T1 2022: L'evoluzione nelle quindici città più grandi
I prezzi continuano a salire nonostante gli aumenti dei tassi d'interesse
I tassi ipotecari sono aumentati di oltre il 150%, ma questo non si è ancora riflesso sui prezzi immobiliari, che hanno continuato a crescere, +1,8% per il primo trimestre del 2022. L'offerta si sta riducendo e la disponibilità di abitazioni in vendita continua a diminuire, -12% per le case unifamiliari e -5% per gli appartamenti. Per i futuri acquirenti, gli interessi ipotecari sono raddoppiati passando dall'8%, del 2021, al 16% del reddito familiare medio.
Nonostante il notevole aumento dei tassi ipotecari, i prezzi continuano a salire.
Ad aprile i tassi ipotecari fissati a 10 anni si sono avvicinati al 2,4%, il valore più alto degli ultimi otto anni. Gli esperti prevedono un aumento nei prossimi 12 mesi per i tassi fissi a lungo termine. Potremmo assistere ad una certa volatilità di questi dati, poiché in un clima economico incerto è difficile prevedere le azioni delle banche centrali internazionali. L'inflazione e l'aumento dei prezzi sono le cause principali di questo aumento. Nonostante la Banca nazionale preveda un'inflazione del 2,1% in Svizzera, Europa e Stati Uniti, il tasso di inflazione annuo osservato è molto più alto (7,5%).
In questo contesto, l'attrattiva degli asset reali, come gli immobili, è molto forte. I proprietari di immobili sono attualmente i grandi vincitori di questa situazione.
Il rapporto tra il loro debito e il valore delle loro proprietà è diminuito drasticamente. Chi ha acquistato prima della pandemia ha già, sulla carta, ottenuto un ottimo ritorno sull'investimento.
La domanda è quindi fortemente sostenuta da potenziali acquirenti che necessitano prendere posizione. La paura di non potersi permettere una casa adatta alle proprie esigenze è molto reale. La disponibilità di case e appartamenti in vendita è al minimo e le proprietà restano sul mercato solo per un breve periodo. Gli acquirenti devono essere preparati e reattivi per assicurarsi l'immobile che corrisponde alle loro esigenze.
Marzo 2021 - Marzo 2022
L’offerta di immobili in vendita è scesa del 10% in 12 mesi
Dopo un anno record in termini di volume di transazioni in Svizzera, il mercato continua a diminuire. In 24 mesi la disponibilità di case è diminuita del 18%. Durante la pandemia, la disponibilità di appartamenti è rimasta stabile, ma con il ritorno alla normalità e l'impennata dei prezzi, l'offerta è diminuita del 13% in 12 mesi.
L'elevata domanda degli ultimi 24 mesi per tutte le categorie, rurali ed urbane, ha prosciugato il mercato immobiliare della vendita. Inoltre, in un mercato teso come quello attuale, una buona parte di transazioni avviene off-market non andando online. Assistiamo a questo fenomeno dal 2021 nel cantone di Zurigo dove alla fine dell'anno c'erano solo 1150 inserzioni online, mentre in tutto l'anno ne sono state vendute circa 7000.
Se l’offerta continua a diminuire di queste proporzioni, l'aumento dei tassi di prestito sarà contrastato e manterrà dei prezzi elevati nelle aree in cui c'è carenza di immobili da acquistare.
Osserviamo che le case unifamiliari a prezzi accessibili sono state particolarmente richieste dagli acquirenti e che l'offerta nelle aree rurali e di periferia vicino alle grandi città è diventata quasi inesistente. Nel distretto di Gros nel canton di Vaud, ad esempio, ci sono meno di 100 case sul mercato. Ciò è evidente anche in Argovia, vicino all'agglomerato di Zurigo, ad esempio nei distretti di Bremgarten e Baden, dove attualmente ci sono meno di 100 ville in vendita.
L'onere che rappresenta l’interessa ipotecario è raddoppiato per gli acquirenti
L'aumento dei prezzi immobiliari e dei tassi di interesse hanno un forte impatto sulla quota di reddito che i futuri acquirenti di case dovranno destinare all’immobile. Sulla base del reddito medio delle famiglie svizzere e del prezzo medio di una casa, la quota degli interessi sul reddito è raddoppiata dall'8% al 16% in meno di 6 mesi.
Questa evoluzione non influirà sulla capacità di prestito degli acquirenti, poiché le organizzazioni di finanziamento non hanno ancora rivisto le condizioni di concessione dei prestiti che si basano su un tasso teorico del 5%. D'altra parte, questa nuova situazione pesa sulla bilancia di coloro che intendono investire. Da qualche anno il calcolo era semplice, i costi mensili sostenuti come proprietario erano più bassi di quelli sostenuti come affittuario.
Oggi nella maggior parte dei casi, se si aggiungono i costi degli interessi ai costi di manutenzione, il costo totale è spesso superiore all'affitto equivalente. Dall'altro lato della bilancia, le detrazioni fiscali e il potenziale di guadagno in conto capitale rendono l'acquisto di immobili molto interessante. In effetti, se guardiamo 20 anni fa, l'acquisto di un immobile rappresentava una spesa simile per una famiglia, con tasso d’interesse superiore al 3%. Per chi ha acquistato all'epoca, si trattava probabilmente di uno dei migliori investimenti disponibili, che rappresenta oggi un rendimento da 5 a 10 volte il capitale proprio a seconda della regione.
Informations Informazioni legali
RealAdvisor è il marchio commerciale dell'entità legale "AI Partners SA", una società per azioni con sede a Ginevra.
RealAdvisor
c/o AI Partners SA
Avenue Louis-Casaï 86A
1216 Cointrin
Switzerland
18.01.2024
16.10.2023
14.07.2023
