Es gibt verschiedene Möglichkeiten, wie Sie Ihr Grundstück bewerten können, zumal jedes Stück Land seine eigenen Besonderheiten hat. Zuerst muss festgestellt werden, welche Art von Land Sie besitzen. Ist e bebaubar, wird es bewirtschaftet, liegt es in einer Bauzone, einer Landwirtschaftszone oder in einer Schutzzone? Das muss vor dem Grundstück bewerten geklärt sein. Dies ist notwendig, um den richtigen Verkaufspreis für Ihr Grundstück festzulegen.
Grundstück bewerten: Welche Art von Liegenschaft möchten Sie schätzen?
Bebautes Grundstück bewerten
Es handelt sich um ein Grundstück, auf dem ein oder mehrere Gebäude stehen. Das können Häuser, eine Wohnanlage, ein Geschäftslokal, etc. sein.
Bauland/ Baugrundstück
Es handelt sich um ein Grundstück, auf dem gebaut werden kann. Es muss folgende Kriterien erfüllen, um eine Genehmigung als Bauland zu bekommen: - Es kann Gewicht und Lasten der Konstruktion tragen - Es ist erschlossen oder kann erschlossen werden. - Es erfüllt die gesetzlichen Vorgaben für einen Bau
Auf einem nicht bebaubaren Grundstück kann kein Haus errichtet werden. Land eignet sich in folgenden Fällen nicht zum Bauen: - Es befindet sich in einem Gebiet, das von Überschwemmungen betroffen ist - Es ist von Erdrutschen oder Steinschlag betroffen - Es befindet sich in einer Schutzzone.
Erschlossenes und vorbereitetes Land bewerten
Das Bauland kann prinzipiell bebaut werden, wenn noch alle anderen Kriterien erfüllt werden. Es handelt sich dabei um erschlossenes Land, für das Folgendes gilt: - Es ist an das Kanalisations-, Wasser-, Gas- und Stromnetz angeschlossen. - Es verfügt über eine oder mehrere Zufahrtsstrassen.
Der Grund ist nicht vorbereitet oder erschlossen. Es fehlen noch wichtige Basiskriterien wie z.B. Wasseranschluss. Wenn es erschlossen wird und auch die anderen Kriterien für ein bebaubares Grundstück erfüllt werden, kann darauf gebaut werden.
Schätzung eines Grundstücks nach dem Zonenplan
Es ist möglich, dass ein Grundstück grundsätzlich bebaubar und erschlossen ist, aber in der Gemeinde nicht zur Bauzone gehört. Es ist daher wichtig zu wissen, zu welcher Zone Ihr Land gehört, um das Grundstück bewerten zu können. Jeder Kanton hat eine eigene Definition seiner Landnutzungszonen.
Hier die wichtigsten Zonen, die in der Mehrheit der Kantone zu finden sind:
Bauzonen: Diese gelten als für die Überbauung geeignet und entsprechen dem Bedarf im allgemeinen Interesse. Die Bauzonen werden auf dem jeweiligen Gemeindegebiet durch einen Zonenplan abgegrenzt. Liegt Ihr Grundstück in einer Bauzone, können Sie auf diesem Bauland Ihre Immobilie errichten.
Industrie- und Gewerbezonen: Diese sind für Industrie-, Gewerbe- und Eisenbahngebäude vorgesehen.
Zonen für öffentliche Nutzung und Anlagen: Für die Erfüllung der Aufgaben des Kantons, der Gemeinden, der öffentlich-rechtlichen Institutionen oder Stiftungen.
Landwirtschaftszonen: Diese Zonen gelten grundsätzlich als nicht bebaubar. Sie können jedoch für den Bau eines Bauernhofs oder eines Ökonomiegebäudes ein Gesuch stellen. Renovationen oder Umbauten bestehender Einrichtungen sind ebenfalls zulässig, wenn das ursprüngliche Gebäude auf legale Weise errichtet worden ist.
Schutzzonen: Dabei handelt es sich um Gebiete, die nicht bebaubar sind und die geschützt werden müssen, zum Beispiel: - Bauten: wie kunst- oder architekturhistorische Denkmäler oder geschichtliche Stätten. - Natur: Stätten und Landschaften, die beispielsweise Pflanzen- und Mineralien vorweisen und von biologischem, wissenschaftlichem, historischem, ästhetischem oder pädagogischem Interesse sind.
Übergangszone: Dies sind Grundstücke, deren Nutzung zu einem späteren Zeitpunkt festgelegt wird. Sie eignen sich nicht zum Bebauen. Dies kann sich aber nach einer Revision des Zonenplans ändern.
Wo und wie erhält man Informationen über den Wert des Landes nach dem Zonenplan?
Um alle notwendigen Informationen zu erhalten, um Ihr Grundstück bewerten zu können, müssen Sie sich an Ihre Gemeinde oder Ihren Kanton wenden. Diese können Ihnen die Dokumente, die Sie für die Bestimmung des Wertes Ihres Grundstücks benötigen, zur Verfügung stellen.
Fragen Sie auf jeden Fall nach den folgenden Dokumenten:
Grundbucheintrag: Dazu gehören die Identität des Eigentümers, Rechte und Verpflichtungen im Zusammenhang mit dem Grundstück. (Beispiel: die Nutzung von Zufahrtsstrassen oder Wegen. Einen Grundbuchauszug erhalten Sie beim Grundbuchamt, das für die jeweilige Gemeinde zuständig ist.
Zonenplan / Bebauungsplan: Dieser identifiziert die Zone, zu der Ihr Grundstück gehört. Die Pläne werden von der jeweiligen Gemeinde oder der kantonalen Legislative erstellt.
Baulandkataster: Dieser zeigt die Grenzen eines Grundstücks im Verhältnis zu den benachbarten Grundstücken. Das Baulandkataster kann auch beim Grundbuchamt angefordert werden.
Die Erschliessung des Grundstücks: Um Ihr Grundstück zu erschliessen, müssen Sie sich bei Ihrer Gemeinde über den Anschluss an die öffentlichen Werke und die Anschlusskosten informieren.
Quartierplan: Dieser ermöglicht Ihnen, die bebaubare Fläche Ihres Grundstücks und die wichtigsten Bestimmungen im Zusammenhang mit dem Quartier zu identifizieren. Dies wird Ihnen helfen, das Potenzial Ihres Grundstücks und damit seinen Wert zu definieren. Sie erhalten diese Informationen bei Ihrer Gemeinde, in der Regel auch online.
Wie kann man ein Grundstück bewerten?
Sobald Ihnen alle Daten vorliegen, die Ihr Grundstück definieren, können Sie damit beginnen, Ihr Grundstück zu bewerten beginnen. Lesen Sie weiter, um zu erfahren, wie Sie den Preis für Ihr Grundstück berechnen.
Unbebautes Grundstück bewerten in einer Bauzone
Die Schätzung des Preises eines Grundstücks ist kantonspezifisch. So legt zum Beispiel der Kanton Zürich einen Höchstpreis fest, wie man ein Grundstück bewerten muss und zu welchem Preis es erworben werden kann. Der Eigentümer behält jedoch einen Verhandlungsspielraum über diesen Preis.
Dieser Höchstpreis wird nach der Bebauungsziffer (oder Überbauungsziffer) bestimmt, also nach dem Verhältnis zwischen der Bruttofläche des Grundstücks und der maximal zulässigen Wohnfläche.
Eine Fläche von 800 m² ist nicht unbedingt zu 100% bebaubar. Die Wohnfläche kann durch Rohre oder Kanäle, die sich unter dem Land befinden, begrenzt werden. Wenn sich das Bauland in der Nähe eines Waldes oder eines Flussufers befindet, müssen Abstände eingehalten und der Wohnraum reduziert werden. Naturelemente sind stets zu schützen.
Je höher die Bebauungsziffer, desto wertvoller wird das Land, da es dann über eine grössere Baukapazität verfügt. Wie man ein Grundstück bewerten und den Preis festlegen kann sollte daher nicht im Verhältnis zu seiner Gesamtfläche, sondern im Verhältnis zu seiner Wohnfläche gemessen werden. Die Bebauungsziffer kann Ihnen die jeweilige Gemeindeverwaltung angeben.
Was ist die Ausnützungsziffer?
Zur Schätzung des Baulandpreises verwenden die meisten Kantone die Ausnützungsziffer. Diese stellt das Verhältnis zwischen der Bodenfläche und der tatsächlich genutzten Fläche auf einem mehrgeschossig bebauten Grundstück dar. Je höher die Ausnützungsziffer ist, desto wertvoller ist Ihr Bauland. Eine andere Kennzahl ist die Geschossflächenziffer, die ebenfalls das Verhältnis zwischen der bebauten Fläche und der Fläche des Grundstücks darstellt, im Gegensatz zur Bebauungsziffer inklusive Keller- und Dachräume. Hier ist es wichtig, dass Sie sich bei Ihrer Gemeinde erkundigen, welche Ziffer oder welchen Koeffizienten Sie verwenden sollten, um Ihr Grundstück bewerten zu können.
Ein Beispiel aus dem Kanton Zürich, wo die Ausnützungsziffer für jede Wohnzone festgelegt ist:
zweigeschossige Wohnzone: 0,4 - 0,6
dreigeschossige Wohnzone: 0,9
Häuser mit vier, fünf oder sechs Geschossen: über 100%, oft sogar über 200%
Multiplizieren Sie die Ausnützungsziffer mit der Gesamtfläche Ihres Grundstücks, z.B. dreigeschossig mit 160m².
0,9 x 160 = 144 m²
Somit kann auf dem Grundstück mit 144m² gerechnet werden.
Ein Beispiel für die Verwendung der Bebauungsziffern ist der Kanton Genf. Anbei zum besseren Verständnis die Zahlen, die in der Entwicklungszone im Jahr 2019 gegolten haben:
2,5 in der Entwicklungszone 2
1,8 in der Entwicklungszone 3
1 in der Entwicklungszone 4A
0,8 in der Entwicklungszone 4B.
Sobald Sie die Nutzungsziffer Ihres Grundstücks entsprechend seiner Zone (die im von Ihrer Gemeinde erhaltenen Zonenplan ausgewiesen ist) bestimmt haben, können Sie Ihre Berechnung der Bodenschätzung durchführen.
Wenn Ihr Grundstück zur Entwicklungszone 4B gehört , beträgt Ihr Koeffizient 0,8. Sie müssen Ihren Koeffizienten mit der Fläche Ihres Grundstücks multiplizieren:
Bebauungsziffer x Gesamtfläche des Grundstücks = zulässige Gebäudefläche
0,8 x 800 m² = 640 m²
Sie werden auf 640 m² Ihres Grundstücks bauen können.
Schliesslich hängt, wie erläutert, der Preis für das Land von der Art des Gebietes ab und wird vom Kanton festgelegt. Er kann je nach Bebauungsziffer zwischen CHF 450.- und CHF 1'238.- pro m² variieren.
2019 betrug der Höchstpreis für ein Grundstück mit einem Koeffizienten von 0,8 im Kanton Genf 833.- CHF /m².
Gebäudefläche x maximaler Preis pro m² = maximaler Preis des Grundstücks
640 m² x 833.- CHF = 533’120.- CHF
Grundstück bewerten bei Bauland mit einem Haus oder einer anderen Immobilie
In der Regel wird der Wert eines Hauses auf der Grundlage des Bauvolumens in Kubikmetern berechnet. Das Kataster berücksichtigt jedes Gebäude, also ein Haus ebenso wie eine Privatgarage. Für ein Standardhaus liegt der Preis pro m³ zwischen 650.- CHF und 800.- CHF.
Den Preis der Immobilie auf Ihrem Bauland können Sie wie folgt berechnen:
m³ des Bauvolumens x Preis /m³ = Preis des Hauses
900 m³ x 700.- CHF / m³ = 630'000.- CHF
Informationen zum Volumen Ihres Hauses finden Sie in der Gebäudeversicherung Ihres Hauses.Für ein Standardhaus gibt es mehrere Möglichkeiten, seinen Wert zu schätzen, sei es online, durch eine Marktanalyse oder anhand durchschnittlicher Preise pro m². Um Ihr Haus selbst zu schätzen, lesen Sie diesen Artikel.
Welche Faktoren beeinflussen den Preis von Bauland?
Der Erwerb von Grundstücken erfolgt meist, wenn ein Käufer ein Bauprojekt hat, in dem er sein Eigenheim oder eine Renditeliegenschaft errichten möchte. Daher muss das Land folgende Kriterien erfüllen:
Eine gute Lage: Wenn das Grundstück als Hauptwohnsitz genutzt wird, sollte es idealerweise in der Nähe von öffentlichen Verkehrsmitteln, Geschäften und Schulen liegen. Bauland in einer Randlage ist generell weniger wertvoll. Es sei denn, es gibt Projekte der Stadt, wie eine neue Buslinie, eine Autobahn oder ein neues Einkaufszentrum. In diesem Fall ist das Land eine gute Investition, weil es in den kommenden Jahren an Wert gewinnen wird. Daher ist es wichtig, die Planungs- oder Baukommission oder die Stadt- oder Gemeindeverwaltung über zukünftige Projekte in der Stadt oder Gemeinde zu befragen.
Gemeindesteuern und kantonale Steuern: Es lohnt sich, die Gemeindesteuern zu überprüfen. Je niedriger die Steuern sind, desto mehr Menschen zieht es in eine Stadt oder Gemeinde. Also ist auch die Nachfrage nach Bauland höher, so dass die Grundbesitzer dies nutzen können, um den Preis für ihr Land entsprechend der gestiegenen Nachfrage zu erhöhen.
Merkmale eines Grundstücks
Es gibt spezifische Merkmale eines Grundstücks, die sich ebenfalls darauf auswirken, wie Sie Ihr Grundstück bewerten können. Die Art des Bodens, die Form und die Grösse des Grundstücks sind Elemente, die sich unweigerlich in die Baukosten widerspiegeln. Je mehr Einschränkungen das Land hat, desto weniger Wert hat es:
Grundstück in Hanglage: Wenn die Neigung des Geländes hoch ist, ist der Bau komplizierter als auf flachem Boden, da die Konstruktion an das Gelände angepasst werden muss und die Stabilität und das Potenzial für eine weitere Entwicklung sichergestellt werden müssen. Auch die architektonische Auswahl ist aufgrund der Komplexität des Projekts begrenzt.
Eingeschränkter Zugang: Wenn der Zugang zum Land schwierig ist, kann der Bau unmöglich sein, da Lastwagen, Kräne und so weiter das Grundstück nicht erreichen können. Wenn Bauherren mit zusätzlichen Einrichtungen Zugang zum Land haben, können zusätzliche Arbeitskosten anfallen, weil der Zugang zum Land mehr Aufwand erfordert.
Die Beschaffenheit des Bodens: Wenn der Boden felsig oder schlammig ist, führt dies zweifellos zu Kosten für die Bodensanierung, um auf einem soliden Fundament bauen zu können. Es ist im Kataster für belastete Grundstücke zu prüfen, ob der Boden nicht verschmutzt ist, da die Kosten für die Entschlackung zu Lasten des Käufers gehen, wenn der Eigentümer das Grundstück im aktuellen, unveränderten Zustand verkauft.
Die Grösse des Grundstücks: Je schmaler die Fläche, desto weniger Freiheit gibt es bei der Gestaltung des Hauses oder bei den Grenzabständen zu den Nachbarparzellen, unter anderem, um die allgemeine Privatsphäre zu wahren.
Dienstbarkeiten: Dies sind die Einschränkungen oder Vorteile, die auf einem Grundstück lasten. Es ist wichtig, alle Dienstbarkeiten zu beachten, die einem Grundstück zugeordnet sind. Die Grunddienstbarkeiten sind vielfältig und abwechslungsreich. Dies können Durchgangsdienstbarkeiten sein, die einem umschlossenen Grundstück den Zugang zur öffentlichen Strasse ermöglichen, Sichtdienstbarkeiten, die die Wahrung der Privatsphäre erlauben, und viele mehr.
Die Form des Grundstücks: Dies wirkt sich auf die Form des Hauses aus und die Wahl der Struktur, der Architektur und schränkt sogar den Standort der Konstruktion auf dem Grundstück ein. Ein Grundstück kann zwar viel Fläche besitzen, mit einer ungünstigen Form der Fläche ist es jedoch weniger wert.
Bauliche Regeln auf Stadt- oder Gemeindeebene: Es ist unerlässlich, sich vor dem Kauf eines Grundstücks über die entsprechenden lokalen Regeln auf Stadt- oder Gemeindeebene zu informieren, um sich über die Einschränkungen im Klaren zu sein. Es können mehrere Bedingungen gestellt werden, wie zum Beispiel die Art der Gebäude, die Anzahl der Stockwerke, die Form der Immobilie, bis hin zum äusseren Erscheinungsbild, wie zum Beispiel die Farbe der Fassade oder die Verwendung bestimmter Materialien. Auch hier gilt: Je mehr Einschränkungen das Land hat, desto weniger interessierte Käufer gibt es, was automatisch den Wert des Grundstücks senkt.
Die Bebauungsziffer oder Ausnützungsziffer: Es ist wichtig, die Bebauungsziffer beziehungsweise die Ausnützungsziffer des Baulands vor dem Kauf herauszufinden. Wenn Sie auf dem Markt Bauland zu einem sehr guten Preis finden, kann es sein, dass nicht alle Informationen im Angebot angegeben werden. Ein Beispiel dafür ist eine niedrige Bebauungsziffer. Wie bereits erwähnt, können Sie selbst bei einer Gesamtfläche von 800 m² nur 320 m² bebauen, also weniger als die Hälfte, wenn der Index nur 0,4 beträgt.
Die Art des Grundstücks und der Zonenplan
Ein nicht erschlossenes Grundstück ist viel weniger wert als ein bebautes, da die Anschlusskosten für das Grundstück zwischen 50.- und 200.- CHF pro Quadratmeter liegen können. Die Kosten steigen mit der Entfernung zwischen dem Land und den Netzen. Je weiter das Land vom Netz entfernt ist, desto höher werden die Anschlusskosten.
Wenn das Land nicht für eine Bebauung geeignet ist, hat das Land sehr wenig Wert, da seine Nutzungsmöglichkeiten begrenzt sind. Der Preis für ein nicht bebaubares Grundstück wird durch Angebot und Nachfrage bestimmt.
Grundstücke in Bauzonen haben einen hohen Wert, weil sie in der Schweiz sehr selten und sehr begehrt sind, sei es bei Bauträgern oder bei Privatpersonen, die ihr Eigenheim bauen wollen. Jedes Jahr werden die Bauzonen revidiert, um die Baulandreserven nicht zu erschöpfen und eine Überbauung über einen bestimmten Zeitraum zu vermeiden.
Für Übergangszonen ist es ideal abzuwarten, bis sich der Status des Landes nach einer Änderung des Zonenplans durch die Gemeinde ändert. Eine Parzelle in einer einfachen Nutzungszone hat hingegen nur einen eher geringen Wert. In den kommenden Jahren ist es möglich, dass sie einer Landwirtschaftszone oder einer Bauzone zugeteilt wird. Um sich ein Bild der Nutzungsänderung zu machen, können Sie die kommunalen und kantonalen Richtpläne einsehen. Aus diesen geht hervor, welche Gebiete in Abhängigkeit von der Entwicklung der Einwohnerzahl in den kommenden Jahren potenziell betroffen sein werden.
Grundstück bewerten bei nicht erschlossenem Land
Wenn Ihr Grundstück bereits erschlossen ist, können Sie die Erschliessungskosten auf den Grundstückspreis aufschlagen. Hier finden Sie die verschiedenen Elemente, die in die Erschliessungskosten einfliessen:
Die Grundlast: Sie ist spezifisch für jede Gemeinde und bildet das Verhältnis zwischen den Kosten für die Netzerweiterung und der zu bebauenden Fläche.
Andere Steuern im Zusammenhang mit den verschiedenen Anschlüssen: Sie werden nach der Anzahl der Ampère, der Stromanschlüsse, der Rohrdurchmesser, etc. festgelegt.
Schätzung eines Grundstücks ausserhalb der Bauzone
Bei Grundstücken ausserhalb der Bauzone wird der Preis hauptsächlich durch Angebot und Nachfrage bestimmt. Es gibt mehrere Methoden zur Schätzung eines Grundstücks:
Verwendung der Preise pro m² Land
Den durchschnittlichen Preis pro Quadratmeter Land finden Sie online auf den Webseiten Ihrer Gemeinde oder Ihres Kantons. Dieser Durchschnittspreis wird durch Mittelwertbildung der Verkaufspreise von gleichartigen Grundstücken in derselben Stadt oder Gemeinde berechnet.
Je höher die Anzahl der Grundstücksverkäufe ist, desto genauer und aussagekräftig ist der Durchschnittspreis.
Die Vergleichsmethode
Wenn Ihre Stadt oder Region die Preise pro m² Grundstück nicht veröffentlicht, können Sie diese Daten manuell in Erfahrung bringen, indem Sie nach Grundstücken suchen, die in der Stadt derzeit zum Verkauf stehen.
Auf einer Webseite mit Immobilienanzeigen oder Grundstücksverkäufen können Sie in Ihrem Ort und der Umgebung nach Grundstücken suchen, die dem Ihren ähnlich sind , also die gleichen Merkmale aufweisen.
Nach demselben Verfahren können Sie die Durchschnittspreise pro m² Land, das derzeit zum Verkauf steht, berechnen. Um Ihren Preis zu präzisieren, können Sie ihn nach mehreren Faktoren, die wir weiter unten sehen werden, erhöhen oder senken.
Die Residualwertmethode
Die Residualwertmethode wird von Investoren verwendet, die ein Grundstück bewerten und für ein Bauprojekt nutzen möchten. Ihr Ziel ist es, den Nutzen abzuschätzen, den sie aus der Bebauung Ihres Grundstücks ziehen werden.
Ihre Berechnung wird daher wie folgt durchgeführt:
Investitionskosten - Ertragswert
Investitionskosten enthalten:
Die Untersuchung des Bodens
Den Preis für das Land
Den Abriss des bestehenden Gebäudes, falls erforderlich (Sonderkosten bei Asbest),
Die Erschliessung des Landes, falls erforderlich
Vermessungen, falls erforderlich.
Die Baukosten (Architekt, Projektleitung, Ausrüstung, Maschinen, etc.)
Marketingkosten (Kundenwerbung, Verkauf und Verwaltungsverfahren). Rückgabewert:
Es geht darum, für einen Investor anhand der bebaubaren Fläche zu berechnen, wie viel Wohnraum er schaffen und verkaufen kann.
Wenn er mehr als 1'000 m² Land und eine Gebäudefläche von 800 m² verfügt,kann er möglicherweise 8 Grundstücke à 100 m² bauen und à CHF 500'000.- verkaufen. Sein Ertragswert beträgt 500'000 x 8 = CHF 4'000'000.-
Er muss dann die Baukosten auf deren Rückgabewert reduzieren, und anhand des Ergebnisses sieht er, ob die Investition rentabel ist oder nicht.
Im Falle einer Einzelperson gilt es zu prüfen, ob es profitabler ist, ein Stück Land zu kaufen und ein Haus bauen zu lassen oder ein bereits gebautes Haus zu kaufen. Die Analyse des Grundstücks ist unerlässlich, um zu wissen, welche zusätzlichen Kosten in einem Baubudget enthalten sein sollten. Beachten Sie, dass Banken Ihr Projekt gründlich analysieren, und wenn Ihr Bauland zu viel zusätzlichen Aufwand erfordert (Kosten für Erschliessung, Bodensanierung etc.), können sie Ihr Finanzierungsgesuch ablehnen, oder verlangen, dass die Beiträge an Ihr Grundstück einen bestimmten Betrag nicht überschreiten, damit Ihre Finanzierungskapazitäten nicht überschritten werden.
Welche Faktoren beeinflussen den Preis von Bauland?
Der Erwerb von Grundstücken erfolgt, wenn ein Käufer ein Bauprojekt hat, in dem er sein Eigenheim oder eine Renditeliegenschaft errichten möchte. Daher muss das Land folgende Kriterien erfüllen:
Eine gute Lage: Wenn das Grundstück als Hauptwohnsitz genutzt wird, sollte es idealerweise in der Nähe von öffentlichen Verkehrsmitteln, Geschäften und Schulen liegen. Wiederum ist das Land an Randlage weniger wertvoll, es sei denn, es gibt Bauprojekte in der Stadt, wie eine neue Buslinie, eine Autobahn oder ein neues Einkaufszentrum. In diesem Fall kann das Land eine gute Investition sein, weil es in den kommenden Jahren an Wert gewinnen wird. Es ist also wichtig, die Planungs- oder Baukommission oder die Stadt- oder Gemeindeverwaltung über zukünftige Projekte in der Stadt oder Gemeinde zu befragen.
Gemeindesteuern und kantonale Steuern
Es lohnt sich, die Gemeindesteuern zu überprüfen. Je niedriger die Steuern sind, desto mehr Menschen zieht es in die Region und desto höher ist auch die Nachfrage nach Bauland. Grundbesitzer können dies nutzen, um den Preis für ihr Land entsprechend der gestiegenen Nachfrage zu erhöhen.
Spezifische Merkmale des Grundstücks
Die Art des Bodens, die Form, die Grösse des Grundstücks sind Elemente, die sich unweigerlich auf die Baukosten auswirken. Je mehr Einschränkungen das Land hat, desto weniger Wert hat es:
Grundstück in Hanglage: Wenn die Neigung des Geländes hoch ist, ist der Bau komplizierter als auf flachem Boden.Hier muss die Konstruktion an das Gelände angepasst werden und die Stabilität und das Potenzial für eine weitere Entwicklung sichergestellt werden müssen. Auch die architektonische Auswahl ist womöglich aufgrund der Komplexität des Projekts begrenzt.
Eingeschränkter Zugang: Wenn der Zugang zum Land schwierig ist, kann der Bau unmöglich sein, da Lastwagen, Kräne und so weiter das Grundstück nicht erreichen können. Wenn es möglich ist, aber Zusatzaufwand erfordert, werden höhere Baukosten anfallen.
Die Beschaffenheit des Bodens: Wenn der Boden felsig oder schlammig ist, führt dies zweifellos zu Kosten für die Bodensanierung, um auf einem soliden Fundament bauen zu können. Es ist im Kataster für belastete Grundstücke zu prüfen, dass der Boden nicht verschmutzt ist. Die Kosten für die Entschlackung gehen nämlich zu Lasten des Käufers, wenn der Eigentümer das Grundstück im aktuellen, unveränderten Zustand verkauft.
Die Grösse des Grundstücks: Je schmaler die Fläche, desto weniger Freiheit gibt es bei der Gestaltung des Hauses oder bei den Grenzabständen zu den Nachbarparzellen, unter anderem, um die allgemeine Privatsphäre zu wahren.
Dienstbarkeiten: Dies sind die Einschränkungen oder Vorteile, die auf einem Grundstück lasten. Es ist wichtig, alle Dienstbarkeiten zu beachten, die einem Grundstück zugeordnet sind. Die Grunddienstbarkeiten sind vielfältig und abwechslungsreich. Dies können Durchgangsdienstbarkeiten sein, die einem umschlossenen Grundstück den Zugang zur öffentlichen Strasse ermöglichen, Sichtdienstbarkeiten, die die Wahrung der Privatsphäre erlauben, und viele mehr.
Die Form des Grundstücks: Die Form des Grundstücks wirkt sich auf die Möglichkeiten beim Hausbau aus und auch auf die Wahl der Struktur, der Architektur und sogar den Standort der Konstruktion auf dem Grundstück. Ein Grundstück kann zwar viel Fläche besitzen, bei ungünstigen Form ist es jedoch weniger wert.
Bauliche Regeln auf Stadt- oder Gemeindeebene: Es ist unerlässlich, sich vor dem Kauf eines Grundstücks über die entsprechenden lokalen Regeln auf Stadt- oder Gemeindeebene zu informieren, um sich über die Einschränkungen im Klaren zu sein. Es können mehrere Baubedingungen gestellt werden, wie zum Beispiel die Art der Gebäude. Aber auch die Anzahl der Stockwerke, die Form der Immobilie, bis hin zum äusseren Erscheinungsbild der Gebäude, wie zum Beispiel die Farbe der Fassade oder die Verwendung bestimmter Materialien. Auch hier gilt: Je mehr Einschränkungen das Bauland hat, desto weniger interessierte Käufer wird es geben, was automatisch den Wert des Grundstücks senkt.
Die Bebauungsziffer: Es ist wichtig, die Bebauungsziffer des Landes vor dem Kauf herauszufinden. Wenn Sie auf dem Markt Land zu einem sehr guten Preis finden, kann es sein, dass nicht alle Informationen im Angebot angegeben sind. Ein Beispiel dafür ist eine niedrige Bebauungsziffer. Wie bereits erwähnt, kann es sein, dass Sie selbst bei einer Gesamtfläche von 800 m² bei einem Index von 0,4 nur 320 m² bebauen können - also weniger als die Hälfte.
Die Art des Grundstücks und der Zonenplan
Ein nicht erschlossenes Grundstück ist viel weniger wert als ein erschlossenes, da die Anschlusskosten für ein Grundstück zwischen CHF 50.- und 200.- pro Quadratmeter liegen. Die Kosten steigen mit der Entfernung zwischen dem Bauland und den Netzen. Je weiter das Grundstück vom Netz entfernt ist, desto höher sind die Anschlusskosten.
Wenn das Land nicht für eine Bebauung geeignet ist, mit Ausnahme von landwirtschaftlich genutztem Land, hat es sehr wenig Wert, da seine Nutzungsmöglichkeiten begrenzt sind. Der Preis für ein nicht bebaubares Grundstück wird durch Angebot und Nachfrage bestimmt.
Bauzonen haben einen hohen Wert, weil sie in der Schweiz sehr selten und sehr begehrt sind, sowohl bei Projektentwickler oder bei Privatpersonen, die ihr Eigenheim bauen wollen. Jedes Jahr werden neue Grundstücke in Bauzonen eingeteilt, um die Baulandreserven nicht zu erschöpfen und eine Überbauung über einen bestimmten Zeitraum zu vermeiden. Lesen Sie hier weiter, wie Sie Bauland richtig bewerten.
Für Übergangszonen ist es ideal abzuwarten, bis sich der Landstatus nach einer Änderung des Zonenplans durch die Gemeinde ändern kann. Eine Parzelle in einer einfachen Nutzungszone hat nur einen eher geringen Wert, da es möglich ist, dass sie in den nächsten Jahren einer Landwirtschaftszone oder Bauzone zugeteilt wird. Um sich ein Bild der Projekte für Zonenänderungen zu machen, können Sie die kommunalen und kantonalen Richtpläne einsehen. Aus diesen geht hervor, welche Gebiete in Abhängigkeit von der Entwicklung der Einwohnerzahl in den kommenden Jahren potenziell betroffen sein werden.
Einfach gesagt: Für Privatpersonen ist der Marktwert eines Grundstücks der Preis, der bei einem Verkauf am Markt erzielt werden könnte.
Wer legt den Verkaufspreis eines Grundstücks fest?
Der Preis eines Grundstücks unterliegt den Schwankungen des Marktes, daher Angebot und Nachfrage. Festgelegt wird der Verkaufspreis aber letztlich vom Eigentümer des Grundstücks. Er kann es selbst schätzen, eine kostenlose Online-Schätzung durchführen oder von einem Immobilienexperten, einem Notar oder einem Vermessungsbüro einschätzen lassen. Der Grundstückseigentümer kann sich auch an einen Bauunternehmer wenden, der zum einen den aktuellen Wert des Grundstücks und zum anderen den zukünftigen Wert im Hinblick auf die mögliche Nutzung des Grundstücks und die daraus zu erzielenden Einnahmen kennt.
Es ist zu beachten, dass der Verkaufspreis der vom Verkäufer vorgeschlagene Betrag ist. Der Betrag, auf den sich der Verkäufer und der Käufer beim Abschluss des Verkaufs einigen, ist hingegen der Transaktions- oder Kaufpreis.
Wie hoch ist der Quadratmeterpreis von Bauland?
Der Preis pro m² eines Baugrundstücks variiert je nach Gemeinde. Für Preise abgeschlossener Transaktionen können Sie sich an das Grundbuchamt wenden. Dort werden diese Informationen veröffentlicht.
Um Ihnen eine Vorstellung zu geben: Die Preise pro m² Land sind in der Schweiz sehr variabel. 2020 liegen sie zwischen CHF 200.- und bis zu CHF 2'500.- in den grössten Städten.
In Zürich zum Beispiel liegt der Preis pro m² im Durchschnitt bei 2'400.- CHF.
In Genf beträgt der Preis für ein Grundstück pro m² im Durchschnitt rund 1'700.- CHF, aber auch hier kann er von Quartier zu Quartier variieren.
In Champel (GE) liegt der durchschnittliche Bodenpreis pro m² bei CHF 1'000.- und im Quartier Val d'Arve-Bout du Monde hingegen bei 1'500.- CHF.
Oliver S.
Oliver S. schreibt seit 15 Jahren über den Immobilienmarkt. Er ist auf Immobilien spezialisiert und betreibt seit 2012 einen professionellen Blog mit bislang über 1'000 Artikeln und etwa 1 Million Seitenaufrufen pro Jahr. Darüber hinaus hat er in den letzten Jahren 5 Bücher über Management und Führung veröffentlicht.
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9 min
24.02.2024
