Haus verkaufen in der Schweiz: Kosten, die Sie berücksichtigen sollten

Wie viel kostet es wirklich, sein Haus oder seine Wohnung zu verkaufen? Einige Kosten wie Notarkosten und Steuern auf Immobiliengewinne oder Vermögensübergangsteuern können Sie nicht umgehen. Andere Kosten beim Verkauf eines Hauses hängen von der jeweiligen Situation ab. Diese können individuelle Maklerprovisionen oder Kosten für verschiedene Diagnosen bzw. Schätzungen sein. In diesem Artikel gehen wir von RealAdvisor auf die wichtigsten Kosten ein.

Verkauf des Hauses bzw. der Eigentumswohnung mit Makler: Wie hoch ist die Provision?

Den Verkauf des Hauses oder der Eigentumswohnung an einen Immobilienmakler oder eine Agentur zu übertragen, kostet Sie als Verkäufer nichts. Doch wie und wann wird ein Makler bzw. eine Agentur dann bezahlt?

Eine Immobilienagentur erhält erst zum Zeitpunkt der endgültigen Unterzeichnung des Kaufvertrags ihre Provision. Dies bedeutet, dass die Agenturgebühren nur dann anfallen, wenn die Immobilie auch tatsächlich verkauft wird.

• In der Schweiz wird die Agenturgebühr in der Regel als Prozentsatz berechnet, der auf den Endbetrag des Verkaufspreises angewendet wird.
• Schweizer Immobilienagenturen berechnen rund 3 % des Verkaufs- bzw. Kaufpreises ohne MwSt.
• Die Agenturgebühren werden vom Käufer zum Zeitpunkt des endgültigen Verkaufs der Immobilie bezahlt.

Die Inanspruchnahme eines Maklers stellt daher kein finanzielles Risiko dar. Sie können mehrere Immobilienmakler für den Verkauf Ihres Hauses in Anspruch nehmen. Nur derjenige, der es schafft, Ihre Immobilie zu verkaufen, wird auch eine Maklerprovision erhalten. Dasselbe gilt für den Käufer, der verschiedene Objekte über mehrere Agenturen besichtigen kann. Nur die Agentur, die den endgültigen Kaufvertrag aufsetzt, wird vergütet. Somit ist es verständlich, warum eine Agentur, die einen Verkaufsauftrag erhält, alles in ihrer Macht Stehende tut, um Ihre Immobilie sowohl schnell als auch zum besten Preis zu verkaufen.

Was kostet ein Notar, der die Dokumente für den Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung vorbereitet?

Den für den Notar anfallenden Kosten zu entgehen, ist in der Schweiz unmöglich. Jede Urkunde über den Verkauf einer Immobilie muss von einem Notar ausgestellt und beglaubigt werden. Sie umfasst die Honorare des Notars sowie die Kosten für die Abfassung der Kaufurkunde und Dokumente wie die Eintragung ins Grundbuch.

Der Gesamtbetrag der Notarkosten ist von Kanton zu Kanton sehr unterschiedlich.

• Die Honorare der Notare selbst sind unterschiedlich, da einige Kantone die Möglichkeit gewähren, sich die Dienste eines selbst gewählten Notars auszusuchen. Andere schreiben die Inanspruchnahme eines offiziellen Notars als Beamter des Staates vor.
• In den meisten Fällen werden sie jedoch nach dem Prinzip eines sinkenden Prozentsatzes des endgültigen Verkaufspreises berechnet. Um Ihnen einen allgemeinen Richtwert zu geben: die Notargebühren sollten niemals 1 % des Verkaufspreises überschreiten. Im Kanton Bern liegen sie sogar eher bei durchschnittlich 0,5 % und im Kanton Zürich bei 0,1 %.

Wie hoch sind die Steuern auf Immobiliengewinne und Vermögensübergangssteuern?

Es gibt zwei gewichtige Arten von Steuern, die beim Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung berücksichtigt werden müssen.

Steuern auf Immobiliengewinne

Die Höhe der Steuern, die auf Immobiliengewinne (Grundstücksgewinnsteuer) zu zahlen sind, wird auf der Grundlage einer kommunalen Skala berechnet. Beachten Sie hierzu bitte Folgendes:

• Die Höhe des Gewinns liegt zwischen dem Kaufpreis und dem Wiederverkaufspreis der Immobilie. Sie können den Betrag der Investitionen, die Sie zur Verbesserung bzw. Renovierung der Immobilie getätigt haben, sowie die mit dem Verkauf verbundenen Kosten (Notargebühren, Werbekosten) abziehen.
• Die Gesamtzahl der Jahre, seit denen Sie die Immobilie besitzen. Je länger Sie Eigentümer sind, desto weniger Steuern werden Sie zahlen müssen. Mehr dazu finden Sie in den FAQ unter der Frage «Wie hoch ist die Gewinnsteuer beim Hausverkauf in der Schweiz?»

Die Vermögensübergangssteuer

Theoretisch entstehen beim Hausverkauf auch Kosten durch die Vermögensübergangssteuer. In der Praxis werden sie jedoch nicht überall in der Schweiz verlangt, da sie von der Steuerverwaltung jedes Kantons individuell verwaltet werden.

• In den Kantonen Zürich, Zug, Uri, Schwyz, Tessin, Schaffhausen, Glarus und Aargau wird keine Vermögensübergangssteuer erhoben.
• In den anderen Kantonen sind die Beträge unterschiedlich. Sie belaufen sich auf etwa 1,8 % des endgültigen Verkaufspreises im Kanton Bern.

Haus verkaufen: Wie hoch sind die Kosten für obligatorische Diagnosen?

Definieren wir zuerst, welche Diagnosen obligatorisch sind, um ein Haus oder eine Wohnung zu verkaufen:

• Elektrik-Diagnose ist die Einzige, die überall in der Schweiz obligatorisch ist. Wenn Ihre letzte Kontrolle der Niederspannungsanlagen (OIBT) mehr als 5 Jahre zurückliegt, sind Sie verpflichtet, vor Ihrem Verkauf eine neue durchzuführen. Ansonsten reicht die letzte, auch wenn er älter als 4 Jahre ist. Kalkulieren Sie hierfür mit CHF 300.- bis 500.- für ein Haus.
• Die Energiediagnose (Kantonales Energiezertifikat für CECB-Gebäude) ist nur in einigen Kantonen obligatorisch. Der Notar ist in der Regel verpflichtet, den künftigen Erwerber über die Gesamtenergieeffizienz der neuen Immobilie zu informieren. Einige Kantone haben sich dafür entschieden, CECB systematisch oder teilweise verbindlich zu machen, wie die Kantone Freiburg, Jura, Waadt, Neuenburg oder Wallis. Planen Sie hierfür zwischen CHF 750.- und 800.- dafür ein, wohl wissend, dass der Preis natürlich stark von der Hausfläche und der Arbeit abhängt, die diese Diagnose mit sich bringt.
• Andere Diagnosen sind nicht obligatorisch, können aber vom Käufer angefordert werden und ein gutes Verkaufsargument darstellen, wie die Diagnose von Asbest, Blei, Gas, Radon, PBCB.

Zusammenfassung: Kosten, die Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie beachten sollten

• Die Agenturgebühren werden erst fällig, wenn der Verkauf abgeschlossen ist. Sie machen häufig 3 % des Endverkaufspreises ohne Mehrwertsteuer aus.
• Die Notarkosten variieren von Kanton zu Kanton, sind jedoch in der Regel ein degressiver Prozentsatz des Endverkaufspreises und liegen bei 0,1 % bis 0,5 %.
• Die Steuern auf Immobiliengewinne variieren in jeder Stadt und werden auf der Grundlage des Gewinns und der Gesamtzahl der Jahre des Besitzes berechnet.
• Die Vermögensübergangssteuer unterliegt der Wahl der Kantone: Einige kosten gar nichts, andere 1,8 % des endgültigen Verkaufspreises.
• Die Elektrik-Diagnose (ca. CHF 400.-) ist überall in der Schweiz obligatorisch, während die Energiediagnose (durchschnittlich CHF 800.-) nur in bestimmten Kantonen vorgeschrieben ist.