dépassent jamais 1 % ; ils sont même plutôt de l'ordre de la décimale. Par exemple, ils sont en moyenne de 0,5 % dans le canton de Berne et de 0,1 % dans le canton de Zurich.

Quel est le montant des impôts sur les gains immobiliers et les droits de mutation ?

Il existe deux grands types d'impôts pour vendre une maison ou un appartement.

Les impôts sur les gains immobiliers

Le montant des impôts à payer sur les gains immobiliers est calculé à partir d'un barème communal qui prend en compte:

• le montant des bénéfices réalisés entre le prix d'achat et le prix de revente du bien: vous pouvez soustraire le montant des investissements que vous avez réalisés pour améliorer le bien ainsi que les frais liées à la vente (frais de notaire, frais d'annonces...) ;
• le nombre total d'années depuis lesquelles vous possédez le bien: plus vous êtes propriétaire depuis longtemps et moins vous paierez d'impôts.

Les droits de mutation

En théorie, des droits de mutation immobilière sont à payer lors d'un transfert de propriété. En pratique, ils ne sont pas exigés partout en Suisse. Pourquoi ? Parce qu'ils sont gérés par l'administration fiscale de chaque canton.

• Dans les cantons de Zurich, Zoug, Uri, Schwytz, Tessin, Schaffouse, Glaris et Argovie, vous ne paierez aucun frais de droits de mutation.
• Pour les autres cantons, leur montant varie. Par exemple, ils s'élèvent 1,8 % du prix de vente final dans le canton de Berne.

Combien coûtent les diagnostics obligatoires ?

Redéfinissons quels diagnostics sont réellement obligatoires pour vendre une maison ou un appartement.

• Le diagnostic électrique est le seul à être obligatoire partout en Suisse. Si votre dernier contrôle des installations à basse tension (OIBT) remonte à plus de 5 ans, vous êtes obligé d'en refaire un pour réaliser la vente. Sinon, le dernier en date suffit, même s'il a plus de 4 ans.
  => Comptez généralement entre 300 CHF-. et 500 CHF-. pour une maison.
   
• Le diagnostic énergétique (Certificat Energétique Cantonal des Bâtiments CECB) est obligatoire uniquement dans certains cantons. Toutefois, le notaire est normalement tenu d'informer le futur acquéreur de la performance énergétique du logement qu'il achète. Certains cantons ont choisi de rendre le CECB systématiquement ou partiellement obligatoire comme les cantons de Fribourg, du Jura, de Vaud, de Neuchâtel ou du Valais.
  => Prévoyez entre 750 CHF-. et 800 CHF-., sachant que le prix dépend évidement considérablement du calcul de la surface de la maison à vendre et du travail que ce diagnostic représente.
   
• Les autres diagnostics ne sont pas obligatoires mais peuvent être demandés par l'acheteur et constituer un véritable argument de vente, comme les diagnostics amiante, plomb, gaz, radon, PBCB.

Les points à retenir pour vendre une maison: combien ça coute ?

• Les frais d'agence n'existent qu'une fois que la vente a réellement abouti ; ils représentent souvent 3 % du prix de vente final hors TVA, à payer par l'acheteur.
• Les frais de notaire varient d'un canton à l'autre mais sont généralement un pourcentage dégressif sur le prix de vente final compris entre 0,1 % et 0,5 %.
• Les impôts sur les gains immobiliers dépendent de chaque ville et sont calculés sur le montant des bénéfices + le nombre total d'années de propriété.
• Les droits de mutation sont soumis au choix des cantons: certains coûtent 0 franc, d'autres 1,8 % du prix de vente final.
• Le diagnostic électrique (environ 400 CHF-.) est obligatoire partout en Suisse et le diagnostic énergétique (en moyenne 800 CHF-.) l'est uniquement dans certains cantons.

Êtes-vous prêt à entamer le processus de vente ?